11月6日，万科召集境内外金融机构，就公司经营情况及近日债券价格波动进行了沟通。
大股东深铁及深圳市国资委相关领导悉数出席，表态强力支持，并给出了具体举措。
当晚，万科A(000002.SZ)发布公告，就沟通会上深铁给出的“工具箱”予以明确，预计深铁将为万科注入交易金额超过100亿元的流动性，并会择机购买公司债券。
这次会议及表态有力提振了资本市场对万科的信心。11月7日，万科多只境内债券价格纷纷上涨，美债价格也保持回升。
但市场仍有担忧。因为万科遭遇的问题，不只是万科的问题，更是整个房地产行业的问题。
有深国资力撑，万科不会暴雷，但万科终究要靠自己的造血能力，即维持销售稳健，才能收获真正的安全。
01 地产锐观察
万科基本面良好
沟通会上，万科CFO韩慧华介绍了万科的经营情况。
现金流依然健康。截至今年三季度末，万科持有货币资金约1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，剔除预收监管资金后为600亿元。
另据三季报，万科年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅有3.8亿元。
融资渠道仍然畅通。今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。公募REITs申报获受理，项目价值40亿。
负债结构大幅优化。截至三季度末，万科有息负债约3230亿，银行占比达61.4%。另据三季报，截至三季度末，万科一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降了5.7个百分点。
销售依然保持韧性。10月单月，万科实现合同销售额约318亿，同环比基本持平，相较10月百强房企全口径销售金额同比下滑扩大至28.3%(克而瑞监测)，万科韧性更强；
1-10月，万科实现全口径销售额约3116.1亿元，居克而瑞百强榜第二，同比下降约10%，降幅低于行业均值（百强房企1-10月累计销售金额同比下降约14%）。
保持了一定的投资强度。1-9月万科新增获取37个项目，新增货值排名行业第二，总地价款合计793.9亿元，同比增加41%，其中一、二线城市占比100%，可保障2-3年发展需要。
多个细分领域数一数二。至2023年6月末:
万物云营收居行业第二；
泊寓运营管理数量居集中式住房租赁企业规模排名第一；
万纬物流冷链仓储规模早已荣登国内榜首；
印力运营管理面积超千万平米，居购物中心行业第一梯队，印力REITs作为国内首批4只消费基础设施公募REITs产品之一，预计年内完成发行。
万科管理层表示，公司业务是健康的，将努力在百日销售中（四季度）冲刺更好销售。
02 地产锐观察
深国资站台力撑
在沟通会上，深圳市国资委相关领导和深铁集团董事长辛杰均多次强调：
万科是深圳国资体系的重要成员。
万科总资产、净利润超过深圳国资30%。将坚定支持万科，充分相信万科管理层，并给出了具体支持举措。
深圳国资委相关领导表示，将用好金融工具箱，包括：
①受让合作开发等，加快万科项目进度；
②配合万科优化长期投资股权结构；
③积极协调国资机构认购万科债券；
④积极协调金融机构加大万科融资力度。
假设万科遭遇极端情况，深圳国资委也有足够工具、资产和经验，在市场化、法治化基础上，一定会帮助万科守住不发生经营风险的底线。
大股东深铁集团董事长辛杰表态，深铁会坚定地和万科站在一起，万科不是一个人在战斗，万科背后是深铁，深铁背后是国资委，将全力支持万科，“工具箱”包括：
①承接万科深圳部分城市更新项目，盘活大宗资产，为万科注入新的流动性；
②积极并择机购买万科债券；
③研究其他措施，保证对万科支持不减。
辛杰表示，真金不怕火炼，对万科未来充满信心。
03 地产锐观察
避免形成负反馈
万科获深圳国资力挺，给市场吃下了“定心丸”。
浙商证券研究认为，万科股价持续下探和近期债券价格异动，反映的是市场对于地产行业基本面的悲观情绪。
特别在远洋债务重组后，市场对混合所有制企业的安全性产生了质疑。虽然万科三季度账面货币现金充足，现金短债比较优，但仍然不能缓解市场的忧虑情绪。
而深铁及深圳国资委在此次会议上明确表态坚定支持万科，会消散需求端购房者心中的疑虑，避免负面舆情后销售出现巨大波动，使得企业陷入负反馈。
更多的业内人士则认为，与其说市场担心万科债务安全，不如说更加担忧的是整个房地产市场的风险。
当前，绝大部分城市需求端宽松政策应出尽出，但楼市整体销售依旧疲软，民营房企们也依旧在生死边缘挣扎。
“市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。”万科董事会主席郁亮在11月6日沟通会上表示，目前存在的难点是“想买”的问题，即恢复消费者的信心。
郁亮认为，要做到恢复消费者信心，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。
也有网友表示：“C端不行，从B端再纾困也没用。这就像一个病人，拖了两年病情都没好转，就可能是诊断不对，治疗方案有问题，或是已经病入膏肓。”
万科的这颗“定心丸”，药效能保持多久，接下来市场表现会如何？
全市场都在等着看！
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