保山昭通玉溪楚雄成房企拿地热门州市

保山昭通玉溪楚雄成房企拿地热门州市
2021年01月04日 09:00 春城晚报
图表来源:易居企业集团·克而瑞
2020年品牌房企州市拿地分布

图表来源:易居企业集团·克而瑞

    2020年最后一天,云南房企销售排行榜出炉,俊发地产以305.22亿元流量金额位列榜首,融创与万科位居二、三,流量金额分别为241.35亿元和179.32亿元。

    2020年大云南TOP20房企销售总额达到1779亿元,根据云南省1—11月商品房销售金额及增速,预计全年全省销售金额3906亿元,TOP20房企占比45.55%。

    榜单显示,云南房地产市场维持平稳健康状态,但客观经济环境下,传统地产成熟区需求受制,削减成交,中小城市竞争加剧,均价下滑。同时,在州市文旅项目释放背景下,郊县+州市业绩贡献率提升。上榜房企中,融创州市业绩贡献度排名上榜房企第一,贡献业绩超80亿元。

    房企

    梯队经济下行的背景下,TOP10房企由于其规模和稳定性特点,入榜门槛变化最大。

    第一梯队房企与2019年一致,第二梯队城投受文旅项目支持,成功晋级,第三梯队房企业绩差距小,竞争压力大。

    第一梯队  企业排名顺序不变

    俊发稳中取胜,融创多方发力,来势汹涌,恒大郊县文旅大爆发,业绩涨幅最大。

    2020年第一梯队企业、排名与2019年一致。俊发销售额超300亿元、融创销售额超200亿元,二者差距缩小。

    俊发:2020年,俊发在其“深耕云南、布局全国四大区域”的战略引领下积极外拓,以“城市更新综合服务商”身份正式参与广州增城旧改,企业大湾区版图再扩张。在本土市场,俊发以守为攻,依靠项目持续放量,以超300亿元销售额的绝对优势成功卫冕。年末备储竞争中,俊发多个城改项目集中拿地,有力保障企业后市竞争力。

    融创:2020年,融创在全域传统地产与文旅地产共同支撑百亿大盘的基础上,成功收购实力地产板块,实现市场份额跨越提升;积极携手云南建投建立战略合作关系,助力企业持续扩大州市事业版图。疫情淬炼下,融创从年初“京东云上购房节”到年尾文旅微综艺“出逃计划”,线上运营模式更加主动,频率更加常态化,目的更加精细化。2021年,200亿+的基本面与企业不断升级的产品、运营能力,将共同助力融创发起新一轮冲榜行动。

    恒大:在入滇的第13年,恒大在全省范围内已布局近30个项目,其中在售15个项目为企业2020年创造134.89亿元的销售业绩,同比上涨14%,成为TOP5中涨幅最大房企。相较于市场主城业绩主导格局,恒大在2007年将入滇首子落于太平,多年潜心挖掘郊县市场价值,2020年以恒大文化旅游城(销售额34亿+)为代表的郊县项目为企业贡献超50%的流量销售金额。

    第二梯队  城投金地新晋入围

    城投、金地新晋入围。新城控股吾悦先行,城投专注康旅,未来可期。

    在50亿—100亿元的第二梯队房企中,新城、海伦堡、绿地2019年已列其中,城投、金地以2020年良好业绩表现加入阵营。城投、新城业绩相对突出,其余三者差距较小。

    城投:2020年被确定为文旅和康养两个万亿产业龙头企业的云南城投集团,获得云南世博旅游集团和云南文投集团各49%的股权注入。2020年10月16日,云南城投集团正式更名为云南康旅控股集团并挂牌。预计未来,城投将在康养、文旅产业发挥更大效能。

    新城:2016年进入云南市场以来,新城以昆明为支点,以吾悦商业为先锋,不断探索郊县、州市市场。作为其商业地产代表,同时也作为项目配套品质的重要组成部分,吾悦先后落地五华、呈贡、安宁、晋宁、昭通、保山。随着吾悦广场相继运营,除了企业业绩增长,也为新城住宅项目外拓提供了更大的机会与前景。2020年,新城在安宁新城琅樾、吾悦广场之后,迎来续作——吾悦海悦西山项目。

    第三梯队  房企差距小竞争激烈

    集中36亿—48亿元区间,房企差距小,竞争激烈。龙湖寻求城市发展中的机遇,金科探索合作共赢下的突破。

    在50亿元以下的第三梯队房企中,共有10个房企,销售额处36亿—48亿元区间,前后排名金额差最大2.2亿元,最小0.2亿元,竞争激烈。

    龙湖:入滇后,龙湖形成以地产为主,文旅为辅,独立开发与多元合作并举的发展模式。从早期开发龙湖水晶郦城、龙湖天第落地中心板块,到如今追随城市发展脚步走向会展、巫家坝、官南板块,龙湖与城市共同成长,以其品质改善人居为核心竞争力不断开拓云南市场。2020年,在合作项目清盘之际,龙湖近年首个独立操盘项目——龙湖天璞入市,以其区位、产品、天街配套等优势热销南市,助力企业排名、业绩上涨。

    金科:2014年进入云南市场以来,金科目前已在全省落地12个项目。合作与创新、积累与突破是金科发展的重要特质。2018年,金科在昆明以阳光里、江湖海、春夏里、和悦铭著等项目赢得市场认可;2019年,入驻玉溪、昭通、普洱三地;2020年在主城、州市同步发力。其间,金科与旭辉、中南、龙湖、海伦堡、碧桂园、中建、中梁等房企合作开发,在玉溪形成全省第二大本营,产品集美系、博翠系相继落地。2021年在向山的岛、美辰、博翠拾光、集美星海等新项目带动下,企业业绩、排名有望更上一层楼。

    州市格局

    保山、昭通、玉溪、楚雄成为房企重点布局方向,新城、融创、碧桂园、中梁等品牌房企积极下沉州市。

    城市基本面对人口的吸引、吸附导致房企投资意愿度分化。

    保山玉溪等地

    房企投资意愿高

    新城、融创、碧桂园等房地产企业积极下沉州市,卓越、彰泰房地产企业入滇首子落地玉溪。

    在2020年大云南房企销售TOP20房企中,新城、融创、碧桂园、金科均在州市拿地外扩,其中新城以吾悦广场为先导,在保山隆阳拿地,可建体量达到98.77万方;碧桂园积极外拓,新进西双版纳、芒市;融创、金科则以项目后续用地获取为主。

    卓越、彰泰同时以玉溪作为入滇首站。其中,卓越作为全国房企50强,以粤港澳大湾区为大本营,逐渐向全国扩展,2020年11月4日在玉溪拿地44.03万平方米。彰泰作为广西本土龙头房企,2020年下半年开始向外扩张,10月29日以7.81亿元,溢价1.68亿元竞得玉溪1宗可建体量14.58万平方米住宅用地。

    保山隆阳、昭通昭阳、楚雄、玉溪红塔和澄江成为房企拿地热门,品牌房企拿地可建体量均大于100万平方米。

    在房企拿地城市中,除瑞丽、澄江外,其余拿地城市均为州市首府所在地。由于经济社会发展程度较高、生态资源强势、对外贸易开放程度较高的城市对人流量吸引力、吸附力更强,置业投资需求有一定保障,房企相应投资信心、意愿更为强烈。

    房企积极加仓滇西内联外通要冲——保山,三省交界——昭通,滇中城市——楚雄、玉溪、红河,一方面是对现有的城市经济、人口、产业等基本面的认可,另一方面是对这些有特殊战略位置意义、城市发展前景的看好。

    后市预测

    政策

    2020年云南政策环境维持宽松状态,主要出台了应对疫情保障地产平稳运行、支持文旅产业发展措施。预计2021年,政策整体依然中性维稳。但结合近期昆明发布的预售资金管控、商办审批管理等政策以及热点城市房价红线加码调控等,存在一定收紧预期。

    投资

    2020年整体土地供应量与往年同期存在差距,房企拿地体量不及预期,但在融资环境收紧、地价走高进而缩小利润空间的背景下,2021年投资或将呈现一种有限度的增长。联合拿地开发、参与城改、乃至州市外扩仍为房企重要考虑方向。

    市场

    2020年,整体市场销售不及上一年同期,除了经济环境承压,同时一定程度上受到销售、建设未能按原定计划进行的影响。2021年,在市场正常运转条件下,待售项目集中入市,市场交易体量增长;2020年商品房价格整体稳中有升。2021年随市场供应量加大,疫情经济负面影响延续,以及预售资金监管与“三道红线”叠加,价格上涨幅度依然有限。

    市场解读

    销售面积有所下滑

    全国以“稳”为主,稳中趋严,对房价红线加码调控,强化防范金融风险。市场波动小,疫后逐渐恢复。

    云南政策空窗,疫情下出台帮扶政策稳企救市。新开工面积韧性较强,疫后率先回升。

    云南整体政策空窗,多为行政性通知、规定。2020年为应对疫情经济压力,先后出台稳定经济、稳定房地产市场、支持文旅产业转型升级等措施。

    2019年云南商品房新开工面积累计增速维持高位,全年新开工面积同比增长69.2%,全省房地产建设规模集中增长,2020年4月累计同比回正。全省商品房销售面积2019年同比增长6.7%,2020年截至11月同比增长-0.6%,受到客观经济环境影响,销售面积有所下滑。

    多个县区住宅成交均价上涨

    2020年在重点监测的22个城市中,59%的区县住宅成交量上涨,77%的区县住宅成交均价上涨。根据城市类型细分:

    7个文旅城市:丽江、腾冲受到当地旅游产业支撑以及文旅需求释放带动,成交稳定或上涨,均价走高;瑞丽、芒市文旅城市特性日渐增强,2020年成交节奏放缓,价格攀升;澄江、大理在融创、万科、华侨城等品牌房企项目集中入市的环境下,市场竞争加剧,量涨价跌;西双版纳市场集中消化库存,量价基本稳定。

    8个滇中城市(不含文旅城市):富民受到汉华天马山项目带动,量价大幅上涨,楚雄、宜良市场面貌良好,量价稳定上涨;昆明主城、曲靖地产发展成熟,由于需求受到经济环境压力影响,量跌价涨;安宁、嵩明郊县区位及价格优势显现,成交量大幅度上涨,均价维稳;晋宁市场文旅产品价格较高且市场份额较大,在经济下行环境中,整体住宅量价走低。

    7个地方城市(不含文旅城市):文山、临沧处于新兴发展阶段,市场活力强,量价齐升;香格里拉、隆阳、普洱量跌价涨,房企加速进驻,推高均价;昭通、怒江以价换量,量涨价跌。本报记者 阿芳

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