本文源自:观点地产网
2019年3月19日，观点指数研究院在“2019观点年度论坛”现场正式发布“中国房地产卓越100榜”，盘点2018年度中国地产界最具有代表性的企业表现，评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。
作为“中国房地产卓越100榜”的源起，上市企业30强 (地产G30)评选的是 30 家位于行业顶尖位置的房地产上市企业，他们是优秀房地产行业上市企业的代表。
八年龙首之争再上演，中海重登榜首万科跌至榜眼
作为历年赛季的压轴节目，榜首之争的两位主角依然是大家熟悉的老面孔，过往的7年中，纵使身边来往无数，中海和万科都凭着难得的默契，始终代替对方牢牢占据榜首的位置。今年双方依旧守住轮流登场的默契，中海凭借突出的财务、营运等优势，最终赢得状元之位的角逐。
过去的6年中，中海的6项财务指标一直表现突出。这点除了是国企的惯性使然外，还与中海出色的财务管理能力有关。以毛利率为例，2013年中海的毛利率比地产G30平均水平高0.48%，此后优势不断扩大，至2018年，这一差值提升至9.18%。
另外，在今年的地产G30中，新加入净负债率作为评选指标，以此反映下行周期中房企的杠杆使用情况及财务风险平衡。观点指数测评2018年度中海的净负债率为20%，比地产G30平均水平低91%，可以说是财务管理的一把好手。
目光从状元身上移开，今年夺得地产G30榜眼的是万科。从榜单数据来看，万科与中海的财务指标有着3.3分的差距，对比去年已经有所缩小。值得注意的是，今年万科的净利率水平较去年有了一定的提升。一方面，是因为万科的财务费用率继续下降，由2010年的4.7%下降至2018的2.34%，低于行业及主流开发商的平均水平。
除此之外，过去的几年中，万科的营业收入继续扩大。再加上，结算滞后于销售24-36个月左右。也即意味着，2018年万科坐收的销售收入正好处于行业整体销售价格增长较快的阶段，为其锁定高盈利。
虽然财务表现比中海略为逊色，但是在销售上，万科凭借6069.5亿元的规模位居行业销售第二位，成为2018年突破6000亿元阶级的房企之一。面包带动之下，万科过往几年的纳储行动也未曾懈怠，总货值超过2万亿元，仅次于恒大。得益于此，万科的营运达到23.5分。
千亿房企占据26席，地产G30平均净利率增长转正
值得关注的是，2019中国房地产上市企业30强榜单中，销售过千亿的房企达到26家，比2018年度多10家，而回看2017年度，这个数字仅为11家。这也意味着，2018年31家千亿房企中有超过8成都在地产G30中抢得了席位。榜单千亿房企的增加，一方面不仅说明整个行业的销售规模都在向上增长，另外也透露着未来地产G30的门槛将进一步提高。
过去的一年中，在政策紧缩、房地产市场下行的大环境中，规模较大的房企往往拥有更突出的优势——资本更雄厚，土地储备质量更高，融资成本也更低。因此，做大规模不仅是房企内生的诉求，更是行业优胜劣汰、激烈竞争推动下的客观结果。
值得关注的另一亮点是，继 2016年度后，2019 年度地产 G30 平均净利率增长首次转正。如上述所言，结算滞后销售的影响不仅让万科受益，同样也让地产G30其他企业收获颇丰。
受益于销售均价的增长，以及可结算货值充沛，2018年房地产企业净利润保持良好的增长态势。据观点指数测评，地产G30的平均净利率为13.71%，较上一年提高1.54%，同比增长转正，为12.65%。
而据观点指数不完全统计，截止2019年3月7日，已经有76家房企发布2018年年报业绩预告，其中43家净利润实现同比增长或扭亏为盈，剩余33家料净利下降、首次亏损或持续亏损。
超五成中小型房企毛利率逾30%，ROE创近4年新高
过去几年房价上涨带来的结算正面影响是很明显的。从报表来看，2019年度地产G30企业的平均毛利率水平为27.82%，较去年提升1.58%，同时这个数字也是近4年新高。
具体到各个销售阶级，在2019年度中国房地产上市企业30强榜单中，毛利率超过30%的有12家房企，占榜单的40%。需要注意的是，有3家销售低于1000亿元的房企，毛利率达到了30%以上，占所有上榜地产G30同量级房企的50%。也即意味着，6家1000亿以下房企闯入了地产G30榜单，而有一半的毛利率高于30%。
回到高规模房企来看，不少销售超过2000亿元的房企毛利率是低于30%，更有个别3000亿以上房企毛利率低于20%。
规模与毛利率的平衡，也透露出不同量级房企在公司发展上的不同侧重。是在产品结构上致胜，降低费率，还是销售为大，做大做强？这或许是行业滚动向前的过程中，给全体房地产企业留下的共同思考。
和毛利率一样取得一定上涨的还有地产G30的ROE水平。2013年度地产G30的平均净资产收益率为15%，此后的3年中一路向下，到2016年度最低，2017年度上述指标开始逐渐明朗，达到12.67%。时隔一年，地产G30的ROE水平站上新台阶，突破14%。
众所周知，净资产收益率代表着股东权益的收益水平，是衡量公司运用自有资本的效率。从今年的各项指标来看，不可否认地产G30的利润率变高了，前面也提及这是产品结构以及均价上涨带来的利好。另外总资产周转率也即翻桌率也有明显的提升，这些都促成了地产G30净资产收益率的上升。
不过，需要警惕的还有房企高杠杆系数的运用，这种商业模式风险高，不确定性大，显然是相对脆弱的商业模式。
偿债能力再转弱，高息率公司债规模翻倍
从 2016 年末以来，各地提高了发布楼市调控政策的频次，金融端也开始收紧。直至 2018 年底，融资闸门才略微开启。市场目光如影随形，房企的债务结构、杠杆水平、短期偿债能力也成为重点关注的对象。
回到地产G30中较为关键的偿债能力指标，可以看到，房地产上市企业30强的平均流动比率水平出现了一定下降，较2017年度下降0.09，达到了近8年新低。资产负债率也接近“8”字头，高达79.75%。
从净负债率指标观察，可以看到地产G30的财务资金链安全参差不齐，但总体来说经营风险依然很高。据观点指数测评，不少企业的资金链较为紧绷，其中地产G30中有4家的净负债率高于200%，最高的达到408.68%；仅有5家净负债率低于50%，包含万科、中海、龙湖。
2018年房地产企业传统的融资渠道的确受到了一定影响，传统渠道受阻，房企难免要为融资费尽心力，整体的资金压力也渐趋明显。2019年开年以来，可以看到除了忙销售以外，房企的输血行动已经开始。
据观点指数不完全统计，截止2019年3月7日，房地产企业共发起209次融资行动，涉及发行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等，融资总额达到4778.25亿元。
其中，公司债规模翻倍，海外融资规模大涨。截止2019年3月7日，房地产企业发布的融资公告中，公司债达到1377.625亿元，占总融资额的28.83%，其中1月最多，达到812.13亿元。
事实上，2019年上半年是房企美元债集中到期时段，因此除了境内公司债外，有相当部分房企将目光放向美元债的再融资能力上。在观点指数统计的融资情况中，截止2019年3月7日，房地产企业的美元债发行规模达到1796.59亿元，占比高达37.6%。
在“借新还旧”这个命题上，显然占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业，而一些规模较小的则只能更多地选择“保命”而不是“保本”。据观点指数了解，上述美元债融资中，有不少企业的利率达到13%以上，更有个别利率高达15%。受此影响，截止2019年3月7日，房企的平均融资成本达到7.15%，位于最近几年的较高区间。
