本文源自:观点地产网
如人饮水，冷暖自知。2018年的房企们，一改往年的狂奔节奏，在资金、土地的周转腾挪中展现出了另一番姿态。
这一年，行业的集中度进一步提升。尽管总体发展增速放缓，但头部企业集聚的资源优势，依然使其销售、土储、融资规模得以持续推进，“强者恒强”的事实仍未改变。而中小型房企面对分化的局势，在业绩爬梯的同时，则逐渐重视团队、产品力的驱动因素，并注重“多元”。
虽然处于不同的生存状态，但面对降杆杠、稳楼市的调控基调，各梯次的房企却不约而同地提出了“高周转”，以便利用回款来弥补部分资金需求。
年内昂贵的真金白银，已使得房企们不得不利用各种方式，拓展资金来源。正如前后相继的港股上市潮、继续推进的地产金融化、为项目引入合作者等等，多种形式的加持之间，记录着每一幕的得失与取舍。
见证过往，2018年业内经历的一切，都在推动着中国房地产的向前发展，车轮碌碌前行，我们还需要在接下来的时间里，去判断哪些战略、哪些模式更加合适、更加优秀。
2019年3月19日，观点指数研究院在“2019观点年度论坛”现场正式发布“2019中国房地产卓越100榜”，盘点2018年度中国地产界最具有代表性的企业表现，评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。
碧万恒再夺前三，销售、权益、货值成取胜之匙
继去年反超万科首次加冕之后，今年的卓越100榜中，碧桂园再次位列榜首。2018年，碧桂园公布了5018.8亿的权益销售成绩单，而流量销售额也跨过了7000亿门槛。规模的再次提升，助力其在营运指标上获得高分值。
纵观2018年的碧桂园，农业与“机器人”也围绕其地产主线展开。年内除了展示该两项业务的进展成果外，它还进行了新业务版块人员架构的调整。这在一定程度上体现了其推进新业务的执念，也间接助推了碧桂园在此次卓越100榜中，管理指标、品牌指标上的较高得分。
而提起多元化，万科则颇有发言权；年初总裁之位的顺利交接，让其年内的发挥依旧稳定。除了实现6069.5亿的销售额之外，一年下来，万科收购凯德旗下20个购物中心、揽下太古冷链物流资产包、推进万村计划、将物业服务升级为主营业务等动作，赚足了市场的眼球。
与碧桂园、万科不同，恒大能稳住卓越100榜前三位置的关键，在于其销售权益比例的高企，以及巨额的货值。两者为其营运指标增色不少。
过去的2018年，恒大取得流量销售额5513.4亿的战果，踩线完成销售目标。而在权益销售榜单中，恒大则以5238亿的体量位居首位。由此看来，虽然眼下房企之间的合作开发已成趋势，但恒大仍然保持着95%左右的权益销售比。
在土储上，恒大继续着“规模+效益”的增长策略，仍在降低土储的总规模。2018年中期，其总土储约3.05亿平方米，虽相比上年末的3.12亿平方米略微有所减少，但依然是个巨额的“粮仓”。庞大的土储量叠加逐步回归一二线、均价不断上涨的因素，恒大的货值也必然水涨船高。
TOP10阵容稳中小变，中小型房企换档产品驱动力
除了金字塔顶端稳定的碧万恒，此次卓越100榜中，TOP10的主体与去年相比，也只有小幅度的变动。其中，融创、保利紧随前三甲，依然保持在第四、第五的位置；而中海、华润、龙湖、绿地、新城则往后依次落位。
总体看来，要想在TOP10中争得一席之地，销售规模就必须达到2000亿的量级，这相比于去年TOP10的门槛，已提升了37.18%。叠加历年十强阵容的稳定性情况，我们可以发现，房地产行业的集中度走向仍未改变，强者恒强依旧是不变的真理。
而与大型房企拥有集聚的资源优势不同，中小型房企似乎正处于另一种稍显不同的生存状态。
榜单中，各分数梯次的房企数量占比，大多呈现往下递增的趋势，而48分就像是一个临界点，将整体划分成几乎同等数量的两大阵营。相较于大型房企，中小型房企名次间的分差更小，排名的竞争也更为激烈。
与以往一样，营运指标是房企排名的基础，而其他指标则决定着分数的上限。在TOP20以下的部分梯次中，有一些房企因为获得较高的管理、品牌、商业模式等分值，从而取得排名上的领先。这在某种程度上说明，中小型房企的竞争力已从单纯的规模化效应，开始加入团队、产品力的驱动因素。
千亿扩容解码，规模与利润的进与退
虽然“规模”已不是房企竞争的唯一决胜法门，但行业仍将“千亿”作为考量开发商实力、寻求话语权的标尺之一。而细细看来，规模与利润仍如鱼和熊掌一般，不可兼得。
据观点指数统计，此次卓越100榜的29家千亿上市房企中，净利率大部分位于10%至20%的区间内，而低于10%的有9家，超过20%却只有3家。
再者，2018年末，这29家上市房企的毛利率、净利率、净资产收益率、资产负债率的均值分别为27.46%、13.24%、14.04%、79.96%；而新晋级的千亿房企，各项数值则分别为26.55%、10.41%、11.97%、81.22%。这说明房企在进击千亿的过程中，利润已为规模做出了一定程度的让步；与此同时，略高的资产负债率，也在为规模做铺垫。
为了实现整体销售规模的快速增长、降低资金的周转压力，部分房企采取了合作开发的模式，作为分散风险的护城河。
在2018年的千亿新兵中，大约有3家房企自2016年起，合作项目大幅增加，以致销售权益比从90%降至目前的70%以下，摊薄了股东应占净利润的比例，以此换来近三年约61%的业绩复合增长率，并由区域深耕向全国布局转身。
土储继续分化，谁言“小年”少补仓？
一般认为，在市场低点时坚持土地投资，在高点时利用已筹谋的“粮草”加快推货节奏，才是房企发展的正确打开方式。去年面对调控常态化的房地产市场，拥有规模优势，现金流相对充裕的房企就迎来了“广积粮”的时机，这使得土地资源进一步流向头部房企。
过去的2018年，新增土储TOP100中仍有一半以上集中在TOP10房企手上。此次的卓越100榜中，权益土地储备规模位列前十的，也依旧是那些龙头房企的面孔。而在权益货值榜中，体量过万亿元的已达到8家，TOP10权益货值总计同比去年增长了45%。
这些土储记录的保持者，除了依靠招拍挂的方式之外，更少不了收并购的助力。尽管基于资金成本的考虑，房企的收并购并没有往年踊跃，2018年国内收并购成交宗数同比也下降了近三成，但总体来看，金额较大的交易仍有不少。
昂贵的金钱，融资难关下房企的内外兼修
2018年，银行放款渠道与方式得到进一步规范，房地产外债资金用途也受到限制，叠加“房住不炒”以及限价限购的市场环境，许多房企在辗转运营中，顿觉囊中羞涩，不得不在融资上下功夫，为自身输血。
这一年，内地企业赴港IPO募集金额为2737.63亿港元，其中房地产及物业管理公司募资172.71亿港元，仅次于TMT、交通及基础设施、金融及服务等行业，与热度不减的生物科技领域处于伯仲之间。
查看赴港上市的企业名单，有部分房企也位列于此次的卓越100榜中，包括已经登陆资本市场的正荣地产、弘阳地产、美的置业等，以及还在排队静候的中梁控股、海伦堡等。
地产业务之外，为了拓展利润增长点，增强物业板块的独立性与融资能力，开发商旗下的物业公司也纷纷赴港敲钟。据观点指数统计，2018年，雅生活服务、新城悦、佳兆业物业等5家物业管理公司，共通过IPO募资约59亿港元。
但无论如何，对外融资过程中的高举高打，总会降低房企抵御风险的能力；促进资金回流，才是面对下行周期的“王道”。在这一年里，碧桂园、首创置业、华发股份、当代置业等不同规模层次的房企，都先后提出了“高周转”计划，力争用自有资金去拉动公司运转，增强内生性动力。
城市群时代，房企的布局选择题
对于许多开发商来说，鸡蛋不能放在同一个篮子里，于是他们更倾向于不同能级城市的布局，而随着“城市群”与“都市圈”概念的兴起，房企们也逐渐不再着眼于一城一池，而是整个区块，享受由核心城市辐射开来的光晕，带来的与周边城市的协同效应。
除了碧桂园、万科、恒大、华润、富力等以大湾区为大本营进行全国扩张之外，诸如龙光、佳兆业、时代中国、越秀地产、合景泰富、奥园、敏捷等，也都凭借地缘优势，在深耕大湾区的同时，逐渐辐射布局到周边城市。
从卓越100榜企业的布局可以看到，2018年上述各房企在湾区都有扩围的动作。1月份佳兆业首入阳江、3月份卓越进驻佛山、6月份龙光时隔五年重入东莞、7月份奥园首入江门鹤山……凡此种种，都是例证。
而在另一个城市群，长三角也是房企布局的焦点。例如新城控股，其年内共拿下164幅地块，当中长三角地块数量占比就高达一半左右；绿地控股去年揽地118宗，也有34.45%位于长三角，且区域内多个城市皆有落子。
除此之外，拥有雄安新区助力的京津冀地区，以及成渝城市群、中原城市群等，也都是房企较为深度铺排的圈子。正如华夏幸福、荣盛发展之于京津冀，金科、蓝光之于成渝，建业、正商之于中原等，各路人马各占地利。
