本文源自:格隆汇
机构：海通证券
评级：首次“优于大市”评级
投资要点：
第 6 个“五年计划”出炉，战略布局多元化发展。在 2019 年的业绩发布会上，公司提出 2021-2025 年发展目标，即“全国布局大湾区+长三角两大都市圈，西南+中部两大城市群”、“城市更新对当年盈利贡献达 20%”、“培育持有物业成为长期收入来源”、成为“综合实力领先的全国性发展商”。公司未来除了继续住宅开发主业外，还将开发城市更新和商业运营新引擎，在业务上多元化发展。
深耕大湾区，异地拓展战略显成效。1）公司合约销售金额从 2015 年的 205.10亿元增长至 2019 年的 960.22 亿元，年均复合增速达到 47.10%；在粤港澳大湾区的合约销售金额从 124 亿元快速扩张至 540 亿元，占比持续超过 55%。2020 年，公司预计将推售的权益可售货值约为人民币 1800 亿元，权益销售目标冲击人民币 1100 亿元。2）2019 年，公司加强了大西南区域、长三角区域等区域的布局，非湾区销售占比提升至 44%，异地拓展战略显成效。特别是公司深耕的南宁市场，销售金额从 2017 年的 72 亿元快速扩张至 2019 年的 241 亿元，成为 2019 年南宁市场销售额和销售面积的双料第一。
土地储备快慢结合，兼顾周转与利润。1）多渠道持续扩充土储。公司拿地渠道多元化，除了招拍挂，还有收并购及城市更新等。截至 2019 年末，公司土储总权益货值高达 8320 亿元，土储总建筑面积约 5801 万平米。其中，近期的土地储备总建筑面积约 3667 万平米，对应货值 4314 亿元；孵化中并购及城市更新项目总建筑面积约 2134 万平米，对应货值约 4006 亿元。近期土地储备足够支撑三年发展目标。2）城市更新成为业绩增长新引擎。2019 年，城市更新业务贡献收入约 49 亿元，成为公司业绩增长新引擎。公司目标未来城市更新占当年盈利比重约 20%。截止 2019 年底，公司城市更新业务目布局 10 个城市，城市更新项目 78 个，可转化土地储备 2134 万平米，货值超4000 亿元，其中 95%在大湾区。3）布局轨交项目，物业具备高升值潜力。
截止 2019 年底，公司在深圳持有 14 个位于轨道交通沿线的物业，包括玖钻、玖云著、龙光城、世纪大厦、玖龙玺、玖悦台、玖龙台等项目，物业具备高升值潜力。
投资建议：给予“优于大市”评级。我们预计公司 2020-2021 年 EPS 分别为 2.49 元、3.06 元，截止 2020 年 8 月 3 日，公司收盘于 13.48 港元（人民币 12.17 元），对应 2020、2021 年 PE 分别为 4.90 倍、3.98 倍，对应 20 年PEG 值为 0.21。我们给予公司 2020 年目标估值 7-9XPE，合理价值区间在19.27-24.78 港元（人民币 17.40-22.37 元），给予“优于大市”评级。风险提示：1）公司销售不及预期；2）城市更新项目推进不及预期。全文 1 港元=0.90294 人民币
