成都和记黄埔“被禁”:李嘉诚囤地16年转手赚38亿元

成都和记黄埔“被禁”:李嘉诚囤地16年转手赚38亿元
2020年09月27日 06:20 金融界网站

本文源自:时代周报

时代周报记者  唐簇

  李嘉诚的囤地模式终于惹恼了成都监管部门。

  9月23日,成都高新技术产业开发区财政金融局下发《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》。

  该通知称,因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,经研究,禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款,禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司进行重大资产重组提供帮助。

  有媒体向成都高新区财政金融局求证,该局宣传部门相关负责人称:“正在核实相关信息,晚些会有统一官方回复。”

  同日,一名成都资深地产人士对时代周报记者表示,和记黄埔地产惹怒成都市高新区,与长实地产此前开发时间长达16年的南城都汇有关。

  该人士表示,该文件是对当地其他捂盘行为的一种警示。

  时代周报记者了解到,和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团持有,今年7月,长实集团出售成都南城都汇项目50%股权,买方为一家名为RZ3262019 Limited的公司,股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司,各占股50%,市场有传闻称所剩下的6500余套房源或将加价出售。

  南城都汇项目算是李嘉诚持有时间最长的楼盘项目之一了,卖了16年,7期和8期则仍在建设中。李嘉诚转手卖掉了项目股权,净赚38亿元。

  尾盘入市在即,文件究竟对原股东长实与接盘者禹洲造成怎样的影响?

  “从文件看,主要还是对原股东的限制,同时影响到项目公司融资及项目定价,禹洲集团因占有项目公司股权也不可避免受到牵连。”瀚米咨询、地产金融资深人士余健对时代周报记者表示。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,如果项目交易目前还未完成,该文件可能会影响交易的未来发展,如果项目交割已完成,则主要是“敲打”作用。

  禹州集团刚接盘  

  项目接盘仅两个月,禹洲集团感觉有点冤。

  9月23日,禹洲集团相关负责人对时代周报记者表示:“项目目前为禹洲主要操盘,还有两期,差不多还有一百万平米,有住宅也有商业。项目即将入市销售,但具体时间还未定,第七期案名定为山河峯荟,至于融资也只针对高新区内的金融机构,不会对禹洲项目产生太大影响。”

  据时代周报记者了解,原“南城都汇”共8期,前6期已交付,第7期及第8期迟迟没有入市,此次禹洲接盘更多是盘活四年来没有新期项目入市的窘境,之所以该项目会引起关注,不仅因为该宗地在2004年凭借21亿元的成交总价成为当时成都的“地王”,也因为其优越的地理优势,成为成都金融城的稀缺板块。

  此前的7月30日,李嘉诚旗下长实集团公告,将以78.47亿元出售成都南城都汇项目50%股权,预计将获得约38.11亿元未经审核收益。

  21.35亿元买入,78.47亿元卖出50%的股权,仅依靠“囤地”,李嘉诚便因为该宗地块在成都高新南区赚了超38亿元。

  公开资料显示,当时的成交楼面价为1030元/平方米。

  而据一位成都地产人士称:“目前该地块楼面价上每平方米两万元很轻松,2004年拿地成交,距今过去13年,住宅只剩下57年多的产权,而商业仅剩下27年多的产权。”

  该项目上一次开盘在2016年,彼时该项目均价为12000万元/平方米—16000万元/平方米,如今,同区域房价已达到23000万/平方米—25000万元/平方米。这也让第七期的项目价格随之“水涨船高”。

  时代周报记者获悉,该项目周边项目中海城南壹号、华府誉峰的二手房价格已接近40000元/平方米。

  8月28日,禹洲集团联合爱普地产发布南城都第7期项目,案名由“南城都汇”更名为“山河峯荟”。据悉,两家公司将联合运营山河峯荟,包括项目的销售、物业管理等。

  “该项目本应是高端稀缺产品,但目前项目建设非常普通,根据项目前几期来看,只能定位为刚需产品,与周边项目差距明显,这与其开发周期长有很大关系。”23日,一位不愿具名的成都地产人士告诉时代周报记者。

  该人士表示,目前新推出的产品格调品质有所提升,但也有提价的想法,因为捂盘太久,导致价格差距明显,购房者有怨言。

  该人士还透露,成都攀成钢板块及天府新区海昌路的部分项目也有捂盘嫌疑。

  点名和黄

  该文件直接点名了和记黄埔地产(成都)有限公司。

  文件显示:“禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款”,

  天眼查显示,和记黄埔地产(成都)有限公司两大股东分别为和记投资有限公司(BRUCKNER LIMITED香港)及CARTON INTERNATIONAL  LIMITED(英属),各占50%股份,公司董事长为柯宇鸿,其旗下有天津禹洲润成置业有限公司、惠州市三田实业发展有限公司等13家关联公司。根据公开资料显示,柯宇鸿为禹洲集团总裁办主任。

  “禁止融资贷款的目标范围划定在了高新区内金融机构,这也意味着禹州集团也可以通过集团其他层面进行融资补血。但是文件中提到‘重大重组’一词,说明成都一定程度上禁止通过转让从而达到曲线捂盘的行为。”当地一位金融机构人士对时代周报表示。

  近年来,长实集团地块开发进度缓慢饱受争议。

  据媒体报道,自进入内地市场以来,李嘉诚旗下长实系地产部分项目的开发周期甚至超过10年。但近年来,李嘉诚出售内地和香港的资产套现已超过1000亿港元,近期是将长实集团500亿元京沪项目摆上“出售”货架。

  另一方面李嘉诚大手笔在英国进行投资。据不完全统计,李嘉诚和他旗下的公司在英国投资已超过6000亿港元,包括花48亿英镑收购了英格兰的自来水公司,花6.45亿英镑收购英国天然气公司等。

  低卖高卖是李嘉诚较为推崇的商业投资技巧,如今在公开资料中,长实集团的业务足迹已遍布新加坡、英国及巴哈马群岛。

  港资房企囤地模式

  对于此次事件,长江实业集团回应:和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司,亦不是由集团控制。集团重申,公司所有发展项目均严格按照国家法规进行,并不存在囤地的情况。

  事实上,根据业内人士的经验,不同于内地开发商的高周转模式,港资房企较为通常模式是,靠土地增值获利,即在土地价格处低位时大面积买入,再缓慢分期开发,坐等周边配套成熟、土地升值,以时间换取高额收益。

  港资房企在成都有过一段“黄金岁月”。

  2004年,长实旗下的和记黄埔拿下南三环千亩土地,由此拉开了港资房企进入成都的序幕。

  之后,新世界、九龙仓、新鸿基、华置、信和、瑞安、香港置地等港资品牌房企纷纷入局,部分港企更表示将把成都作为第一重点市场,进行长期开发。

  “一些港企此前在成都拿地后,存在囤地捂盘的行为,此次文件下发很有‘杀鸡敬猴’的意味。”23日,某成都地产人士透露,成都目前还有多家港资房企的项目未销售完。

  成都严厉打击囤地,此前已有征兆。9月14日,成都推出的“房产新政15条”给当地楼市戴上“紧箍咒”。

  其明确规定:加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。

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