【物管动态】终于搭上末班车,小型物管企业宋都服务通过港交所聆讯!

【物管动态】终于搭上末班车,小型物管企业宋都服务通过港交所聆讯!
2020年12月30日 19:50 金融界网站

本文源自:财华网

  市场本以为荣盛发展(002146-CN)分拆的荣万家是2020年物管企业上市潮的收尾人,谁知2021年进入倒计时第四天时,跳出来了来自浙江的小型物业企业——宋都服务。

  12月28日,宋都服务的招股书出现在了港交所申请版本及聆讯后资料集中,意味着它成功拿到了港股市场的入场券,搭上了物业股2020年港股上市的末班车。

  有人说2019年的物业股上市的大年,实际上2020年才是物业股上市真正的大年。在荣万家和宋都股份之前,已有17间物管企业在2020年登陆港股市场,宋都服务也成为2020年第19间获批港股上市的物业企业。

  对于宋都服务来说,这次的港股上市之旅并不一帆风顺,在今年1月底就已递交招股书的宋都服务,不料申请失效,于是在9月更新了招股书,终于赶在了年前等来好消息。

小规模有大梦想

  2020年百强房企第87名的宋都股份(600077-CN)称不上中型房企,只能属于小型房企。所以从分拆出来的宋都服务规模来看,和其母公司一样也是小型企业。

  根据中科院数据,2020年按物业管理综合实力计,宋都服务在“中国物业服务百强企业”中排名第56。从在管面积来看,截至2020年6月30日,宋都服务在国内14个城市(当中大多数位于浙江省)向33项物业提供物业管理服务,在管总建筑面积仅636.3万平方米。

  636.3万平方米,这是什么概念?今年上半年,在管建筑面积超过1亿平方米的上市物管企业有9间,其中碧桂园服务(06098-HK)、彩生活(01778-HK)、雅生活服务(03319-HK)及保利物业(06049-HK)在管建筑面积均在3亿平米以上,在规模上至少等于50个宋都服务。

  规模虽小,但宋都服务却“五脏俱全”,有大大的梦想。在业务结构中,宋都服务除了拥有物业管理服务外,还有非业主增值服务、社区增值服务,以及大多数物管企业所没有涉足的酒店业务和长租公寓业务。

  2017年以来,宋都服务的物业管理服务业务发展比较稳健,非业主增值服务和社区增值服务收入快速增长,2020年上半年增值服务业务收入占比超过了45%。在行业内,宋都服务增值业务拓展成效还不错,对提高利润的“含金量”带来正面影响。但因社区增值服务过去几年来装修装饰工程服务收入比重增加,导致该业务毛利率下滑明显,从而影响了公司整体毛利率,2020年上半年毛利率为20.7%,较2017年下滑0.2个百分点。

  从事酒店业务和长租公寓业务的物管企业不多见,宋都服务为丰富业务组合而涉足酒店和长租公寓业务。从业务表现看,公司酒店业务取得较好成绩,2019年成功扭亏。但长租公寓业务不但没能为宋都服务带来利润增长,反而成为“拖油瓶”。2017年-2019年及2020年上半年,宋都服务在长租公寓业务上的收益分别约为80万元、220万元、210万元及80万元,2019年及2020年上半年收入均有所下滑,占总营收比重不升反降,今年上半年降至0.7%。

  今年下半年,长租公寓行业暴雷不断,使行业蒙上了一层阴影。首先是蛋壳公寓因暴雷下架所有房源,标志着行业在交易风险、信用风险方面敲响了警钟。宋都服务长租公寓业务均在杭州市场,而杭州长租公寓市场8月接连爆雷。杭州友客公寓传出资金问题,此后另一家名为“巢客”的长租公寓再度传出暴雷消息。虽然宋都服务目前的长租公寓业务没有报道受到影响,但潜在风险性仍较大。

  单是因为竞争环境都让宋都服务在该业务上较为吃力,今年上半年,宋都服务经营的76个公寓单位入住率为74%,续约率则仅为25%,续约率较2017年的15.6%有所增长,但还是处于低位。因此,宋都服务自2018年以来不断下调月租以防止续约率继续下滑。

宋都股份这座大靠山靠得住吗?

  物管企业依赖母公司输血是行业的常态,宋都服务也不例外。

  在管建筑面积方面,宋都服务来自母公司宋都股份的物业在管总建筑面积占比从2017年底的98.4%降至至今年上半年的58.9%。收入端对母公司的依赖正不断减弱,2017年-2019年及2020年上半年,来自于宋都股份开发的物业对宋都服务贡献的收益分别约5870万元、6870万元、8770万元及4150万元,分别占同期物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。

  但在物管服务依赖下降的同时,宋都服务的非业主增值服务和社区增值服务却与宋都服务越来越密切,相关关联方贡献均超过98%。

  因此,增值服务作为过去几年以来的业绩增长驱动力,若宋都股份未能给宋都服务输血,那宋都服务的盈利能力也将接受大考验。那么,宋都股份未来能给宋都服务一个确定的未来吗?

  宋都股份近些年来发展较为缓慢,地域局限性明显。2017年-2019,宋都股份销售规模分别为70.2亿元、101.4亿元以及118.5亿元,与最初设定的2019年300亿的销售目标相差甚远。

  2019年,宋都股份拿地销售比达到45%,拿地金额甚至超过2018年全年销售额,高速扩张的野心十分明显。但同时也遗留下了负债高压的问题,今年上半年,宋都股份资产负债率为86.08%,流动负债近300亿元;经营活动产生的现金流净额为-46.67亿元,整体财务状况堪忧。

  布局方面,宋都股份布局浙江、江苏、广西、安徽四个省份,进入全国10个城市。但从地区分布看,宋都股份对地区依赖性显著。今年上半年长三角区域(包含浙江、江苏、安徽)占比99.73%,浙江仍是主力,占比超过65%。宋都服务亦是如此,今年上半年有68.8%的收入来自杭州市,85.4%来自浙江省。所以宋都服务无疑受到杭州楼市政策影响大,近日宁波调整2套房贷首付比例至40%-60%,购房门槛再次提高。而杭州继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式,要求加强住房贷款审慎管理,严格实施差别化住房信贷政策,以使楼市降温。

  在地产白银时代,行业“大鱼吃大鱼”现象已不鲜见,中小型房企生存空间或在不断受到压缩。宋都股份短期内在快速扩张下可以继续给宋都服务进行“输血”,但中长期还有待观察。

赶不上天时:物业股破发频频

  进入四季度以来,物业企业加速了港股上市潮。截至目前,港股市场在四季度以来共迎来10间物管企业上市,众多企业集中上市对个股股价也是一次考验。

  在该10间企业中,第一服务(02107-HK)、合景悠活(03913-HK)、恒大物业(06666-HK)及远洋服务(06677-HK)相继破发,这也让市场对物业板块的估值产生了疑惑。

  目前物业股的表现参差不齐,有的物业股市盈率达到了上百倍,也不乏破发的物业股。物业股作为相对稳定的商业模式,当前的大起大落都不太正常。除了炒作成分外,持续性盈利能力也是部分物业股破发的原因之一。

  随着资本的助推,行业分化加剧的阶段已来临。管理规模、服务业态、业务覆射区域、营收及利润率等的好与坏,直接影响到物业股在未来行业集中度不断提升下的存亡,也关乎到资本市场上市值的突破。

  由于基数小,宋都服务业绩在近几年增长迅速。2017年-2019年,营收由8400万元增长至2.23亿元,年内溢利由1400万元增至3520万元。今年上半年营收约1.17亿元,同比增长25.76%;期内溢利1635万元,去年同期为1390万元。

  综上来看,宋都服务业绩表现亮丽,但存在依赖母公司和区域市场等风险,规模上弱小也是宋都服务的短板。所以看来,宋都服务能逃脱破发的魔咒,成功率似乎并不大。

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