金科股份2020:黄红云战略调仓与五年4500亿|地产年鉴⑥

金科股份2020:黄红云战略调仓与五年4500亿|地产年鉴⑥
2021年01月19日 16:25 金融界网站

本文源自:焦点财经

  编者按:一年一航程。2020年,很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此,搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列,复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第六篇,金科股份2020:黄红云战略调仓与五年4500亿。

  2020年,是整个房地产行业发展史上极为不平凡的一年,也是金科股份不平凡的一年。

  这一年,在四位一体发展战略之下,金科股份从民生地产开发到智慧服务、科技产业投资运营、文化旅游康养等,都实现了齐头并进。

  这一年,金科股份的合约销售金额达到2233亿元,同比增长20%,完成年度2200亿元销售目标;合约销售面积达到2240万平方米,同比增长约18%,排在全国前十。

  不止于销售高增,金科股份2020年的销售回款也达到了2011亿元,同比增长约25%,销售回款率达90%,同比2019年同期的87%提升3个百分点。

  去年5月,金科与融创耗时耗时四年之久的控制权争斗终告结束,此后,“轻装上阵”的金科,将更多的精力放在了规模提升和拿地拓储中。

战略调仓布局高能级城市

  土地是企业最重要的生产资料,也是成本支出最大的一块。秉承“轮动投资精准布局”的投资理念,金科股份全年新增土地148宗,新增计容面积2364万平方米,投资金额约892亿元。

  在这些新增土储中,新一线城市和二线城市共占据了超70%的投资份额。尤其是第四季度,金科股份新增土储25宗,多数集中在杭州、广州、大连、郑州、南宁、昆明等高能级城市。目前,金科的总土储已经超过7500万平方米,可满足未来2年至3年左右的开发需求。

  去年9月,金科股份总裁喻林强曾透露,“这几年金科一直坚持全国化布局,并有意识的进行战略调仓,这不仅是出于控制发展风险的考虑,也是提升金科发展战略纵深和销售规模的重要手段”。

  由于主动战略调仓,城市能级有所提升,金科股份的拿地成本也在走高。2020年前三季度,金科拿地耗资740亿元,同比增长20.6%;拿地均价为3709.27元/平方米,同比增长47.77%。

  尽管区域布局不断扩大,但金科留给外界的印象仍以“西南王”最为深刻。事实上,过去的很多年,金科的投资重心一直偏向于西南区域,在重庆、四川、云南、贵州等地都占据了不少市场份额。直至2007年,金科才选择走出重庆。

  2008年,金科先后进入了北京、四川、湖南、江苏等21个城市,区域房企的标签逐渐褪去,全国化布局进一步深化。与其他房企不同,金科的全国化扩张过程并不盲目,而是通过稳固大本营,以大本营为支点而进行的全国化扩张。

2020年金科投资布局情况,来源:克而瑞

  焦点财经梳理获悉,目前,金科对重庆主城几乎实现了全覆盖,且对城市发展和土地增值的判断较为精准,城市热点板块无一遗漏。过去一年,金科的投资重心依然在大本营西南区域,对于华东、华中热点区域则是看机会进驻。

2020年金科在重庆主城的布局情况 来源:克而瑞

  区县市场一直是金科业绩最坚实的支撑。目前,金科已进驻了重庆20个区县市场,以一小时经济圈内的江津、璧山、永川、涪陵等城市为重。此外,金科还践行“不留白”战略,积极布局一小时经济圈以外的城市。去年,金科着眼于云阳县和垫江县,底价摘得了两宗地,持续围绕重庆主城外围布局。

  得益于主城+区县的双线发展策略,金科在大重庆市场的销售表现长期领先。2020年,金科大重庆的流量销售金额达371亿元,是大重庆流量销售榜的销冠。其中,区县业绩达到总业绩的46%,已成为金科的核心业务。

  事实上,自2017年至2019年,金科在大重庆的销售业绩由300亿元到突破500亿元,年均复合增长率高达79%,一直是区域流量销售榜的冠军。不过,在重庆主城,项目分布“多点开花”的金科也面临龙湖、融创等劲敌。

五年冲刺4500亿

  从2017年的658亿元到2020年的2233亿元,过去几年,金科股份的销售业绩不断登上新的台阶。站在“2000亿”阵营的新起点,金科的销售目标仍在继续上调。

  在近期发布的《公司发展战略规划纲要(2021-2025年)》中,金科明确,公司未来五年的主要目标是,力争到2025年总销售规模达到4500亿元以上,年复合增长率15%以上。

  在金科股份的“地产+”发展策略中,包括科技产业和商旅康养两大产业,商旅康养产业被细分为“大消费”和“大健康”两大板块。在战略规划文件中,金科股份的科技产业和“大消费”板块计划在2025年分别实现200亿元的销售规模。

  这样的战略蓝图,相当于在目前的基础上,再造一个金科。按照金科的表态,公司将通过“提升先进的企业文化、强大的创新能力、科学的公司治理能力、领先的科技能力、全面的管控能力、高效的执行能力、系统的风险防控能力、前瞻的战略制定能力、强大的品牌经营能力、创新的资本运作能力”等十项举措,为战略目标的实现提供有力保障。

  不过,在业内看来,在“5年、4500亿”的销售目标征途中,金科还需有效减低有息负债、持续提高营收、利润和经营净现金流水平,提升主体资信评级,这也是金科目前正面临的挑战之一。

  按照去年中期的财务指标来看,金科剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比为1.01,“三道红线”踩中两道,得监管橙色警示牌,有息负债规模年增速不得超过5%。

  意识到压力的金科自去年9月份开始有意放慢土地投资的脚步,第三季度的新增拿地金额仅194亿元,较去年中期的平均数大幅减少,拿地增速也降低了8.5个百分点。

  由于投资减少,金科股份该季度经营活动产生的现金流量净额由负转正,为11.09亿元。而在去年中期和一季度,金科股份的该项财务指标分别为流出24.5亿元及流出59.35亿元。

  不过,在杠杆方面,金科距离“全面安全”仍有一些距离。三季报披露,金科股份剔除预收账款后的资产负债率为72.71%,净负债率为112.2%,现金短债比为1.02倍,仍然踩中两道监管红线。

  去年11月17日,金科服务成功在港上市,融资规模超过60亿港元。这是重庆2020年度最大的IPO,也是区域第四只新股,金科由此成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。

  同样在去年11月,金科就“三道红线”对公司的影响及应对措施表态称,随着金科服务在香港上市,以及四季度结算目标达成,争取在年末实现三条红线满足监管要求。

  这也符合中信证券的判断。在最新的研报中,中信证券表示,金科快速拼规模的阶段已在2019年结束,2020年公司开始重视发展质量。截至去年三季末,金科的几项财务指标已经接近三道红线的要求,考虑到第四季度IPO的影响,年底前有望达到红线要求。

管理层全面“焕新”

  站在“4500亿元”销售目标的新起点,2021年伊始,金科股份新一轮的管理层变动随之展开,向市场扔下一颗“深水炸弹”。

  1月13日晚间,金科股份对外披露了集团层面新一届董事会候选人名单,表示将提名周达、刘静、杨程钧、杨柳为董事会非独立董事候选人,提名朱宁、王文、胡耘通为董事会独立董事候选人。金科股份现任董事长蒋思海、总裁喻林强,却不在名单之列。

  有评论指出,提名董事排名第一的周达,将会接替蒋思海出任金科地产集团新一届董事会董事长,杨程钧则会接替喻林强担任金科地产总裁。这两个人都是十多年的“老金科”,且都有在西南区域的工作业绩。

  履历显示,周达出生于1981年,2007年加入金科,历任董事长办公室经理、重庆区域公司总经理职位,且深度参与了“2021-2025年高质量发展战略规划”的论证和制定过程。

  杨程钧出生于1977年2月,2001年加入金科,在他的领导下,金科云广区域从无到有,迅速扩张。2020年又多点布局了广西、云南等10城51盘,各项业绩指标排在集团前列。

  这是一份整体“年轻化”的董事会候选人名单。“80后”有5人,占比达71.4%,“70后”2人,占比28.6%,平均年龄不足41岁,最年轻的候选人仅有35岁。除刘静以外,全部为“新面孔”。

  高管调整是基于何种战略安排?就此,企业公告表述为,“董事会选举是公司治理层面的一次重要调整,新一届董事会候选人秉承‘年轻化、专业化、知识化’的基本原则”。

  此外,此次人事调整,还建立在金科股份对于行业发展趋势的判断上:房地产已经从“资源红利”、“杠杆红利”向“管理红利”时代转变”。

  不过,在降杠杆的诉求下,金科新任管理层还面临不小的“保利润”压力。去年前三季度,金科股份的扣非归母净利润为40.68亿元,同比增长0.64%;净资产收益率、销售毛利率分别为14.07%和25.18%,同比下降了2.12个百分点、4.92个百分点。

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