李宇嘉:楼市“核心资产牛”的逻辑

李宇嘉:楼市“核心资产牛”的逻辑
2021年01月22日 04:25 金融界网站

本文源自:证券时报

  楼市确实有“核心资产牛”的某些迹象,但客单价动辄上千万的房产,还能牛起来,就在于背后有加杠杆在推动。

  李宇嘉

  核心资产的牛市,蔓延到了楼市。近期,对于2020年底北上广深等热点楼市“翘尾行情”和房价喜人的走势,特别是部分网红楼盘被追捧,个案价格一再创出新高,带动整个片区房价上涨,业内将其与2020年12月以来资本市场抱团买入核心资产的逻辑等量齐观。以往,资金寻找洼地,现在是要寻找业绩稳定性和可持续的资产,然后以抱团策略树立趋势,带来资金正循环。

  楼市也一样,表现好的城市越来越集中。过去,政策甫一宽松,楼市不分大小全部泛起,吃肉的吃肉,喝汤的喝汤。2020年,货币环境比较友好,各地借着纾困疫情,变相松绑政策,偷摸着接济的不在少数。但根据贝壳研究院统计,2020年十大二手房价下跌城市中,居然有部分省会城市、中心城市。涨幅前十大城市中,除了西安外,全部是南方城市。

  有媒体得出结论,楼市“南强北弱”,安全区在收窄。从一个城市内部来看,也是如此。比如,笔者生活的广州市,2020年楼市表现很火爆,年度成交量时隔3年后,再次探至10万套以上,房价涨幅也位列TOP10,有几个月甚至排名第一。但2020年广州房价上涨明显的也只是局部区域,新房集中在萝岗、南沙明珠湾等,二手住房集中在珠江新城、越秀东风东等。

  隔壁的深圳,年底“翘尾”明显的上海也是如此,不一一赘述了。道理很简单,站在当下,任何大城市的财力,都告别了高增长,也都是有限的。既有的城市规划对于区域的打造格局,在优势资源集聚上已占得先机,并锁定未来发展的路径。简单说,好的越来越好。不管新的区域规划如何宏伟,都很难逆袭,楼市表现上,配套好、品质高、大社区的核心住房肉眼可见。

  但是,我们面对的楼市形势是什么呢?最近十几年,尽管有起落,但楼市总体上在狂飙突进,2013年就说全国销售量触及天花板了,但没成想2016年创下历史新高,2017-2019年连续在高位徘徊。站在当下,房子的供应量足够大了,把新房、二手房、公寓、保障房和小产权房等算在内,任何一个片区都不缺房子。对于富人来讲,在房产上已经是“超高配”了。

  疫情后新一轮货币宽松、鼓励内需的大潮下,富人的增量购房需求,一部分是改善性换房需求。链家统计的18个重点城市,2020年二手房成交中180平米以上的大户型增长幅度最大,高达39%。但是,高收入人群也是有限的,房产配置上也是在追逐所谓的“核心资产”,也就是核心区域少数品质卓越的楼盘,比如深圳后海、北京西城、广州珠江新城等。

  资金是避险的、聪明的。既然当下房子很多,未来可能还会更多,资金就会追逐稀缺的,而非价格低的。便宜的房子一大把,交易反而不活跃。按价格涨幅分片区,2020年广州二手房价涨幅最高的是天河,增城、番禺尽管房价便宜,反而跌价了或基本没涨。中原地产总结了2020年广州豪宅片区和刚需片区的房价涨幅,前者涨幅在15%-25%,后者都在10%以下,甚至下跌。

  当然,藏在暗处的动力就是杠杆。2020年,房地产贷款增速连续29个月回落,且8年来首次低于各项贷款增速,新增地产贷款占比从2016年的44.8%降到去年的28%。但是,一线城市的房贷利率比全国平均利率要低15-40个百分点。可见,资金也在向优势区域集中,在一线城市,融资渠道又多又方便,比如消费贷、经营贷等,成本还低,天天都有电话咨询。

  所以,楼市确实有“核心资产牛”的某些迹象,但正如“一切资产涨价,都是货币现象”所言,客单价动辄上千万的房产,还能牛起来,就在于背后有加杠杆在推动。楼市不断在空间上分化,聪明的人看懂了,资金也看到了,一拍即合就创造出了所谓的“核心资产牛”。未来,刚需盘、低价盘估计遍地都是,普通百姓怎么获得资产性收益,这是值得关注的问题。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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