联合办公行业观察

联合办公行业观察
2021年01月24日 01:55 金融界网站

本文源自:观点地产网

回顾2020年,联合办公行业一直在跌宕前行。年初受疫情冲击,多家联合办公头部企业相继爆出负面消息,行业进入深度整合期。

  随着疫情好转,行业分化加剧,盈利能力差、抗压能力小的公司被迫清退,有资金支持的头部企业持续扩张抢占市场份额。

2020年联合办公行业热点回顾

开拓多元边界,联合办公+电商的场景融合尝试

  纵观联合办公行业,在国内发展已有数年,随着入局的企业增多,行业服务同质化问题显现。同时由于出租办公空间所创造的价值有限,如何充分利用用户规模和品牌价值等优势为客户提供系列增值服务,则成了联办企业后续盈利的关键。

  于此,OFFICEZIP联合中海商业集合旗下商办写字楼和酒店板块,推出了全域轻商务会议服务品牌“HUI中海国际会议中心”,涵盖会议策划、会场布置、会议翻译、直播录播等十余项,为客户提供专项会议服务。

  另一方面,有联合办公企业则将目光放至电商行业。12月,寰图“职场生鲜专门店”开张,对其寰图门店会员发放优惠券服务。

  事实上,寰图并不是首个尝试实现办公场景+电商的联合办公企业。2020年,优客工场尝试以办公空间为入口,开启电商平台的运营,挖掘社群潜能与数据资产。

  与寰图类似,优客工场电商平台是以旗下APP为载体自主研发的电商系统,既实现传统电商平台的功能及流程,也结合办公空间内线上线下社区社群特性,以APP及小程序的方式呈现。

  不难看出,联合办公空间的社群属性让从业者看到了基于办公场景产生的巨大商业价值。加之我国消费方式迭代升级,线上消费越发频繁,拓展了联合办公行业的想象空间与价值空间。目前联办企业基本实现了通过APP等线上软件完成空间费用支付、预定等动作,线上触及的用户数量在增加,成为开展社交电商业务的重要基石。

  相较于线下消费,线上消费逐步成为主流的消费方式。据中国互联网络信息中心数据显示,截至2020年6月,我国网络购物用户规模达到7.49亿人,较2020年3月增长3912万人,占整体网民的79.7%;手机购物用户规模达7.47亿人,较2020年增长3947万人,占手机网民的80.1%。

  数据来源:中国互联网络信息中心、观点指数整理

  在市场空间上,电商行业亦存在巨大的待挖掘空间。2011-2019年我国电子商务交易额持续增长,2019年中国电子商务交易规模达36.8万亿元,同比增长13.1%。

  从另一个角度看,通过联办+电商的跨界融合,不仅可以为联办企业带来增量收益的可能,同时亦能通过电商平台开拓销售渠道。

  尽管电商行业市场空间广阔,利用办公场景挖掘消费价值的想象也看似美好,但未来能为联合办公行业带来怎样体量的增量收益,仍有待观察。

加速对接资本市场,盈利问题仍道阻且长

  另一方面,头部联合办公企业亦在加紧向资本市场靠拢。

  11月3日,创富港公告称拟首次公开发行股票并在创业板上市,深圳证监局已受理上市辅导备案申请文件。同月,优客工场正式在纳斯达克敲钟,成为联合办公行业第一股。

  公开资料显示,优客工场于2015年创立。截至2020年6月30日,旗下联合办公空间分布在47个城市,拥有185个社区空间,成熟社区的出租率达到77%,管理面积达到56.17万平方米。

  值得注意的是,优客工场上市首日开盘报9.25美元/股,截至上市首日收盘,优客工场股价下跌4.82%,收盘价8.3美元/股,总市值为6.18亿美元。

  联合办公股票在二级市场不占优势,试究其因,盈利仍是绕不过去的难题。

  数据显示,优客工场2018年、2019年分别运营亏损4.57亿元、7.05亿元;2020年上半年运营亏损为1.39亿元,上年同期运营亏损为4.185亿元。

  数据来源:企业公告、观点指数整理

  亏损较上年同期有明显收窄,或许是因为2020年起优客工场实行轻资产模式转型,与物业业主、企业合作,节省前期开发成本,实行品牌管理输出,在保证了扩张速度的同时减少资金投入。

  截至2020年6月30日,优客工场持有的现金、及现金等价物、受限制现金为1.39亿元,而在2020年初时,这一金额为1.96亿元。

  2018年、2019年营收分别为4.49亿元、11.67亿元(约1.67亿美元);2020年上半年营收则为3.98亿元(约5630万美元),上年同期营收为4.87亿元。

  数据来源:企业公告、观点指数整理

  上半年总营收和现金流的减少,一定程度上反映了疫情给优客工场造成了不小影响。对资金注入的渴求也促使优客工场在正常上市途径失败后,选择SPAC方式继续谋求上市。

  值得注意的是,优客工场还与Orisun签了对赌协议,前者2020年至2022年的净收入需要达到特定目标,或在一定期限内使股价达到特定标准,其股东才有权获得Orisun子公司Ucommune International最多400万股普通股的收益对价。

  因此可以看到,上市虽然可以暂时缓解了企业的融资难题,但对持续的盈利能力还是有所要求。对此,两家联办企业有着迥然不同的发展策略,优客工场“全面轻资产”战略转型起了关键作用,意图解决规模与利润带来的不平衡。

上海写字楼需求提升,市场信心逐步恢复

  据观点指数观察北上广深四个一线城市平均租金水平发现,上海办公物业租金水平已开始出现回升迹象。

  数据来源:中国房价行情网、观点指数整理

  数据显示,北京办公物业租金水平最高,为5.24元/日/平方米,较上月下跌1.5%;上海办公物业租金水平3.94元/日/平方米,环比小幅上涨0.21%;深圳、广州办公物业租金进一步下跌,其中广州最为明显,较上月跌幅达1.98%。

  同比来看,上海10月同比下跌1.63%,其余三个一线城市则仍有大于5%的跌幅。因此可以认为,上海办公楼的租金情况已经基本恢复至疫情前正常水平。

  数据来源:Choice、观点指数整理

  结合办公楼的吸纳量来看亦可证实,市场数据显示,今年第三季度,甲级写字楼市场整体吸纳量16.8万平方米,较第二季度1.42万平方米有突破性增长。并且已超越疫情前2019年第一、第二季度,上海市场对办公楼的租赁需求逐步显现。

  数据来源:Choice、观点指数整理

  尽管上海市场活跃度有所提高,办公物业也逐渐回暖,市场需求有较为明显的增加。但值得注意的是,上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市,若大量新项目集中在2020年第四季度入市,或许会进一步拉升空置率,令未来办公租赁市场短期仍面临下行压力。

2021中国联合办公企业

运营表现TOP10即将发布

  上半年疫情阴霾笼罩之下,社会各界齐心协力共度疫情难关;下半年,资本热度回暖、企业项目投拓频繁。

  2020年,有人离场,有人进场。在此之中,有人选择轻装上行,以轻资产模式进行品牌输入,扩大行业影响力;有人着力定制类企业服务,深刻考虑员工对共享工位的顾虑,打造灵活的解决方案。

  行业在经历了野蛮生长后,已经逐步开始回归理性,联合办公行业今年进入筛选期,资本趋向于保守,头部企业亦开始放缓步伐,思考行业未来的方向。在一众联合办公运营商中,有哪些企业的宝贵经验值得我们学习?有哪些标杆企业值得同业者仿效?又有哪些先进的经营模式与理念引领行业之先?

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