大股东易主 蓝光嘉宝高歌猛进的收并购也被“砍了一刀”

大股东易主 蓝光嘉宝高歌猛进的收并购也被“砍了一刀”
2021年03月03日 01:41 金融界网站

本文源自:观点地产网

   在公告与碧桂园服务的“最大物业兼并购”之后第4天,蓝光嘉宝开始披露大股东易主后的第一个变化——

  这家依靠收并购驱动的西南物管龙头,决定削减用于收并购的额度。

  3月1日晚,蓝光嘉宝一纸公告宣布,变更上市股份发售的所得款项用途。募资所得款项净额约人民币16.0051亿元,原计划用于物业管理服务业务拓展的资金占比为77%,现下调至52%;调减的4亿元将用于营运资金及一般公司用途。

  公告提及,变更用途事项主要由董事会议决,落款亦言明是“承董事会命”。

  蓝光嘉宝于2月18日在成都召开临时股东大会,审议通过委任“企二代”杨武正为非执董的议案。目前该公司董事会成员包括姚敏、孙哲峰、刘侠、迟峰、杨武正及常珩,均为“蓝光系”人士;以及李树剑等3位独立非执董。

  碧桂园服务执行董事兼总裁李长江向观点地产新媒体表示“尚未介入蓝光嘉宝的管理”,否认公司与上述变更资金用途事宜存在联系;蓝光嘉宝相关高层则未予以直接回应。

  蓝光嘉宝在2015年开启全国化之路,加入了规模竞争的主流行列。依靠收并购和资本市场助力,该公司五年间从管理面积不足2173万平方米,跃升至管理服务合约面积2.1亿平方米,在管面积约1.4亿平方米。

  仅2020年间,完成收并购的19家公司便贡献在管面积4200万平方米。这一年被蓝光嘉宝称为“规模发展决战之年”,突破2亿平方米或许不过是杨铿翻过的又一座山;如今回头看,他失去的却是物管的黄金时代。

收并购年代

  变更所得款项用途,于资本市场是符合规则的常见操作。

  以物管行业为例,雅生活上市时计划募集资金39.12亿港元,其中所得款65%用于战略投资及收购,至2019年8月将该比例上调至85%;去年12月18日,雅生活再度将该比例从85%下调至82.35%。

  而蓝光嘉宝反其道行之,根据3月1日最新公告,该公司于2019年上市时股份发售所得款项净额16.0051亿元,原计划77%用于物业管理服务业务的拓展;其中50%收购其他住宅物业管理服务供应商,17%收购其他非住宅物业管理服务供应商,10%收购物业管理相关业务服务供应商。

  经董事会议决,蓝光嘉宝变更未动用所得款项净额的用途,对投资计划的内涵及额度均作出调整。

  包括将原投资用途中的三类收购对象合并为一个类别,并修订范围为“增资下属公司、收购(包括增资下属公司以便进行收购)其它物业管理公司及其它物业管理相关业务公司”;同时这部分用途的资金占比降至52%,较过去下降25个点。

  换算成具体额度,蓝光嘉宝用于投资计划的所得款项净额从12.32亿元降至8.32亿元。截至3月1日,投资计划已动用5.88亿元,剩余结余则从6.44亿元降至2.44亿元。

  变更后,蓝光嘉宝少了4个小目标的弹药,这背后未尝不是收并购态度的变迁。

  创立于2000年,但蓝光嘉宝直到5年前才决计向更广阔的市场挺进。当年正值彩生活上市之后,物管行业价值逐渐被挖掘。

  2015年万科物业开启市场化运作,同年蓝光嘉宝亦宣布开启全国化发展征程。当时该公司人士向观点地产新媒体透露,内部已在做相关探索。

  蓝光嘉宝认定,市场空间潜力巨大,但挑战一方面是人居需求不断提升倒逼物业服务品质提升,一方面是物业企业“跑马圈地”的行业竞争加剧。

  尤其是后者,该公司判断,只有在占据一定规模的基础上,物业企业才能拥有一定话语权。根据公开数据,2015年该公司在管项目104个,对应管理面积2172.88万平方米。

  收并购因此成为加速扩张最重要的手段之一,2016年8月24日,蓝光嘉宝宣布以1.04亿元收购四川国嘉物业100%股权,被解读为收并购扩张的起点。

  资料显示,2016年至2020年11月底,蓝光嘉宝相继收购25家物业公司部分或全部股份,主要分布于四川、江苏、上海、浙江、广东及宁夏;2020年上半年,新增收购8家物业公司,下半年则新增收购上海2家物业公司,以及东山物业、金罗马物业、上海上置物业等。

  安信国际曾在研报中指,2020年中期,蓝光嘉宝重申增长目标不变,合约面积全年目标新增9300万平方米,累计达2.1亿平方米。在管规模全年新增5800万平方米,累计达1.3亿平方米;其中来自母公司项目约400万平方米,第三方招投标1200万平方米,收并购不低于4200万平方米。

  根据蓝光嘉宝披露数据,截至2020年底管理服务合约面积已达2.1亿平方米,在管面积约1.3亿平方米,其中向第三方提供在管面积占比约为75%。期内完成收并购的19家公司,贡献在管面积增量为4200万平方米。

规模红与黑

  申万宏源在最新研报中披露,包括彩生活、雅生活、中海物业、碧桂园服务、蓝光嘉宝服务等物业上市公司,在过去数年收并购案例中给收购标的的平均估值在15倍左右。

  据观点地产新媒体不完全统计,蓝光嘉宝自2019年上市以来开展收并购已支付对价逾6.18亿元;对标的公司估值在12.8-16倍之间。某种程度上,这也反映该公司对于收并购定价的谨慎性。

  得益于持续扩张,蓝光嘉宝的业绩也出现快速增长,2019年上半年总收入为21亿元,相比2016年实现年复合增长率47.2%;归母净利润4.3亿元,年复合增长率为62.1%。2020年上半年,这两项数据分别为11.66亿元、2.44亿元。

  尽管蓝光嘉宝的扩张是按照“1+1+N”战略布局,即深耕四川大本营,战略聚焦华东及华南,布局高价值区域及省会城市,但从拓展物业看,第三方物业或许仍存在质素不齐的问题。

  从物业管理服务业务看,2018年、2019年及2020年上半年,蓝光嘉宝来自第三方物业开发商的管理面积中,每平方米每月的物业费分别为1元、1.08元及0.97元;相比之下,来自蓝光集团的项目物业费分别为1.53元、1.68元及1.8元。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  分析人士指,蓝光嘉宝拓展的第三方物业占比达3/4,却存在物业费单价较低的问题,后期比较考验运用自身运营能力、品牌溢价力等进行提升。

  同时也反映,蓝光对优质物业竞逐能力有待提高,这也是并购外拓市场竞争愈来愈激烈的结果之一。

  与之形成对比的是,碧桂园服务的物业管理服务业务中,来自第三方物业开发商部分的物业费于上述业绩期间从0.9元逐渐提高至2.17元,去年中期甚至超过碧桂园自身项目的物业费水平。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  蓝光嘉宝或许也意识到物业质素的问题,去年下半年新增收购案例中,强调上海上置物业项目品质高、物业费单价高,有利于后期盈利能力提升;北京罗马物业则具备地缘与市场资源优势,可助力公司“持续深入北京高端住宅市场”。

物业拓展新路径

  即便在大股东变更前,蓝光嘉宝仍未停止扩张的脚步。

  根据该公司披露数据,2021年1月在四川、华东、华南等区域实现全委托业务布局,具体在广元、西昌、泸州、毕节、兴义、昆明、重庆、扬州、阜阳、洛阳等城市新增26个项目,对应合约面积351万平方米。

  “全委托业务”出现的频次较高,1月中旬,蓝光嘉宝副董事长孙哲峰在投资者交流会上谈及规模拓展战略,他给的答案是“持续发力全委托业务模式的拓展”。

  对于收并购,他放在了投后运营管理话题,重点谈赋能收并购公司的具体方式,包括导入社区增值服务及其它核心发展能力等。

  据观点地产新媒体了解,蓝光嘉宝增值服务功能包括房屋经纪、拎包入住等,去年该公司将拎包入住业务复制至多个收购项目中,并称创收毛利润近400万元。

  在2月份蓝光嘉宝召开的2020年经营工作总结大会上,对于规模,蓝光嘉宝提出的也是“以标准化全委模式深入市场”,以及“精选收购标的”,“强化赋能收并购公司”。

  这种姿态与一年前相比已悄然发生了转变:2019年工作总结大会该公司曾将2020年定为“规模发展决战之年”以及“新战略实施元年”,这一年收并购的合约面积目标是第三方招投标的3.5倍、母公司供应面积的10.5倍。

  实际上,蓝光嘉宝探索非收并购拓展的时间甚至要早于收并购。2015年该公司在成都签约首个外拓项目源上金府,此后将触角伸至澳龙名城、成都京东客服二中心等。

  去年12月蓝光嘉宝还曾披露,年内通过第三方招投标、成立合资公司等方式已实现全年新增签约项目188个,新增合约面积约2486万平方米;同期通过收并购新增的在管面积则为3272万平方米。

  分析人士对观点地产新媒体指,蓝光嘉宝新提出的工作核心包括“稳规模”,或许意味着过往发展步伐会出现一定调整,需要探索更高效、优质的物业拓展路径。

  对于上市募资款项用于投资计划的额度调减一事,蓝光嘉宝高层人士接受采访时并未予以正面回应,亦未回应公司过往的收并购战略是否会放缓。

  碧桂园服务方面则以“相关收购工作仍在推进”为由,拒绝透露入主蓝光嘉宝后是否有调整动作。

  就蓝光嘉宝所收并购的第三方项目素质等问题,李长江仅表示“不予评价”。

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