解局 | 收购启迪科技大厦与金茂、首开的更新局

解局 | 收购启迪科技大厦与金茂、首开的更新局
2021年03月08日 00:45 金融界网站

本文源自:观点地产网

   北京的城市更新画卷又迎来浓墨重彩的一笔。

  近日,中国金茂、首开股份联手高和资本共同设立火炬基金,认缴出资12.02亿元,收购北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座。

  收购完成后,火炬基金将对启迪科技大厦D座进行改造升级,从而实现股权价值及资产增值目的,并在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

  收购一线城市商业办公项目,进行重新改造,而后实现增至并退出的案例比比皆是,但随着“国家队”首开、金茂的加盟,让这场中关村更新之旅集聚光环。

  事实上,当地产行业进入后开发时代,新一轮的变革和转型接踵而来,在这个新时期,一线城市的核心土地资源日渐稀缺,因此,开发商们争相通过城市更新来盘活存量项目。

  首开如此,金茂更是如此。

  不一样的是,在上述交易当中,深耕棚改、旧改多年的首开,或许更希望通过持续的加码实现业绩的弯道超车;而“新兵”金茂,似乎更希望通过启迪科技大厦D座,获得城市更新的进阶密钥。

中关村地标的“沉没”

  从北京大学东门地铁口出来,向左转,行走大概一千米,四栋高达110米的等量体建筑呈现在眼前,这就是启迪科技大厦。

  曾经,这里是快手的总部,因为楼顶矗立着快手巨大的橙红色LOGO,许多网友来北京旅游时都会到此录制打卡视频,这里一度成为快手网友的朝圣之地。

  但近日,启迪科技大厦被摆上货架。

  据观点地产新媒体获悉,前不久,首开股份与中国金茂、高和资本成立火炬基金,认缴出资12.02亿元,其中,首开股份持股40%,金茂持股50%,高和投资持股10%,火炬基金设立目的为收购北京火炬创新科技发展有限公司100%股权。

  公开资料显示,火炬公司持有北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座。而整个启迪科技大厦共由A、B、C、D四栋高达110米的等量体建筑构成,总建筑面积18.9万平方米,形成了清华科技园以及中关村东部的地标性建筑。

  最新的消息显示,3月3日,首开股份公告称,公司将为首茂丰和13.5亿元的并购贷款提供担保,根据40%出资比例,公司将提供不超过5.4亿元连带责任担保,资金用于收购火炬公司100%股权。

  收购完成后,火炬基金对启迪科技大厦D座开展经营活动,通过改造升级,实现股权价值及资产增值目的,并在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

  更让人好奇的是,中关村地标建筑为何会被转手?

  对此,分析人士认为,近两年,北京的写字楼空置率持续走高,写字楼遭遇出售实属正常现象,但启迪科技大厦地处中关村,整体位置还算比较优质,改造升级后或许能够进一步保证出租率。

  事实上,在疫情影响下,过去一年,北京写字楼面临空置率、租金水平下行的双重压力。

  根据贝壳研究院发布的《北京市写字楼市场监测报告》显示,受疫情影响,2020年退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户,主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况,大多为线下教育类租户。

  此外,戴德梁行北区研究部主管魏东亦表示:“未来一年,在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下,市场空置率或将被继续推高,租金水平仍将继续面临下行压力”。

  分析人士提到,随着市场的变化,收并购机会越来越多,对首开、金茂及高和资本而言,空置率上行的时候,的确是收购的好时机。

金茂、首开更新局

  “城市更新是数万亿的赛道”,早在2019年,高和资本创始人苏鑫在接受观点地产新媒体的采访时就曾如是提到。

  在苏鑫的认知里,只要城市发展,人的消费需求就会发生变化,需求变了,在技术的推动下,城市一定会发生变化。然后,在城市变化过程中,城市更新就是一个极为重要的组成部分。

  近两年,随着增量住宅数十年疾风骤雨式发展,不少开发商也纷纷涉足城市更新业务,其中不乏万科、恒大、保利等头部房企。

  在此次交易的两家京城房企中,首开因其特殊的发展历史,较早布局到旧改、棚改等更新业务当中,而金茂的步伐要来的晚一些。因此,在外界看来,这场交易更像是“京城老大哥”首开在为“城市更新小白”金茂传授经验。

  据悉,早在2015年,首开股份就曾提出“城市复兴官”战略转型。围绕“城市复兴官”,首开逐步形成了五大举措:涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台,以此挖掘北京的存量市场资源。

  根据2020年第三季度披露的数据,首开在实施与拓展的棚改及土地一级开发项目为12个(11个位于北京,1个位于廊坊),总用地面积达1589.12万平方米。其中实施项目7个,总用地面积974.45万平方米,计划总投资447.33亿元;后续项目5个,总用地面积614.67万平方米。

  但棚改、城市更新等项目存在周期长、难度高、回款慢等特点,一方面容易导致企业资金承压,根据首开股份2020年三季报,首开于报告期末的负债合计2679.62亿元,同比增加9.16%。其中一年内到期的非流动负债为264.95亿元,同比多增25.42亿元及10.61%。

  另一方面,城市更新回款慢等特点亦导致企业销售很难在短期内集中爆发。所以即使首开在大力推进城市更新,却难以在销售中得到突出呈现,2020年全年,首开股份实现签约金额1074.55亿元,同比增长6.03%,位列观点指数销售排行榜的第43位。

  此次联手金茂、高和资本更新启迪科技大厦D座,或能为首开寻得弯道超车的新方法,毕竟通过多家抱团的方式能够减少企业的资金沉淀。

  对比来看,近两年,中国金茂虽大力发展其城市运营项目,并通过高端产品“金茂府”在市场上占据了一席之地,但在城市更新方面,始终“涉世未深”。

  但随着房地产行业由增量市场向存量市场转变,一线城市核心区域的土地资源日渐稀缺,能够盘活存量用地的城市更新业务越发凸显其重要性,金茂自然希望从中分得一杯羹。

  据悉,去年4月,金茂资本联合猪八戒网共同打造了首个城市更新“互联网共享新办公”项目,位于北京市中关村科技园上地信息产业基地。而后,同年6月,中国金茂与福星惠誉就广州城市更新达成战略合作;9月,中国金茂、滨江集团共同打造的城市更新住宅产品“秦望府”落地……

  不难看出,中国金茂在城市更新方面依旧存在较大野心,而此次的合作,无疑将成为金茂学习首开、高和资本等更新经验的重要渠道,更将成为金茂加大城市更新布局的一个跳板。

解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部