本文源自:观点地产网
6月8日上午，中国金茂于香港召开股东周年大会。
由于疫情的阻滞，香港会场分别将股东、董事会部分成员安排在不同会议室，位于内地的管理层则通过线上方式参会。
据观点地产新媒体了解，当天参会的管理层包括执行董事兼CEO李从瑞、执行董事兼CFO江南、执行董事兼高级副总裁宋镠毅，非执行董事王威，独立非执行董事苏锡嘉、钟伟、高世斌、孙文德，以及公司秘书和法律顾问代表等。
自去年7月初以来，中国金茂的股价总体出现较大幅度下行，最高从6.11港元降至折半。尤其是年度业绩发布过后，该公司股价一度触及52周新低2.74港元，直到近一个月才回升至3港元附近。
在信心大于黄金的资本市场，股东们期盼金茂传递更多正面信息。
与会股东也借着与中国金茂管理层交流的机会，提出自己的疑问，其中涉及毛利率、计提减值，以及未来的拿地发展策略——这些几乎是所有金茂投资者关注的共性问题。
而管理层对毛利率的回应与3月份业绩会接近，强调毛利率下行是行业共识之余，转而表示城市运营是公司未来修复利润的主要方向。
同时，该公司安抚股东称，以后应该不会有大规模的减值，但这仍需要根据市场情况而定。
毛利率趋势
数据显示，2020年中国金茂实现营业收入约600.54亿元，同比增长38.51%；公司所有者应占溢利38.81亿元，较上年度经重列后数据下跌40.12%；整体毛利率20%，同比下降9个点。
对此，中国金茂解释，业绩下降主要是房地产市场调控等原因，导致项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备。其中，截至2020年底，该公司的其他费用及损失净额达到43.81亿元，上年度仅为690万元。
在股东周年大会上，盈利问题再度被问及。中国金茂CFO江南回应，公司会在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地价较高的项目，明年以后毛利率会逐年回升。
观点地产新媒体了解，3月份业绩会上，中国金茂管理层曾提及，2020年底已售未结金额大约在3000亿元水平，毛利率仅为18%左右。
对毛利率回升的预期乐观，主要基于金茂新增土地储备盈利水平改善。江南向股东表示，公司从2019年开始，新增土地签约毛利率能回升至20%以上，2020年拿地毛利率则更高。
另一个原因在于土地储备结构的优化。
江南提及城市运营业务，表示城市运营项目的二级开发毛利率在25%以上，最好的项目甚至超过50%。
“比如去年海南三亚项目，毛利率接近60%的水平。”
但土地竞争激烈及政府限价政策的存在，使得房地产已告别快速上涨的阶段，金茂管理层亦坦承，行业回不到毛利率30%水平，预计维持在20%至25%区间内。
江南强调，随着城市运营项目占比提高，金茂毛利率会慢慢回到25%以上。
城市运营是中国金茂的主要战略之一，被誉为该公司的“独特竞争力”。具体而言，这主要通过与政府签订土地开发协议，对片区进行规划，协助土地一级开发；此后由金茂引入房企或者自行拿地开发，并引入酒店、商务、商业等业态，促进片区产业升级。
上述模式凭借介入片区较早及产业导入运营等特点，对开发商提出高要求的同时，也会为开发商带来不错的盈利空间。截至2020年底，中国金茂累计落地27个城市运营项目，单年新增武汉、天津、常熟青岛、丹阳、温州等7个项目。
观点地产新媒体对比，2017-2019年，中国金茂二级平均拿地成本约为1.07万元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米；至2020年，拿地成本升至8957元/平方米，但城市运营项目贡献已从2016年不足10%升至44%，一定程度上缓解了公司成本上升压力。
扩储三渠道
拿地问题同样受到关注，皆因今年尤其是首批集中供地推向市场以来，金茂抢地积极度并不及融创、华润等房企。
据观点地产新媒体不完全统计，近两个月中国金茂分别在温州、苏州、北京、无锡、青岛、长沙、诸暨、南昌、郑州、台州新增拿地，其中涉及集中供地城市主要有郑州、青岛、北京；而广州、深圳、杭州、重庆等城市的集中供地虽有参与，但收获甚微。
在股东周年大会上，李从瑞表达了对当下房地产市场的看法。
他表示，去年房地产形势非常好，创造了17万亿的纪录，因此开发商手上有足够资金，但土地“两集中”政策令大家产生一定焦虑，导致拿地高潮出现，企业之间抢地较为激烈。
“土地‘两集中’需要时间检验，行业出现波动是正常的，这时候金茂更愿意冷静看待市场。”李从瑞认为，集中供地第一阶段出现的开发商争抢局面不会持续，所以金茂保持了克制态度。
他透露，截止到5月底，中国金茂权益拿地金额仅200多亿，“拿的地也比较少”。
与之相比，中国金茂于2020年全年总计收购59个项目，对应总土地款1030亿元，权益金额585亿元。同时据观点地产新媒体了解，该公司计划今年拿地总额继续超过1000亿元，权益金额则在500-600亿元之间，这意味着目前仅使用约三四成。
李从瑞同时强调，公司此前不抢地，是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。
数据显示，截至去年底，该公司土地储备接近6000万平方米，预计今年可售货值约3600亿元，去化约六七成即可达到2500亿元销售目标。
“所谓‘手中有粮，心中不慌’，就是这个道理。”李从瑞用一种轻松的语气说道。
这背后另一层顾虑或许在于，高度竞争化的土地难以满足企业的内部指标。据悉，中国金茂未来拿地的要求是，扣除资金成本后净利率达到6%，IRR则为12%。
对于土地市场，李从瑞判断，下半年拿地热度应有所下降，中国金茂会抓住机会获取一些优质土地。
他同时回应了中国金茂如何补充土储的疑问。其中，公司首要仍将通过城市运营扩储，目标是三年后城市运营的土地储备供给从44%提高到60%。按此前业绩会披露计划，该公司希冀今年实现在35个城市落地城市运营业务。
其次是“三道红线”出台后，中小开发商资金链紧张，这为公司提供了获取优质土地的机会；此外，部分大开发商受到“三道红线”压力，也急于将土地储备变现。
“我们希望通过自己的方式，来解决土地储备问题。”
观点地产新媒体了解，中国金茂2020年销售回款2100亿元，截至期末现金和现金等价物434.56亿元，融资成本4.42%；今年该公司预计销售回款同样超过2000亿元。
