观点与瀚溥许汉斌对话:上市是水到渠成的事情

观点与瀚溥许汉斌对话:上市是水到渠成的事情
2021年08月02日 00:35 金融界网站

本文源自:观点地产网

编者按:一个博鳌,一个行业。

走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

   数据显示,去年双十一当日,京东与阿里销量共计1440亿美元,需要将近1000万平仓储面积。近年来,得益于电商和快递行业的高速发展,成熟期短、收益率大的物流地产逐步成为海内外资本追逐的热点。

  新冠疫情期间,社会对于冷链运输储藏的需求增大,也作为催化剂带动了高标准仓库,以及高标准冷链库的发展。

  作为ForestLogistics瀚溥物流地产的联合创始人兼首席执行官,许汉斌曾直言,瀚溥的策略是要从中国开始做一个高端、高标准仓库的物流地产平台。

  如今,瀚溥第二期募资已获得超过7亿美元,上市也即将提上日程。

  许汉斌在和我们对话差异化竞争、选址考量与拿地策略时,展露他的从容与谨慎。

差异化竞争力

  美国普洛斯公司对物流地产的解释是:根据客户需求,选择合适地点,建设、运营与管理专用物流设施,并采用专业技能开发物流配送设施,与客户建立密切的合作关系,为其在合适的时间与合适的地点,提供合适的现代物流设施和专业的物业管理服务。

  采访的过程中,许汉斌频繁提到的一个词是"差异化",以客户为导向,关注差异化的竞争力。

  他首先描述了一个技术问题。

  "过往国内做仓库是用传统的混凝土现浇结构,可以看到工地有大量工人,制作模板和架设10米高脚手架,这种模式不是最环保的模式,有较多人力物力的浪费,在疫情期间缺工情况严重时,可能并非最理想的建造方式。

  所以我们用了一种环保、省工期又省人力的后张法预制装配式技术,可以比传统现浇工艺节省两个月以上工期。比如北京项目浇筑柱子时,混凝土梁同时在地面预制完成。柱子完成后,预制梁马上吊装,就跟乐高积木一样进行拼装。

  能更快的让客户入住,帮助客户以轻资产模式迅速扩张,抢占生意先机。这就是我们的差异化。"

  此外是招商管理差异化,据许汉斌介绍,瀚溥内部有一个大客户的定期追踪管理系统,对电商、快递快运、冷链、零售商、以及生产制造型大客户企业定期跟踪、回访。

  以今年初与国内头部肉制品冷链企业雨润对接为例:"我们短短几个月时间密切跟着雨润对接其于全中国各区的租仓需求,如何协助客户尽快迅速扩张,抢占生意先机。比如我们现有的仓库能改造并马上入驻,未来还在拿地的项目可以做定制化,甚至还没有拿地的某些地区,客户觉得可以开个点,我们也可以带着客户一起跟政府谈。"目前与雨润第一个合作已成功的在我们长沙项目落户。

  以客户为本导向的服务态度迅速获得行业内电商、快递快运和冷链龙头企业的认可。

  许汉斌接着提到,在环保节能方面,瀚溥现在跟日本上市的三井不动产在仓库屋顶搭设太阳能光伏板,这种光伏板除了减少碳排放,更能节约客户电价。而瀚溥的北京项目,更一举获得了美国绿色建筑协会颁发的能源与环境设计先锋奖("LEED")金奖认证。

  同时在运营方面,我们积极搭建的智慧物流园区平台,以大数据智能管理系统对仓库内货物、车辆、人员、能耗进行远程管控,提升资产运营效率。

  我们也提供给客户的一站式专业供应链集成解决方案,整合产业上下游资源,打造一个物流生态体系,协助客户共建品牌核心价值竞争力。

  他再次说道:"这也是一种差异化。"

  不难看出,许汉斌反复强调的差异化,本质上是以客户为中心,最大程度上优化资产管理。不断提升运营效率和服务水准,持续为客户和投资人创造价值。

  在许汉斌看来,物流地产企业伴随着租户对精细化服务的要求,必须专注于长期运营及资产管理模式。未来中国物流地产是考验资管核心竞争力与企业创新能力的时代。管理要精益求精,在差异化中建立起价值壁垒。

  "瀚溥的竞争力来自不断精益求精的精细化管理,严格风险控制。我们在专注的物流地产每个环节领域,从投资拓展、设计规划、开发建设,财务成本控制、招商客勤维护等进行深耕和拓展,给我们的客户提供最好服务。给投资人带来最好回报。这就是瀚溥时时刻刻督促自己必须做好的准备。"

拿地考量与策略

  许汉斌介绍,对于客户来说,仓库租金只是20%的物流成本,绝大多数物流成本都在运输,尤其是500强客户对于交通动线、仓库选址有非常精密的要求。

  从投资选址开始,瀚溥即深入思考客户的需求。不仅仅单一看经济指标,而是把客户利益放第一位。关于选址,许汉斌有一套量化标准,也是瀚溥的投资选址KPI:"一定要在一个小时车程以内到达,不管在长三角还是京津冀的高消费人群聚集区。如此将大大减少客户在物流上的运输成本。所以一个小时是硬考核。"

  因此瀚溥在全国布局仅仅专注于不超过20个最热门的物流节点城市,发展目前已落地13个项目,已经签约潜在项目布局总共有300万平米。预计2023年,在核心物流节点省会城市,瀚溥投资管理持有的项目会累积超过超过15%以上的市占率。

  也因此,瀚溥目前不会到三四线城市拓点。

  他以瀚溥在西安的仓库为例:"我们地块就在西安经开区高铁北站旁,离西安市人民政府只有6公里。由于冷链生鲜运输车能耗很费电,成本高。瀚溥仅在围绕城市消费中心建造冷库,大大降低冷链客户的运输成本。"

  除了客户角度,许汉斌也有另一层考量:"因为我们是自己投资开发,并且百分之百持有,所以我们只在核心物流节点城市做最好的产品,这是瀚溥和投资人之间的共识,未来整体资产包上市估值会非常漂亮。"

  过去两年半,瀚溥积累了110万平方米可租赁面积,环顾四周,对手也越来越多,非物流地产开发商、电商、快递、险资、基金等来自各行业的资本纷纷进场。

  新的竞争环境下,如何拿到位置好的项目?许汉斌分别从秩序与合作的角度作出了回答。

  由于政府宏观规划对物流仓储用地的供给,对每块物流用地的释出,皆是需要企业前期以项目获得准入才能参与招拍挂,对项目内容、完工时间、投产时间、产出税收、投资总额等进行论述。拿地的关键在于能否解决政府的痛点,而非价高者得。因此有效的抑制了地块供给和价格。

  "尽管众多基金布局物流地产行业,看似百家争鸣,但还是有序竞争,大家各看门道。"这是秩序。

  许汉斌还提到了另一种策略:"我们跟客户一起走。这些客户基本上在当地已经能为政府带来税收、为社会带来经济贡献,我们跟他们合作,向当地政府导入客户。协助客户一起在全国拓展网络,实际推动地方经济。所以各地政府都会非常欢迎。"这是合作。

  无论采取何种策略,对物流地产而言,在核心城市势必存在激烈竞争,但放眼全局,物流行业仍有大片蓝海市场。

  资料显示,目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人,远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人;人均高标仓面积占比仅仅0.1平方米/人,而美国人均高达1.2平方米/人。

  中国电商交易额居世界之首,去年有1兆8000亿美元,而美国约为5000多亿美元,电商所需的对高标准仓库面积是传统零售所需的三倍。但中国的国际标准仓库总存量还不及美国加州的水平。在供需严重不均衡下,背后蕴含着极大的商机。

  正如许汉斌所说:"希望这个行业大家都非常健康地生长,良性竞争,因为饼够大。"

上市想象

  2020年,《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》相继出台,推动了国内物流地产行业资产证券化的浪潮。

  在许汉斌的计划中,瀚溥物流上市日程取决于可租赁面积的扩张进度。

  "我们现在第一期5亿美金投完大概110万平方米,第二期本来只要募5亿,现在募到超过7亿美金,所以我们预期在未来两年内增长到250万平方米,具初步上市规模。"目前已落地13个项目,至于已经签约潜在项目总共有300万平米。预计2023年,在核心物流节点城市,北上广一线城市和省会城市,瀚溥投资管理持有的项目会达到15%以上的市占率。

  上市对许汉斌而言似乎不存在太多担忧,在他看来,物流地产的价值还在于极高的通用性,可以租给不同的租户。

  "不管你是电商还是快递快运的客户,设计上并无本质区别,就算是冷链仓库我们也可以改,资本市场特别欢迎这种估值、通用性特别高的产品。"

  除了对行业本身的看好,许汉斌的信心也来源于国内的大环境--"瀚溥对中国的物流地产的投资逻辑就是随着中国经济发展而发展。经济发展由消费驱动,而城市消费水平不断提高,所以我们投资战略就是关注城市消费物流节点城市:靠近人口密度大,消费水平高的市场。"

  "透过我们努力,不断改善提高城市消费者的消费体验。帮助电商,第三方物流、冷链等客户给消费者带来更安全高效的服务。"

  许汉斌认为上市是水到渠成的事:"不管资本市场怎样的机遇和变革,总而言之产品要做的好才有参与机会。全世界的钱很多,而钱会找能干活的人,钱不傻。"

  或许是察觉到这种从容听起来有些云淡风轻,许汉斌随后又补充道:"但还是要一直很努力,就像你看鸭子在湖上游,看起来很清闲,但底下两支小脚得不停划动,不然它会沉下去。"

  "以客户为导向,专注细节管理,精益求精,在每个环节累积差异化的竞争力,积小胜为大胜,这就是瀚溥坚持不懈和努力的方向。"

以下为观点地产新媒体对瀚溥物流联合创始人兼CEO许汉斌先生的采访实录:

观点地产新媒体:疫情影响的范围还是挺广的,公司运营是否受到相关影响?今年偶尔有一些疫情反复,物流方面有没有做一些应对措施?

许汉斌:由于政府对疫情的有效管控,现在中国已经成为全球资金的避风港,所有的社会运行、生产秩序已经完全达到甚至超越了疫情之前的水平,彰显了中国经济的巨大韧性。这是非常难得的。

  不管在疫情前或者疫情后,我们一直专注精益求精、细致化的管理方式。比如说施工,一般仓库是传统的混凝土现浇结构,可以看到工地很多脚手架和大量模板,一层一层搭上去,非常多的工人和材料堆积等。

  第一这不是太环保,第二现在疫情下缺工人很严重。所以我们用了一种环保、省工期又省人力的后张法预制装配式技术,在浇柱子的同时,在工厂或地面预制混凝土梁,然后运输到工地像搭积木一样盖楼。

  在我们积极有效的管理下,瀚溥所有的项目在疫情之下的施工都迅速回复正轨。瀚溥的北京项目,更一举获得了美国绿色建筑协会颁发的能源与环境设计先锋奖("LEED")金奖认证。

  而疫情之下,消费习惯的改变会在疫情之后持续留存,而有些冷链包装有时候受到社会的疑虑,所以一定要做好干净、环保、卫生、安全的冷链食品全配送流程监控,这个共识也带动了高标准冷链仓库的发展,等于说疫情催化了物流地产对于做高标准仓库以及高标准冷链库的要求。

  瀚溥在疫情后与国内头部冷链物流企业如雨润,双汇等积极展开战略合作。协助冷链客户能以轻资产模式在疫情后迅速发展。以今年初与国内头部肉制品冷链企业雨润对接为例,经过数月的努力沟通,目前与雨润第一个合作已成功的在我们长沙项目落户。

观点地产新媒体:之前提到以客户为导向,关注差异化竞争力,跟其他同行比,我们突出表现有哪些?

许汉斌:我常常给投资人解释一个问题,怎么在这个环境下竞争?会不会客户只选大牌物流地产商去了?不是的。

  对于客户来说,第一考虑的是地点。因为运输成本占了客户约60%左右的整体物流成本。比客户租仓库租金成本要大得多。大多数物流成本都在运输,尤其是500强客户,对于交通动线、仓库位置有非常精密的要求,所以这也是我们投资严格选址的KPI,一定要一个小时车程以内,不管是在长三角还是京津冀等的高消费人群聚集区。

  第一人口密集,对电商和快递快运的需求一定是够大的。现在运过去的话,成本是油钱和人工,所以一个小时是我们的硬考核。目前也不会到三四线城市拓点,因为客户需求比较小。

  譬如说西安的仓库,我们地块就在西安经开区高铁北站旁,离西安市人民政府只有6公里。由于冷链生鲜运输车能耗很费电,成本高。瀚溥仅在围绕城市消费中心建造冷库,大大降低冷链客户的运输成本。"

  我们一定是在省会城市里最好的位置,现在第一重仓长三角,已经落地的项目有上海、南京空港、太仓等。上海奉贤已经快完工了,客户抢着租。长三角其他储备项目也已经启动,所以未来该区域会有50-60万方的体量。

  第二重仓京津冀,北京两块地都已经落地,一个就是顺义机场北京冬奥会主物流中心,第二块地在大兴机场旁边。而我们在距离北京市中心一小时车程内的廊坊和天津也有项目,主要服务北京的高消费人群。

  中区的物流节点城市,我们在武汉长沙布局近40万平米,地理位置都非常好。长沙经开项目是帮国内顶级第三方物流公司定制,做为其在中国中区最大的分拨中心。

  西部是西安跟成都,西安项目离市中心仅6公里,目前50%租给冷链,另外50%租给陕西省最大的不锈钢贸易加工公司,租金非常好。成都目前跟国内最大的电商战略合作。

  另外在西部陆海新通道的昆明、南宁分别拿地,昆明已经整租给中国烟草旗下的云辉货运。

  所以,第一个差异化竞争力就是选址精准到位。

  第二个,在产品设计上,瀚溥维持以客户运营使用为导向的坚持。设计上一楼全都是一外置一内置的双边开库,特别获得快递快运租户的青睐。比如两栋库月台之间的距离,从业界标准的45米增加至50米,就是未来客户的大型车辆在库间卸货能更有效率。面对近期冷链客户的改造,定稿前的设计反反复复做了不下20版,不断和客户沟通,带给客户未来最好使用的产品。

  另外,在节能环保上,我们与日本的三井不动产合作,由三井在我司高标准仓库的屋顶上安装光伏太阳能板,以低于市场价的优惠价格供电给瀚溥的租户。瀚溥作为2022年冬奥会主物流中心的北京项目,更一举获得了美国绿色建筑协会颁发的能源与环境设计先锋奖("LEED")金奖认证。

  在融资成本控制上,瀚溥与交通银行、浦发银行、招商银行以及工商银行取得了良好的战略合作,给与瀚溥有显著竞争力的利率,大大降低成本和提高投资回报率。

  再就是招商管理的差异化,瀚溥的线上大客户管理系统,将瀚溥KeyAccount大客户的全国需求定期做更有效的追踪回访,确保瀚溥的仓库和未来布点能及时满足大客户目前和未来的租赁需求。我们的线上招商系统也能够协助瀚溥一线招商人员管理追踪和客户谈判招商的进度,协助有效沟通和及时落单。

  瀚溥也积极的建立智慧物流园区,以大数据智能系统管理园区的车流、人流、货品安全、水电能耗、运营成本分析等。运用物联网、人工智能和大数据技术,不断提升运营效率和服务水准,对资产进行一系列数字化、智慧化升级。

  这些努力都非常有效果,客户和投资人会觉得瀚溥能主动帮助解决问题和创造价值。

  我们非常谦卑的倾听客户和投资人的声音,管理要精益求精,与时俱进,市场有变化我们就要跟着改变。在差异化中建立起价值壁垒。

观点地产新媒体:瀚溥是怎么拿到那么好位置的项目?

许汉斌:物流地产的好处就是,在招拍挂之前,企业必须要跟政府申请一个项目准入,这个项目要做什么,什么时候完工,什么时候投产,税收大概多少,总共的投资大概多少等等,要讲清楚,能不能够解决政府的痛点。

  一旦政府认可了,譬如说这个项目准入是瀚溥拿到的,在招拍挂的时候就只能给瀚溥一家拍,而且跟政府谈好的地价,基本上都不会超过。不会有什么价高者得。而是有序竞争,大家各看门道。

  第二个问题,地价越来越高,瀚溥为什么能够在短短两年半的时间累积了110万可租赁面积?因为我们跟客户一起走,这些客户基本上都是在当地能够带给政府税收,带来经济效益、社会效益的企业。我们跟他们结盟,各地政府会非常欢迎,而我们为客户服务而拿地。向当地政府导入客户。协助客户一起在全国拓展网络,实际推动地方经济。

  我还是希望这个行业大家都非常健康地生长,因为饼够大,中国的电商交易额是全世界最大,去年1兆8000亿美金,美国大概是5000多亿美金,我们是他的3.5倍,电商所需的对高标准仓库面积是传统零售所需的三倍。但是中国的高标准物流仓库供给是美国的2%。所以我们只要盯着有人口红利高消费的核心物流节点城市做高标仓,基本上投资收益都不错。

观点地产新媒体:但其实物流供地是比较少的。

许汉斌:是的,这也展现瀚溥在拿地方面的核心竞争力。尽管市场上反映各地拿地门槛不断提高,瀚溥以实际的业绩,也就是短短二年半内在核心物流节点省会城市上投资开发了13个高标准仓库,包括北京LEED金奖的2022冬奥会主物流中心和上海项目。我们预期在未来2年后,在这些核心城市达到15%以上的市占率。

观点地产新媒体:现在越来越多人进入到物流行业,会不会竞争越来越大?

许汉斌:第一,就如我刚刚所提的,有序竞争我们不怕。尽管目前物流地产看似个百家争鸣的时代,但竞争有序。市场会淘汰战术不明确的公司,瀚溥的市场空间就在于战略和执行,以客户为导向的原则下,专注于差异化的竞争力和精益求精。

  瀚溥的市场空间来自不断强化自身优势的内部管理,关注细节管理,在每个环节积小胜为大胜。从投资选址、设计开发管理,财务融资,招商客户服务、资产管理每个环节都有强大的团队能独立作战。这是瀚溥坚持不懈和努力的方向。

  第二,自用的方面,京东、顺丰这些资源我们叫终端用户,终端用户的自用仓基本上不会超过实际业务需求的1/3。终端用户盖自用仓只有两个目的,第一是在非一二线物流节点城市满足消费需求,由于在当地客户本身业务就不大,一般开发商对拿地后如何租赁都会谨慎考虑,所以终端用户只能自己拿地建设。第二在核心城市为确保能长期运营,终端用户也会考虑拿地建设。但客户其实不愿意偏向重资产投资,因为他们的核心思想是轻资产运营来快速扩张生意。所以我们对这块也不会特别担心。

观点地产新媒体:刚提到上市,那我们有没有上市计划表?

许汉斌:瀚溥物流地产是瀚溥合伙人和霸菱亚洲投资在2018年共同成立的平台。霸菱是亚洲顶级的私募地产基金。我们和霸菱合作无间,计划在未来的5年内,能够如如2019年易商,2016年的宇培和2010年的普洛斯,在资本市场成功上市。鉴于对物流地产行业的高度认可,以及国内目前高质量的纯物流平台的供给不足,我们认为这是非常可期的结果。

  第一期霸菱募集的5亿美金已协助瀚溥在中国核心物流节点城市,投资开发持有了110万平方米可租赁面积的高标准仓库。第二期本来只计划募5亿美元,现在已超募到超过7亿美元,所以瀚溥未来两年内计划增长到250万平米可租赁面积,具备上市规模。

  虽然瀚溥的重心在中国,但我们对整个泛亚的物流地产市场也很有信心。从去年开始跟着我们全球化的客户在日本、韩国及澳大利亚拓展物流地产的投资机会,预计在2年后逐步在这些国家打造物流地产项目,主要的方式是在寻找当地有土地或项目资源的合作伙伴,以合资的方式共同搭建平台,以瀚溥的品牌跟管理制度统一输出。

  我们希望满足投资人对泛太平洋资产包分布的要求,持续为我们的客户及投资者创造价值。

观点地产新媒体:所以平台已经打造到哪一个阶段了?

许汉斌:在酝酿整个泛亚洲的拓展,但目前还是先把中国的资产包冲到200万平方米以上,一年一定要100多万。目前在中国持有的高标准仓库资产规模有110万平米可租赁面积,市值近20亿美元。

  虽然未来是泛亚洲策略,但中国资产还是最大的,人口的基数在那,做生意的效率在那,政府的支持与有效管理在那,全世界做电商第一的就是中国人。

观点地产新媒体:中国物流地产还是非常广阔的空间,发展也非常迅猛。

许汉斌:是的,但还是要一直很努力。我刚刚说的可能有点云淡风清,但就像鸭子在湖上游,看起来很清闲,底下两支小脚得不停地划动,不然它会沉下去。

  "以客户为导向,专注细节管理,精益求精,在每个环节累积差异化的竞争力,这是瀚溥坚持不懈和努力的方向,也是我们能在市场上立足的根基。"

观点地产新媒体:您对瀚溥过去一年或者是未来有什么期望吗?

许汉斌:我希望瀚溥除了快速增长,也要稳步增长。瀚溥的市场空间就在于战略和执行,战略就是以客户为导向的原则下,专注于在近20个核心物流节点城市,做最好的产品。不管资本市场怎样的机遇和变革,总而言之产品要做的好才有参与机会。而产品做好要靠强大的团队。我们也希望不断强化优秀的团队,在每个环节都能有差异化的竞争力,积小胜为大胜。

  最后,上市是水到渠成的事情,全世界的钱很多,会找能干活的人。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部