本文源自:观点地产网
“2018年的时候给大家承诺绿城三年上一个台阶，我们现在也给大家承诺，在未来的三年，绿城也会再上一个台阶。”
8月25日下午，绿城中国在线上举行2021年中期业绩发布会。董事会主席及执行董事张亚东，执行董事兼行政总裁郭佳峰，执行董事兼执行总裁吴文德，执行董事兼执行总裁耿忠强，以及执行董事兼副总裁李骏出席现场。
和往年一样，依然是由耿忠强来介绍绿城2021年上半年的财务状况。但稍有不同的是，负责开场介绍经营情况和前景展望的却不再是张亚东、郭佳峰，话筒被递到了副总裁李骏的手上。
截止6月30日，绿城已完成全年销售目标的55%，实现合同销售面积约724万平方米，合同销售金额1717亿元，同比增长88%。其中，绿城集团自投项目的合同销售金额约人民币1369亿元，同比增长107%。而归属于绿城集团的权益金额713亿元，同比增长87%。
此外，轻资产代建管理项目实现了稳步增长，合约销售面积239万平方米，合约销售金额348亿元，同比增长39%。
据李骏预计，公司全年销售额将会以较大幅度超过年初制定的3100亿元销售目标。
2140亿新增货值
经营指标方面，期内，绿城中国取得收入人民币361.35亿元，较去年同期增长51.2%；公司股东应占利润24.18亿元，同比增长15.4%。毛利人民币79.35亿元，同比增长28.3%；毛利率为22%，下降3.9个百分点。
通过观察可以发现，上半年绿城销售额和营业收入均实现正向增长，但是归母净利润增幅却远低于营收增幅，依然未摆脱“增收不增利”的困境。
值得注意是，截至2021年6月30日，绿城中国的永续债余额为185.37亿元，其利息高达6.5亿元，占到归母净利润的比重达约27%。
业绩会上，执行总裁耿忠强表示，“随着可赎回日的到来，公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。在所有的永续债没有赎回之前，公司也暂不考虑新的发行。”
根据其透露，7月份绿城已经赎回了10亿元人民币的永续债，下半年还将赎回31亿元人民币，以及5亿美金的永续债，预计到今年年底，永续债的余额会是108亿元。
至于明年，绿城还将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债，到2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。
对于上述的业绩表现，董事会主席张亚东表示，“经过2019年到2021年这三年的发展，公司销售和投资实现了倍增。未来三年，我们要把发展和关注点更加集中在营收和利润上，努力做到营收和利润实现倍增。”
相较于过去因拿地节奏不规律而导致没货可卖，近两年随着郭佳峰的回归，绿城在拿地投拓方面大为改观，接连交出了一份份不俗的成绩单。
根据中报显示，今年上半年绿城加快投拓，于31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，预计新增货值2140亿元，较2020年同期提升了22%。其中，绿城所占权益货值约1450亿元，对应承担的成本约740亿元，新增土地平均楼面价9126 元/平方米。
从布局城市来看，一二城市的新增货值占比达78%。其中，杭州新拓展货值260亿元，占12%；宁波新拓展278亿元，占比13%；北京新拓展208亿元，占比10%。
从区域分布来看，长三角依旧是绿城重仓的区位，新拓展货值1065亿元，占比达到50%，环渤海新增货值489亿元，占比达到23%；长江中游及成渝新拓展282亿元货值，占比13%。
截止2021年6月底，绿城共有土地储备项目251个，总建筑面积6034万平方米，权益面积3495万平方米，总可售面积4048万平方米，权益可售面积2336万平方米。
下半年，绿城预计整体可售货源约1411万平方米，整体可售金额约为3090亿元。其中，自投项目可售货值2312亿元，代建板块778亿元。一、二线自投可售货值占比为76%，新增货值占比为63%，达1450亿元。
针对近期多城调整第二轮集中供地出让方式，郭佳峰表示：“以天津的调整为例，最高溢价率从50%下调到15%，封顶后又竞自持改为摇号，提高了参拍门槛，并严格资金监管，对资金合规性强、杠杆率低的国企、央企存在一定的利好。”
他进一步指出，下半年在布局方面，绿城坚持布局35个核心城市；在项目选择上，绿城坚持布局城市的核心板块；同时，还将拓宽收并购、产城融合、城市更新等多元化拓展渠道。
三道红线与拿地销售比
随着绿城加快拿地投拓，公司的融资和负债情况也成为了本场业绩会关注的另一大方面。
截至期末，绿城有息负债达到1279亿元，较2020年底增长了7.3%。
不过，虽然总负债上升了，但从债务结构上看却有向好的趋势。数据显示，公司一年内到期的借款由2020年底的325亿元减少至301亿元，一年内到期的借款占总有息负债比重为23.5%，较2020年底的27.3%下降了3.8个百分点。
融资方面，虽然地产融资的形势日趋严峻，但是期内绿城的总借贷加权平均利息成本进一步降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降60个基点。
而三条红线方面，绿城的短债比为2、净负债率为76%均达标，只有剔除预售帐款的资产负债率为72.6%踩线，处于“黄档”房企。
不过，值得注意的是，绿城净负债率和剔除预收帐款的资产负债率均较去年底出现了上升。其中，公司净负债率提升较为明显，上涨了11个百分点。
对此，耿忠强坦言，“公司在发展过程当中，一直在发展的速度和净负债率之间寻找一个最优的平衡，这是我们把控的原则。总的来说，三个指标还是比较可控的，我们争取在2023年前进入绿档。”
此外，针对近来被誉为“第四条红线”即拿地销售比不超过40%的监管，管理层也给予了回应。
郭佳峰表示，“早在去年三道红线出台的时候，该指标便已被提及，并非是最近的要求，目前该指标为关注指标。”
为了在政策的框架下面实现战略2025目标，他指出，绿城下半年将重点抓销售与回款，争取早开盘、多推货，进一步做大销售额。而在投资端，公司将积极挖掘投资机会、获取优质土地，同时积极拓展非公开市场的业务，用小资金来拓展大货值，降低整体的地货比。
以下为绿城中国2021年中期业绩发布会问答实录摘选：
现场提问：近期多城土地集中出让方式有所调整，请问绿城是如何看待这种调整？是否会影响绿城拿地的节奏？接下来有何应对的措施？
郭佳峰：在中央房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期的精神指导下，当前各个城市采取了更为灵活的土地出让原则。这些规则有很多，比如限制最高溢价、控制实际地价等，从而实现政府、开发商、客户利益的平衡。
以天津为例，第二批集中供地规则调整为最高溢价率从50%下调到15%，封顶后原来是竞自持，改为摇号，提高了参拍门槛，并严格资金监管，这对资金合规性强、杠杆率低的国企、央企存在一定的利好，同时控制地价，给房企留有一定的利润空间，可保障企业的稳定、正常的经营，有利于行业健康发展。
在调控密集和市场下行的双重压力下，绿城将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与。在城市布局上，绿城坚持布局35个核心城市，并积极关注政策、经济、客户等方面较好的其它城市。积极挖掘投资机会，在项目选择上绿城坚持布局城市的核心板块，并进一步加强工作质量，确保拿到适合绿城开发的项目，拓宽收并购、产城融合、城市更新等多元化拓展渠道，全方位保障投资项目的质量。
现场提问：目前看到多个绿城所在的重点城市调控升级，而绿城7月份的销售也有所放缓，请问管理层对于完成全年销售目标有没有感到压力，或者有没有什么具体应对的举措？
李骏：2021年1-7月份，绿城中国累计实现了合同销售额1945亿元，其中截止到6月底是1717亿元。目前来看，全年预计将会以较大幅度超过我们年初制定的3100亿元的销售目标。
由于部分项目原销售节点提前到6月份开盘了，所以公司7月份单月的销售增速确实有所放缓，但进入到8月份，随着我们杭州桂冠东方、湖上春风等一批热点城市热点项目的集中入市，以及我们上半年新投资项目的快速转化，将有力地推动我们销售态势保持稳健的增长。
现场提问：请问管理层，看到报表当期仍然有185亿的永续债余额，请问管理层能否给出后续明确的还款时间表？
耿忠强：永续债挺特殊的，它同时具有股性，也有债性，跟其它的融资方式相比，确实有一定的优势。
但是永续债的成本比较高，并且有跳息的机制在里面，再加上2019年财政部针对永续债出台了一个新的会计处理规定，以及去年年中三道红线出台之后，针对永续债能否计入权益，也有新的时间要求，综合考量这些因素之后，公司决定，公司现有的存量的永续债随着可赎回日的到来，逐步的进行赎回。
具体的时间安排是，因为到6月30日为止，我们帐面上还有185亿，但是7月份已经赎回了10亿元人民币的永续债，预计下半年还将赎回31亿元人民币，以及5亿美金的永续债。所以预计到今年年底，永续债的余额会是108亿元。明年将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债。到2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。在所有的永续债没有赎回之前，公司也暂不考虑新的发行。
现场提问：半年报中公司的净负债率有所上升，已经到达75%的水平，想问一下是什么原因？三道红线下，公司有没有考虑具体的计划以及相应的时间上的安排？
耿忠强：公司在发展过程当中，一直在发展的速度和净负债率之间寻找一个最优的平衡，这是我们把控的原则。
为了公司的未来业绩有一个良好的呈现，在保证财务安全，特别是资金量安全的前提下，公司上半年精准发力，取得了不少优质地块，继而也带动净负债率指标有所提升。虽然到75%，但是依然在三道红线监管的百分之百的标准值之内。
此外，公司上半年有息负债达到1279亿元，比去年年底增长了7.3%。另外一年内到期的借款301亿元，较去年年底一年内到期的325亿元减少了24亿元。一年内到期的借款占总有息负债的比例现在是23.5%，较去年年底的27.3%下降了3.8个百分点。
也就是说我们一年内到期的绝对额以及一年内到期的金额占总有息负债的比例都是有所下降的，体现了公司债务结构进一步的优化。
具体到三道红线指标，截至6月30日，公司现金短债比是2倍，和去年年底持平；。净负债率为76%，去年年底是65%。这里的净负债率是三道红线监管下，而我们半年报里的净负债率75.2%，并不是计算有问题。而是由于三道红线的监管，我们有一笔10亿元的永续债没有计入净资产范围之内，所以三道红线的口径下我们6月30的净资产负债率是76%。此外，剔除预收帐款之后的资产负债率是72.6%，较去年年底也有一个小幅度的提升。
总的来说，三个指标还是比较可控的，监管层要求2023年进入绿档，我们争取提前进入。
现场提问：请问管理层对近期市场非常关注的投销比40%的限制，目前公司是怎么考虑的？
郭佳峰：最近媒体都提到了投资比例不能超过销售额40%的这么一个事情，其实去年三道红线出台的时候，已经提到过这个事情，这不是最近的要求，目前该指标为关注指标。
我们认为从长期看，该指标有利于整个行业的稳健发展，我们从公司自身发展的长远考虑，也很关注投资销售比这个指标，将根据自身的情况，不断地进行优化。
财务端我们主要是平衡好风险与发展的关系，保障公司的稳健发展。销售端得益于绿城项目的流动性相对较好，因此下半年我们重点抓销售与回款，争取早开盘、多推货，进一步做大销售额，预计今年销售目标可能会比较大幅度超额完成。
在这样的基础上，我们根据投资的计划以及目标，进一步提升投拓能力，积极挖掘投资机会，确保精准的获取优质土地，同时积极拓展非公开市场的业务，用小资金来拓展大货值，降低整体的地货比，确保在政策的框架下面实现战略2025目标。
现场提问：请问管理层有没有具体的回购的计划？在今年股东周年大会上管理层也曾经提到的股份激励计划有没有一些具体的做法或者打算？
张亚东：股份激励计划是公司目前正在推的一种方式，我们之前已经对70多位管理层进行了股份激励，这个激励既有原来的期权的激励，更有把大家每年奖金的一部分作为回购股份授予大家股份的一个股权激励的办法。
这是我们最近把管理层、股东和公司的利益进一步绑定的一个主要方法，也是我们目前正在积极推进的一个主要的计划。相信通过这个计划，管理层能够更加关注公司的市值，关注股东的利益，以及关注公司近期和长远的发展。
现场提问：绿城这几年很努力地在提升整体的运营能效，从周转效率等数据上来看也有非常好的进步，想请问公司下一步在运营方面有没有什么具体的进一步的提升动作或者目标？
李骏：大家也知道在现在我们面临的行业整体的形势下，挖掘和提升我们的周转效率，向经营要效益是房企生存和发展的一个基本要求。
我们还要从以下几个方面进一步加强，首先是要坚决地落实一城一策，我们结合各地的调控政策、市场环境、工程建设条件等等因素，要求各地要制定一城一策的运营周期标准。
现在宁波和北京两个城市已经制定了专项的一城一策的方案，并且通过了集团的评审，下一步我们在今年年内会推广到全部的29个重点城市，都要求做每个城市的一城一策的研究和分析，并且要落地。
第二是强化投运一体，目前我们的投资决策管理应该说在整个行业当中有了一定的领先地位。为了确保项目拿得好、做得好，在投资决策过程当中我们也会要求方案设计要有深度，经营策划要有细度，运营周期的标准要前置植入，实现投运一体，项目获取之后也可以快速启动。
第三是要深耕复盘总结，以首开后评估、过程全景复盘、交付后评估这三项工作为抓手，全维度、全专业、全链条深挖过程管理中存在的系统性的问题和风险，进行深度的复盘、提炼总结，坚决不为同样的错误买单，这项工作也在有序的深入推进。
第四是要深化全委保障，真正落实又好又快，好在快前。这8个字是绿城运营管理区别于其它房企的重要标准，不是说单纯的讲究速度，而是要先讲好，先坚守我们的产品品质，守护我们的核心竞争力，比如说我们的高品质产品要加深标准化的落地，建筑科技研发的前置，要强调我们每一个城市的深耕等等。
现场提问：请问管理层对当前房地产行业调控的总体形势怎么看，绿城将如何应对？
张亚东：我们感觉最大的特点就是行业的分化，而分化恰恰是给绿城中国创造了机遇。第一个分化是房地产市场布局的分化，这种分化简言之就是一二线比较好，三四五线比较差，绿城恰恰处于分化市场中比较好的一二线之中。
第二个分化是产品的分化，体现在刚需、好的住宅、好的产品表现非常好或者说没有恶化的状态。而一些投资性的产品反而受影响比较大。绿城恰恰是这样一个特点，绿城的产品确实是满足大家对美好生活要求。
第三个分化是企业之间的分化，我们认为好企业、健康的企业，在这里面反映的效果反倒是非常正向，不健康的企业可能压力山大。我们上半年之所以自投部分能增长107%，我们的各项营收都能增长，这些拓展都能增长，也能达到一个高的回款率，这都体现了绿城这样一个优质房企、稳健发展的房企的优势，在这样一个发展过程中，我们感觉对绿城来讲也是一个机遇。
第四个分化是资金和其它资源的供应商，对不同的房企是一个很大的分化。可以看到现在资源还是在向好的房企进行集中，在这样一个背景下，绿城也感觉在这样一个资金总体趋紧的情况下，也体现了绿城发展的优势，这也是绿城的机遇。
对于绿城现在的发展和对未来的展望，我们是持谨慎乐观的态度。我们首先是谨慎，其次是乐观，这是我们对行业发展的基本态度。我们感觉这既是我们前三年成绩取得的原因，也是未来几年能继续快速发展的原因。
但是房地产的调控使得我们也重新思考了发展的战略，以及我们发展的步骤，还有我们发展的路径。所以我们去年制定了5年的发展规划，我们现在在不断地进行战略刷新。
特别是经过前3年的发展，我们的销售和投资实现了倍增的计划，未来三年要把我们的发展和关注点更加集中在营收和利润上，未来三年我们希望也努力做到营收和利润像前三年的销售和投资一样，实现倍增的计划。
2018年的时候绿城的销售大概是1500亿，全行业那时候大概是15万亿，我们基本占了全行业1%的份额。到2021年，我们预计能占到全行业17万亿的2%的份额，我们未来希望在份额上还有所增加，希望未来在利润和营收上实现更大的增长。
我们相信在未来的几年里面，在调控的大背景下，相信绿城会越走越好，我们管理层也有很大的信心，我们在2018年的时候给大家承诺绿城三年上一个台阶，我们现在也给大家承诺，我们在未来的三年，绿城也会再上一个台阶。
