本文源自:金融界资讯
红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（场内简称：红土深圳安居REIT，基金代码180501）于8月16日正式发售！日前基金份额发售公告显示，该基金询价期间共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业记录。所有网下投资者报价的中位数2.610元/份，加权平均数为2.600元/份，基金管理人、财务顾问根据上述中位数和加权平均数，并结合市场情况及发售风险等因素，审慎合理确定本次基金的发售价格为2.484元/份。按照认购价格2.484元/份和5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额12.42亿元，并于8月16日正式发售。
公募REITs在我国作为一项创新业务，自去年6月以来，在全国范围内已发行了14只基础设施公募REITs基金，涵盖了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《试点》”）下设的交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施等，而本次红土深圳安居REIT作为保障性租赁住房基础设施REIT发行，进一步落实了《试点》行业范围的要求。
那么，作为保障性租赁住房基础设施REIT，红土深圳安居REIT有哪些优势和特色呢？
一、充满了深圳的创新特色
红土深圳安居REIT是由深创投旗下全资公募公司红土创新基金管理有限公司（简称“红土创新基金）作为基金管理人，深创投红土资产管理（深圳）有限公司作为计划管理人，深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司作为原始权益人，招商银行股份有限公司作为基金托管人，国信证券股份有限公司作为财务顾问而发起成立并将于深交所上市的保障性租赁租房基础设施REIT，体现了浓厚的深圳本土特色，也体现了深圳市政府及各级金融机构为保障性租赁住房市场健康发展提供了强有力的支持。
二、核心区位+优质资产+发展潜力
红土深圳安居REIT主要投资于最终投资标的为保障性租赁住房类基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有基础设施资产支持证券的全部份额，基金通过资产支持专项计划等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施资产的完全所有权。即在项目性质上，其属于产权类REITs且存续期将至2088年，而底层资产又为深圳市具有稀缺性、价值性的保障性租赁住房项目，既拥有面向粤港澳大湾区、立足深圳发展高地的核心区位优势，又为配套齐全、居住品质佳、出租率接近满租的新房优质资产。同时深圳作为全国人口净流入地区，对外来人才具有强吸引力。保障性租赁住房的供应不仅符合国家层面为盘活存量资产为人民提供更加美好生活的政策导向，更为大城市人才安居乐业提供便利，让未来具备希望和可能。
三、保障性租赁住房REITs，亲民更利民
我国房地产行业经过近20多年的发展已进入了存量发展阶段，“住房”相比其他基础设施项目更加贴近百姓的日常生活，也是百姓所密切关注的。在国家“房住不炒”政策的引导下，房地产市场已经迎来了调整和转型，而发展保障性租赁住房REIT是国家盘活存量资产确保高质量发展、防风险去杠杆深化金融供给侧改革的重大部署。红土深圳安居REIT的项目收入来源主要是保障性租赁住房租金、配套商业设施租金及配套停车位租金，目前4个底层资产项目出租率分别达99％、99％、100％、98％且三年期租约占比达98％，为基础设施项目提供可靠的收益性；根据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号，下称“深府13号文”）的规定，基础设施项目的租金“为届时同地段市场商品住房租金的60％左右”，这又为项目提供了性价比吸引力。综合来看，能够使资产收益及投资收益形成一个正向循环。
四、基金管理人运营经验丰富
红土深圳安居REIT的成功发行，让红土创新基金成为一家拥有2单不同品类资产的基础设施公募REIT管理人，且后续还有优质项目及人才储备。2021年6月21日，红土创新基金作为全国首批基础设施公募REITs管理人之一，成功上市发行了红土创新盐田港REIT，该REITs基金自上市以来资产运作平稳、市场收益表现较好，目前已圆满完成首次分红。
红土创新基金是由国内顶尖创投机构深创投100％出资设立的公募基金，股东背景穿透至深圳国资委。成立至今已形成涵盖权益投资、固收投资、公募REITs、权益专户投资的多元业务格局，走出以专业管理、精品业绩、特色业务、创新投资为特色的“专精特新”发展道路。除公募REITs外，公司权益及固收投资表现也很亮眼，2022年二季度末，海通证券研究所数据显示，公司主动权益类基金近一年绝对收益率9.20％，行业排名7/155；近两年绝对收益率98.03％，行业排名3/140；近三年绝对收益率212.52％，行业排名2/131。固定收益类近一年绝对收益率5.53％，行业排名9/142；近两年绝对收益率15.16％，行业排名5/131；近三年绝对收益率24.70％，行业排名3/117。2022年二季度末红土创新基金还获天相投顾公募基金公司三年期AAAAA综合评级、主动混股3年期AAAAA评级；获济安金信股票型产品管理能力五星综合评级。
风险提示：基金有风险，投资需谨慎。本资料仅为宣传资料，不作为任何法律文件。公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。投资基础设施基金可能面临以下风险，基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。上述未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者购买基金时，请仔细阅读本基金的《基金合同》及最新《招募说明书》等法律文件，了解基金的风险收益特征，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险并根据自身风险承受能力谨慎选择。中国证监会的注册并不代表中国证监会对该基金的风险和收益做出实质性判断、推荐或者保证。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人过往业绩不代表其未来表现。特别声明：红土创新基金管理有限公司与股东深圳市创新投资集团有限公司之间实行业务隔离制度，股东并不直接参与基金财产的投资运作。
