本文源自:财联社 张伟
财联社6月8日讯（编辑 张伟）在公募REITs经历了较长时间磨底后，近两日部分基金管理人及原始权益日公告自购提振市场情绪，昨日市场小幅反弹，乐观情绪延续至今日，截至早盘，27只公募REITs中25只报涨。对于连续调整后估值情况，机构测算显示多只P/NAV估值已低于发行时水平。不过也有机构称，自购或在一定程度上可以稳定信心，但后续仍要关注业绩基本面的修复情况。
Wind数据显示，截至6月7日，全市场27只公募REITs日内多数收涨，建信中关村产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT涨幅居前，日内涨幅分别为4.46%、3.58%；仅3只日内收跌，分别为中航首钢生物质REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT。
对于当日市场反弹，或与部分基金管理人和原始权益人集中发布公告，启动基金份额增持预案有关。据了解，中交投资和中交二航局公告，拟使用自有资金或自筹资金增持华夏中国交建REIT不超过3420万份；中关村发展集团发布了后续份额增持的安排。除原始权益人外，基金管理人及其关联方也宣布自购，中航基金、建信资本纷纷公告，使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金不超过8000万元。
从今日的市场情况来看，前一日的乐观情绪或在延续。截至早盘11：30，全市场27只公募REITs中25只收涨，仅中信建投国家电投新能源REIT、华夏合肥高新REIT小幅下跌，涨幅最大的一只为中金安徽交控REIT，早盘涨幅一度达2.90%。
据了解，当前公募REITs估值已回归理性区间，配置价值也引发热议。据中信证券统计，截至6月7日，多只REITs当前P/NAV估值情况已经低于发行时水平，如国金中国铁建高速REIT当前P/NAV 为0.96，而发行时为1.04，江苏交控当前P/NAV为0.99，发行时为1.07。
值得一提的是，从折溢价率来看，13只REITs产品出现折价，其中华夏中国交建REIT折价幅度达32%。
中金公司认为，当前估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。据其测算，2023年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为7.0%，5月末P/NAV倍数为1.04（相对4月末的1.08进一步下降），产权、经营权P/NAV均降至历史一倍标准差以下，与2年前市场起步初期相仿。
不过华泰证券也在近日报告中指出，REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和，目前投资人更关注短期二级价格波动，市场缺乏增量资金。原始权益人增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况或可在一定程度上稳定信心，但个体行为难扭转市场情绪，未来需要重点关注价值凸显后自我修正、经济基本面预期改善带来的情绪提振，密切关注业绩基本面的修复情况，如高速公路车流量、产业园、物流园出租、租金增长情况等，业绩不及预期品种最容易受冲击。
