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2024年4月16日，上海 CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年第一季度上海地产市场回顾与展望》显示，上海零售市场首发经济活跃, 多家高能级首店揭幕；物业投资方面核心板块资产关注度提升，地产基金布局公寓物业。
世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“2024年第一季度，上海写字楼市场消费品制造业与TMT行业表现积极，大虹桥、真如与北外滩板块交易活跃。 零售市场餐饮品类主导市场需求，众多高能级旗舰店相继落址。仓储物流总存量升至新高，生物医药需求集中释放。商务园区写字楼优质供应集中入市，先导产业搬迁需求活跃。而在投资市场，核心板块资产关注度提升，写字楼交易持续主导，零售物业、酒店及公寓类投资活跃度增加。”
优质写字楼市场：租赁需求有待提振，租金仍处下行压力
新增供应：26.7平方米
净吸纳量：2.5万平方米
空置率：20.9%
租金报价：266.0人民币/月/平方米
2024年第一季度，上海写字楼市场共录得四个新增供应，共计26.7万平方米，环比上升27.5%。从供应区域来看，主要分布在虹桥、花木、真如和五角场。写字楼市场供过于求态势延续，新项目去化表现仍显不足，加之一季度为传统淡季，需求相对疲软，第一季度全市净吸纳量仅为2.5万平方米，环比下降84.8%。受供应持续增加和需求走弱的影响，全市空置率进一步抬升，环比上升1.1个百分点，同比上升2.9个百分点至20.9%，为近20年来空置率新高。核心商务区空置率环比上升0.6个百分点至12.3%。
行业需求方面，消费品制造业升至首位，占比31.1%，主要受到汽车及其上下游企业的需求带动；第二位为TMT，占比15.9%，其中系统开发和电商企业需求占比较高；金融业需求占比15.7%，位居第三位，资产管理、保险和证券企业的租赁需求较为活跃；房地产行业需求有所上升，主要以开发商及建筑设计的需求为主；工业品制造业需求稳中有升；专业服务业需求小幅下降。
区位表现上，虹桥商务区受到汽车企业搬迁需求影响，需求热度较上季度提升明显；北外滩去化表现稳定，第三方办公继续布局；真如租赁需求稳中有升，主要来自电商及消费品制造业企业。世纪大道、黄浦滨江及人民广场的租赁需求仍然相对较为低迷。企业性质及交易类型来看，内资机构仍为需求主力；新租交易的主要需求类型仍为搬迁，新设立需求持续放缓。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年4月
租金方面，全市写字楼租金延续下滑态势。第一季度全市租金报价环比下降0.7%至每月每平方米266元，有效租金环比下降1.5%，至每月每平方米197元。核心商务区主要受租户搬迁影响，租金降幅有所扩大；新兴商务区和核心拓展区的部分板块新增供应集中，市场竞争激烈，租金进一步下滑。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部|办公楼负责人张越表示：“未来六个月，全市优质办公楼预计约有96万平方米的新增供应，为同期历史最高水平，核心商务区也将迎来若干优质甲级项目，如新天地太平洋商业中心和吉宝静安中心。上海办公楼市场在供应持续攀升和企业降本意识增强的态势下，市场竞争将进一步加剧。三月份的全国两会传递出‘加快发展新质生产力’及‘继续放宽制造业、医疗和电信服务外资准入’等内容，势必对于写字楼主力行业租户金融业、数字经济及生物医药等行业将带来利好。预计下半年借助政策显效和产业驱动，将推动办公楼市场需求走出低迷态势，助力存量项目去化，整体逐步回暖复苏。”
优质零售物业市场：租金水平季内稳定，餐饮带动市场需求
新增供应：0万平方米
净吸纳量：2.2万平方米
空置率：7.9%
首层平均租金：33.5人民币/天/平方米
一季度上海零售物业市场未录得新项目入市，市场活跃度有所放缓。截至季末，全市空置率环比微降0.2个百分点，同比上升0.2个百分点，报7.9%，高于三年空置率平均水平；单季净吸纳量2.2万平方米，环比下跌84.1%，同比下跌34.1%。租金方面，各级商圈持续分化表现，核心及次级商圈租金稳定，而新兴商圈租金延续下行趋势但跌幅收窄；全市购物中心首层租金环比持平，报每天每平方米人民币33.5元。
需求方面，餐饮品类需求活跃度明显优于其他业态，为市场需求的主要驱动力，占比46%。其中，中餐和烘焙甜品等细分品类需求较为活跃，滇牛云南酸菜牛肉火锅和WenTinG在内的品牌季内连扩多店。咖啡茶饮类品牌扩张步调放缓，新增需求主要集中于酸奶和茶饮品牌，霸王茶姬、酸奶罐罐等品牌持续活跃布点。本季度上海首家喜茶·茶坊亮相环球港，创新产品线以及鲜萃特色为品牌注入全新活力。
时尚服饰类需求占比19%，以户外运动和潮流女装等多品类需求较为活跃。快时尚品牌流转，UR全新概念旗舰店亮相四季坊。娱乐健身业态季度表现亦较为活跃，占比8%，电玩互动、抓娃娃以及运动健身等多样细分品类表现活跃。总体而言，本季度部分品牌的财务状况以及其他负面消息影响着市场情绪，然而，上海首店经济势能持续强劲，依旧受到国际品牌青睐，引得高能级和旗舰品牌门店持续落址，始祖鸟博物馆、Apple静安和Supreme中国首店季内落地上海。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年4月
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部|商业负责人希诺表示：“未来六个月，上海零售物业市场有望迎来近50万平方米的新增供应，分布于包括北外滩、真如和前滩等多个非核心板块。成熟稳健的开发商为新项目交付和招商质量提供了保障，项目交付有望为相关子市场注入全新商业活力。新年伊始，多家高能级首店的落地印证了上海持续强劲的首店经济势能，国际品牌的青睐持续利好上海市场高质量发展。与此同时，随着消费需求的不断演变，开发商和品牌方将持续关注创新、文化和跨界等多样新兴消费业态，持续创造独特的商业流量，助力零售商业差异化转型。”
仓储物流市场：总存量升至新高，医药需求集中释放
新增供应：25.3万平方米
净吸纳量：-8.4 万平方米
空置率：18.1%
平均租金报价：48.8人民币 /月/平方米
本季度迎来两个三层坡道优质项目的入市，分布位于青浦和松江，总体量达25.3万平方米。与此同时，上海仓储物流市场总存量突破800万平方米。
需求而言，三方物流仍为需求首位。集装箱物流供应商在奉贤租赁超过1万平方米，拓展中外航线业务。同时，另外一家三方物流企业在奉贤亦有大面积新租。头部三方物流升级搬迁至浦东机场园区，承接快递快运业务。制造业位居次位，尤以生物医药需求得到集中释放，头部医药企业在浦东机场板块积极布局新零售业务。同时，医疗器械企业在宝山租赁8,000平方米，用于存储仪器设备。居家场景的多元化带来小家电市场新兴品类热度的走高，录得知名电子企业在宝山1.3万平方米的新租。而成本控制导致部分企业选址环沪城市或缩减整合。当季净吸纳量为-8.4万平方米，空置水平上升3.7个百分点至18.1%。
租金方面，闵行，浦东机场和临港等子市场租金报价保持稳定，而连续季度的供应放量导致南部部分区域金山，奉贤和青浦的租金略有松动，整体租金环比下行0.9%至每月每平方米48.8元。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年4月
世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“未来六个月，上海仓储物流市场将会迎来122万平方米的新增体量的交付，充沛供应为租户提供多区域化的优质选择，尤其是在金山、松江、临港和嘉定子市场。这将有助于企业进行选址落地和搬迁的决策，逐步完善供应链布局和组合。长期而言，新业务模式涌现，电商渗透率持续提升以及制造业升级进程中供应链物流需求的增长，仍是国内高标仓市场发展重要引擎。而智能高效、冷链、绿色在未来仓库配置中的重要性将日益凸显，人工智能技术在仓储行业的应用加深，也将推动高标仓进入全新发展阶段。”
商务园区写字楼市场：优质供应集中入市，先导产业搬迁需求活跃
新增供应：26.0万平方米
净吸纳量：4.7万平方米
空置率：19.6%
租金报价：138.4人民币/月/平方米
2024年一季度，上海商务园区写字楼市场迎来四个新增供应，分别为位于张江的居里路一号项目，位于市北的静安国际·云汇数智中心，位于金桥的金鼎·星驰中心和云璟生态社区商墅，共计26.0万平方米，同环比上升显著。季度净吸纳量4.7万平方米，同比下降9%，环比下降51%。推动当前整体空置率至19.6%，同比上行2.7个百分点，环比上行1.3个百分点。
市场延续搬迁需求释放的主要趋势，季度占比超六成。行业需求方面，工业品制造业以24%占比位居租赁需求首位。算力和人工智能的突破性发展推动集成电路行业的向好态势，相关企业租赁需求保持活跃，季度录得多家芯片设计企业和半导体元件企业在张江升级搬迁。同时也录得装备制造企业落址松江科技城。汽车消费端的政策利好和回暖推动汽车相关产业链企业租赁需求的进一步增加，季度录得整车企业需求，如奔驰在金桥设立研发中心；亦不乏录得内外资汽车零部件企业，推动消费品制造业以24%的占比位列季度第二。办公研发一体的生命科学园综合体新项目的交付为制药企业提供更多高品质空间，推动医药及生命科学以17%占比位列需求第三。
对比各子市场表现，张江板块各次新楼宇积极承接升级搬迁客户，需求集中在医药研发，芯片设计，和大数据通讯类企业。但同时板块内竞争的加剧也使部分项目出现报价下降、免租期提高的现象，以进一步吸引租户。金桥板块持续承载汽车产业发展，季度新项目以不同的物业形态满足不同企业的多样化办公需求，但持续的供应压力也致使租金延续下行通道。漕河泾板块多个项目在增强现有租户黏性基础上，积极招商引资，季度录得多家企业大面积续租，同时也录得汽车零部件、AI大模型、零售数字化等新兴企业搬迁。开年淡季叠加未来供应压力，致使全市平均租金报价下行至每月每平方米138.4元，环比跌幅持续扩大为0.8%，同比下跌1.6%。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年4月
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部|商务园区负责人马振龙表示：“一季度市场呈现周期性平稳态势，积极向好经济信号有望助力市场需求后期发力。未来六个月预计将有约60万新增供应入市，主要集中在张江中区板块，另包括临空、浦江、青浦、南大等板块多个重点项目。高品质密供应下，上海商务园区板块整体商务氛围和产业聚集度将进一步提升，有利于租户进行多元对比选择，刺激市场搬迁升级需求的释放。但同时项目以及板块间竞争也将加剧，建议业主以租户长期发展为主要抓手，积极探索产业增值服务，例如政策对接、产业链合作、人才培养等，形成园区独特优势。”
投资市场：核心板块资产关注度提升 地产基金持续布局公寓物业
成交总量：144.1亿元
写字楼相关物业占比(按笔数)：58%
投资自用型占比 (按笔数)：42%
内资买家占比(按笔数)：89%
2024年一季度，上海物业投资市场录得19笔交易，交易金额共计144.1亿元，环比下降36.6%。交易规模依旧以小额交易为主，金额在十亿元以上的交易占比21%，与去年同期水平相当。买卖双方在资产价格上可谈判空间扩大，交易标的所处地理位置逐步向核心板块转移，超过四成交易资产位于内环范围，相较近两年录得大幅提升。
标的物业类型方面，按交易笔数统计，58%的交易集中在商办写字楼物业。观察季内写字楼投资偏好，滨江板块依然受到自用买家的青睐，金融机构展现强劲购买力收购大体量独栋物业的同时，来自外地的制造及交通行业相关企业持续看好上海的营商环境以择机布局优质资产。此外，企业买家购置投资属性物业的交易仍时有发生，季内录得多笔写字楼整层交易。另一方面，零售物业投资活跃度依旧，如领展完成七宝万科广场的余下股权收购，裙房及商铺型物业亦录得成交。酒店及公寓类资产吸引力持续，工业物流资产则集中为法拍交易。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年4月
买家类型方面，企业买家占据主导地位，且多为自用属性。其次，地产基金的投资意愿小幅提升，青睐物业类型多聚焦于具备改造空间的公寓资产，机构投资者及地产公司的投资热度在本季度有所回落，分别录得零售物业及酒店相关交易。近九成交易由内资买家完成，境外买家的投资活跃度仍处于低位。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“去年以来，消费对于经济增长的拉动作用显著，驱动零售、酒店及公寓等多类资产交易活跃，而上述物业仍将是今年各类投资者的关注重点。同时，鉴于发展新质生产力将成为今年上海经济高质量发展的强大引擎，我们预计新兴产业、未来产业的快速发展将释放出更多的租赁空间需求，而作为创新产业载体的产业园区资产也将持续受到投资者的关注。各类资产价格的持续调整与当前进一步降低的融资成本将为大宗交易市场带来良机，投资情绪有望逐渐走强，加快市场重建信心的节奏。”
