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观点网 4月23日，三只沪市保租房REITs集体亮相，回顾过去一年的经营成果。
此次参与业绩说明会的保租房REITs包括华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及华夏基金华润有巢REIT，其中，前两者于2022年8月31日上市，后者则于同年12月9日上市。
整体来看，三只保租房REITs过去一年在经营业务、项目运营方面均保持相对稳定的特性。在业绩说明会当中，中金公司研究部孙元祺表示，在整个REITs市场当中，对比各个子板块，保租房REITs表现最为稳定。
“从经营表现来看，保租房REITs也是最具韧性的板块之一，我们认为这个良好的趋势有望继续延续下去。”
高分红成常态
近两年，政策端对住房租赁市场的扶持力度显著加大，伴随着住房租赁金融17条正式落地，以及相关税收优惠、房源筹集等利好政策不断释放，行业的热度进一步加强。
高热之下的保租房公募REITs业绩表现却各有不同。
从基金合并层面来看，此次参与业绩说明会的三只保租房REITs当中，收入从高到低依次是华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保租房REIT，分别实现收入7841.07万元、7687.1万元、7300.52万元，分别较预测值上涨10%、7.15%以及4.02%。
不过，收入最高的华润有巢REIT，当期利润却最低，仅为485.97万元，而中金厦门安居REIT及华夏北京保租房REIT分别实现利润2548.26万元、3107.4万元。
从基金EBITDA值的对比来看，中金厦门安居REIT期内实现5878.94万元，位列三只基金的首位，其次为华夏北京保租房REIT、华润有巢REIT，分别实现5242.45万元及4780.71万元。
数据来源：基金财报、观点指数整理
从一季度的表现来看，华润有巢REIT实现收入1961.75万元，净利润152.92万元，基金EBITDA为1225.21万元。而中金厦门安居REIT分别实现收入1954.04万元，利润705.44万元，基金EBITDA为1538万元。
华夏北京保租房REIT上述三个指标分别达到1820.78万元、783.28万元及1317.01万元。
三只保租房REITs的表现虽各有不同，但对比过往数据来看，均保持了相对稳定的增长态势。
其次，从分红情况来看，三只基金整体保持了较高的分红比例。
其中，中金厦门安居REIT于年内实现两次分红，第一次分红是基于基金设立日（2022年8月22日）到2022年12月31日的累计可供分配金额2095.87万元，实际分配金额为2095.5万元，约占可供分配金额的99.98%。
而第二次分红设在第三季度，是基于2023年上半年累计可供分配金额2889.31万元，实际分配2600.5万元，约占前述可供分配金额的90%。
2024年开年，中金厦门安居REIT亦率先“派钱”，第一次预计分红3141万元。
对此，该基金管理人在说明会上表示：“截至2024年1季度末，基金公告分红3次，2022年和2023年产生的可供分配金额实际分红的比例均超过99%。未来，基金管理人也将继续努力保持稳定业绩，通过分红积极回报投资人。”
除此之外，华夏北京保租房REIT在2023年亦实现两次分红，分配比例均为99.99%，两次收益分配金额共计4664.51万元。
至于华润有巢REIT，2023年仅进行一次分红，实际分配金额同样达到了可供分配金额的99.99%，涉及派利3923万元。
同时，2024年4月3日，该公司发布了第二次收益分配公告，收益分配金额为2869.37万元，占前述可供分配金额的99.99%。
整体而言，慷慨分红成为三只保租房公募REITs的统一特性。
对此，华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖也表示，根据指引要求，基金的收益分配在符合分配的条件情况下，每年不得少于一次从投资人利益的角度出发，我们也会尽快将可供分配金额以现金形式分配给到投资人，努力提升分红频率，让投资人能够及时享受到项目发展的红利。
出租率波动
观察保租房REITs的成长性，首要的指标是出租率的稳定性。
对比三只保租房REITs的出租率表现，均在三季度、四季度出现一定的波动，最终于2024年一季度呈现小幅的下滑态势。
其中，华夏北京保租房REIT的底层资产包括位于北京市海淀区的文龙家园项目，以及位于北京市朝阳区的熙悦尚郡项目，两项目合计可出租房间数为2168套，可出租面积共计11.28万平方米。
2023年四个季度，上述两项目的平均出租率分别为96.05%、97.03、97.00%、96.94%，而及2024年一季度，华夏北京保租房REIT底层资产的平均出租率为94.95%，较去年同期减少0.92个百分点。
对此，北京保障房中心有限公司财务管理部部长黄宁表示，出租率小幅的波动也属于经营过程中的正常现象，而一季度的出租率亦高于发行时的预期。
在他看来，出租率小幅下滑，主要是在两次配租工作之间，部分家庭租约到期，资格审查未通过且暂未安排新入住家庭。同时，结合海淀区、朝阳区的配租工作，预期两项目的出租率将会有所回升。
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至于华润有巢REIT，其所持基础设施项目为位于上海的泗泾项目及东部经开区项目，合计拥有房源套数1306套。
截至2023年年末，两项目分别实现出租率92.88%、93.25%，两项目平均出租率为93.065%，较年初下降1.645个百分点，降幅较为明显。
不过，这一指标在2024年一季度有所提振，回升至94.335%。
对此，在3月21日发布的“走进REITs”活动情况的公告当中，华润有巢REIT基金负责人表示，市场化运营项目的出租率确实存在季节波动的特性，但从全年来看不会对业绩产生实质性影响。
值得注意的是，华润有巢REIT的底层资产当中，还涉及部分配套商业，其中，泗泾项目配套商业可供出租面积为817.84平方米，出租率为66.89%；车位出租率为57.87%。
而东部经开区项目配套商业可供出租面积为3062.50平方米，出租率为69.44%，车位出租率为84.99%。
在业绩会上，该基金相关负责人特别解释了泗泾项目车位出租率较低的问题，他表示，泗泾项目开通了直达地铁站的班车，租客出行方式中有60%选择班车、自行车、电动车前往泗泾地铁站换乘，仅15%左右为自驾出行。
“随着支付能力更强的租客逐步入住，长期的车位需求增长可期。”
相比之下，中金厦门安居REIT的出租率整体较为稳定，受季节因素影响较小。
数据显示，该基金所持基础设施项目为园博公寓及珩琦公寓，合计拥有房源套数4665套，2023年四季度的出租率达到99.83%，今年一季度出现小幅下降，但仍保持在99.40%的高位。
除出租率的波动以外，业绩会上，投资者最为关注的话题是底层资产周边竞品带来的影响。对此，北京保障房中心有限公司财务管理部高级主管兼REITs业务负责人王诗语表示，两项目租金相较周边市场仍有较强的价格优势。
厦门住房租赁发展有限公司副总经理陈跃生同样认为，2024年，周边有新增项目入市，但从租金定价和居住品质方面，该基金的底层资产更具市场竞争优势，所以他预计，竞品项目带来的影响整体可控。
有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉则提到：“东部经开区项目近期有竞品相应的入市，短期存在竞争，但在去年四季度和今年的一季度，项目的出租率保持稳定，也体现了较强的经营韧性。目前竞品项目运营趋于稳定，预计影响基本消除。”
升值空间
底层资产的升值空间以及基金未来的扩募计划，同样是观察保租房REITs未来成长性的关键。
观点新媒体查阅发现，此次参与业绩说明会的三只保租房公募REITs，其市场价值均较此前有所提振。
华润有巢REIT作为由市场化机构运营的首支上市保障性租赁住房REITs产品，其增值率较为明显。
根据评估报告，截至2023年年末，华润有巢REIT基础设施项目的市场价值约为11.17亿元，相较于2022年6月30日的11.1亿元，增长0.63%，按年增长0.42%。
其次，中金厦门安居REIT基础设施项目于2023年年末的市场价值为12.27亿元，对比2022年末，增长率为0.33%；华夏北京保租房REIT的增长率则为0.26%。
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相较之下，已经上市几只产业园REITs，除华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT估值提升外，其余均下降。
其中，建信中关村REIT、华安张江产业园REIT（扩募）、华安张江产业园REIT（首发）和东吴苏园产业REIT估值下修幅度最大，分别较2022年报估值（或初始估值）下降8.94%、5.48%、4.10%和3.07%。
对此，在业绩说明会当中，中金公司研究部孙元祺亦提到，对比各个子板块，保租房REITs表现最为稳定。
实际上，已上市的三只保租房公募REITs，其整体估值表现均优于市场预期，这主要源自住房租赁行业的政策支持，以及市场租赁环境的稳定表现。
不过根据观点指数检测，3月份，十城平均挂牌租金为69.7元/月/平方米，环比下滑4.29%，同比微涨0.18%。
重点城市住宅租金降势持续，春节假期后的金三银四租房小阳春带来的租房需求并没有给挂牌租金带来预想的拉高效果。北京、深圳、杭州以及成都等重点城市的挂牌租金单价已经连续两个月下滑。
租房市场房源供给量以及重点城市持续推进保租房项目入市，都给房源的挂牌租金造成一定的抑制影响，三只保租房REITs仍需加强资产的运营能力，保证出租率及租金水平的稳定性。
除此之外，在资产扩募层面，华夏北京保租房REIT相关负责人提到，本项目原始权益人北京保障房中心有限公司在北京市16个行政区范围内持有保障性住房资产180余处，存量资产以公租房为主，保障房中心持有的公租房资产占北京市总量的60%，未来对于保租房产品，北保中心的定位是持有北京市1/3以上的保租房产品，因此京保REIT具备丰富的扩募潜在资产。
“对于扩募的计划，基金管理人与原始权益人一道在积极推进过程中。”
而中金厦门安居REIT则表示，扩募是基础设施成长的最重要的方式之一，目前公司前期已经开展了相关的前期研究论证和准备工作，待时机成熟以后，将积极把符合的优质基础设施资产装入REITs。
相比之下，华润有巢REIT对于扩募方面的计划更加具体一些，有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉在会上强调，该基金将从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划。
其一，做优存量，华润有巢从持有的保租房项目中已经初步选定了计划扩募的项目，项目一旦达到相对稳定的经营状态，将尽快推进扩募的工作，后续项目的产品力和运营力也将全面提升，更贴近新市民青年人的租赁需求，项目预计呈现较好的回报增厚的效应。
其二，做实增量，华润有巢的投资战略聚焦于一线和强二线。“近期我们在积极的关注并获取相关的保障性租赁住房项目，提升潜在科目资产池的规模。”
