本文源自:金融界
2024年，中国房地产行业发生了前所未有的调整与洗牌，一些房企黯然离场，但也有一些房企迎难而上。但不论行业方向如何调整，房地产行业作为城市化进程的重要载体，以及作为人民美好生活的重要场景，这一基本功能没有发生改变。有功能就有价值，有价值就必然有市场。那么，哪些房企能够获得可持续发展的增长动能不断前行？让我们从已经披露的房企中报业绩中一窥端倪。
业绩普降，但“马太效应”凸显
以港股的房地产开发相关上市公司的财务数据为例，可以观察到行业面临的严峻挑战。根据东财Choice统计显示，51家内房股中，平均期内溢利约为-9.00亿元，亏损企业占比高达64.71%，平均溢利跌幅更是达到了101.97%。
这一趋势不仅局限于港股中的内房股，也是国内房地产市场普遍面临的现状，上半年数据显示，地产开发行业整体盈利下降，亏损企业占比超6成，盈利修复之路漫长。
但值得注意的是，在行业普遍承压的背景下，房地产行业的“马太效应”愈发显著，即部分头部房企展现出更强的抗风险能力。
以港股市值前5的房企为例，包括华润置地、中国海外发展、恒基地产、长实集团和龙湖集团，这些企业2024年上半年的平均期内溢利为85.02亿元，期内溢利平均跌幅仅为24.07%，显著优于行业平均水平。
具体来看，华润置地2024年中期业绩报告显示，上半年实现综合营业额791.3亿元，同比增长8.4%，尽管股东应占溢利同比下降25.4%至102.5亿元，但核心净利润仍保持在107.4亿元，仅下降4.7%。
同样，龙湖集团作为港股的地产股中市值前5的企业，尽管期内溢利也受到行业整体下行趋势的影响，录得69.75亿元，但管理层指出，利润因房地产开发业务因结算收入和毛利率下降而承受压力，而非开发业务的利润贡献比例上升，则展现出实现了利润结构优化的良好势头。
确保活下来：多措并举打造“财务安全垫”
在当前房地产行业整体面临“敌军围困万千重”的压力，上述几家港股市值排名前列的房地产企业却为何能做到“我自岿然不动”呢？原来，这些房企有自己独特的三大“法宝”。
首先，这些企业多措并举确保打造“财务安全垫”。自2021年政策推出以来，“三道红线”成为房地产企业的“生命线”，能够保持三道红线全亮绿灯的房企方有可能持续健康地“活下去”。在“三道红线”的约束下，房地产企业开始重视在健身强体之前的“减重”：主动进行债务管理，优化债务结构，寻找资金活水，降低融资成本。
一方面，房企积极偿还债务，甚至争取做到提前。例如万科集团在今年6月如期偿还一笔规模为6.0亿美元、票面利率的4.20%中期票据后，年内已无到期的美元债，龙湖集团在2024年内提前兑付了46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）及26.5亿元的同类计划，而且归还了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10 亿人民币。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，而供应链ABS、商票等龙湖均已清零。
另一方面，房企积极寻找资金活水。有的企业是通过银企联动，例如今年5月，万科集团与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款；有的企业则是利用了融资新政。例如龙湖集团今年上半年经营性物业贷款净增219亿元，其中存量项目增额达140亿元。经营性物业贷款融资力度的加大，不仅让房企获得更优的成本，进一步拉长平均合同借贷年期，还能够让企业提前兑付获得资金来源。
第三，积极降低资产负债率。东财Choice显示，今年中期，港股市场中的51家房地产开发上市公司正调整负债结构，负债水平持续优化。超过半数（56.86%）的企业在2023年中报中呈现出资产负债率较去年同期的下降态势，资产负债率中位数也实现了0.28个百分点的降低，至79.06%。
说明：该图表由金融界上市公司研究院制作，数据来源自东财Choice。上图显示了港股内房企部分在主动降低债务方面表现较为突出的企业。以龙湖集团为例，其资产负债率在过去5年间稳步下降，从2020年上半年的77.03%降至当前的65.12%，而三道红线所要求的剔除预收款资产负债率则已降至58.6%，体现了龙湖在财务管理上的审慎表现。至今年6月底，龙湖以正向的经营性现金流为压降负债提供“活水”，已成功将有息负债余额缩减至1874.2亿元，较年初减少了52亿元。有息负债占全部投入资本比例为53.04%，低于行业平均的67.30%。
龙湖管理层将这方面的经验归结为“两个资金闭环”战略，即以正向经营性现金流来压降有息负债，用经营性物业贷增量来偿还信用融资，使压降负债真正转化为一种可持续的长期行为。这样做的好处一是能让龙湖的负债水平降低；二是能让负债偿还节奏，与经营性收入的节奏匹配。管理层预计，到2025年底，龙湖将彻底完成债务结构的新旧转换。
加速去库存，房企主动“减脂增肌”
房地产企业能够穿越周期的第二大“法宝”是加快去化，迅速提高传统业务的“出清”。从国家层面上来看，自4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，消化存量房产已成为近期房地产政策的重心之一，为后续楼市调控指明了方向。而对于房企个体而言，要想“增肌”，必须先“减脂”，这就是加快对自己旗下高库存的去化。
国家统计局7月数据显示，全国商品房待售面积居高不下。上半年一线城市及二、三线城市的新建商品住宅与二手住宅销售价格均遭遇不同程度下滑，背后除了体现了市场供需关系的博弈，也反映出部分房企采取了以价格优势换取销售量的策略。
从多家房地产企业在中报期间的表态可以看出，各家都高度重视今年的去库存工作。如保利发展称，将坚定不移地推进去库存与结构调整工作，同时加大融资力度，确保现金流的安全与稳定；华润置地则表示，房地产行业已全面进入存量时代，接下来，公司将围绕库存去化这一核心任务，继续提升全价值链的组织能力。
在去库存的行动方面，龙湖集团的一些做法或许也能够给行业带来借鉴意义。通过持续优化产品结构，确保新项目在维持价格稳定的同时实现高效去化。重庆照母山云河颂上半年实现100%去化，佛山御湖境推出不到两个月去化率达70%。此外，龙湖集团还加大对现房、车位、商铺等存量房源的去化力度，上半年续销项目签约占比达87%，相比2023年同期占比提升11个百分点，现房去化占比26%。
值得注意的是，龙湖集团上半年实现合约销售金额511亿元，其中一二线城市销售占比超过90%，并表回款率更是超过100%，展现了其回款能力与稳健的经营策略。
开辟第二曲线，推动内生性增长
在构筑了坚实的财务安全基石、加速传统开发项目的去化策略之后，积极开拓第二增长曲线成为帮助房企度过寒冬的关键之举，不仅能够降低房企对住宅开发业务的高度依赖，更重要的是探索了新的营收增长点。
从国际成熟地产市场的发展历程显示，房地产头部企业在初期依赖土地储备与住宅开发积累资本，随后逐步向综合开发、专业服务运营商转型，业务重心由前端开发延伸至资产管理后端服务，最终实现经营结构的全面升级。
上半年国内房地产数据进一步印证了住宅开发和商业地产市场的分化态势。今年前6月，新建商品房销售面积与销售额分别同比下滑19%和25%，至4.79亿平方米和4.71万亿元，显示出市场需求的持续疲软。价格方面，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降4.9%，环比下降0.7%，进一步凸显市场价格调整的压力。
相较之下，商业地产展现出抗周期性。上半年，全国新开业的商业项目数量同比增长4.8%，新增商业建筑面积约1054万平方米，反映出商业地产市场供给端的增长态势。尽管办公楼及商业营业用房销售额分别下降9%和9.7%，但相较于住宅市场的深度下滑，其表现相对平稳。
值得注意的是，当前的房地产市场，不同城市、不同板块的走势持续分化。在一线城市的核心商圈，商业地产展现出韧性，租金水平实现小幅上涨，优质商场凭借引入高端租户、提升客流量与销售额，进一步巩固了租金上涨的趋势，国内百大购物中心商铺平均租金达到每天27.17元/平米，环比微增0.25%。
在这样的行业背景下，众多头部房企纷纷采取积极行动，向商业地产、物业服务、地产租赁及REITs等多元化领域迈进，以应对市场变化并寻求新的增长点。
以华润置地为例，公司构建了“一轻两重”资产管理架构。其中，“一轻”指的是华润万象生活，聚焦于轻资产管理服务，为集团带来持续稳定的现金流与品牌影响力；“两重”则分别指华润有巢住房租赁REIT和华润商业REIT，通过REITs这一金融工具，实现了重资产的有效盘活与资本运作的深化。从财务表现来看，华润置地的轻资产管理业务占比稳步提升，从2023年上半年的6.86%增长至当前的7.45%，显示出该战略转型的成效。
龙湖集团则通过多元化发展战略有效应对了行业挑战，除传统的房地产开发业务之外，龙湖还有运营、服务及其他业务。下图显示了龙湖集团近三年来收入结构比重，可以看到公司主动正适应市场变化，优化业务组合，可喜的是运营、服务及其他业务总和较去年同期增长了9%，占比达到28%，而且在利润贡献层面，运营及服务业务更是占据主导地位，贡献率超过80%，成为维持公司利润稳定的动力。
龙湖集团管理层预计，到2028年底，集团经营性收入能够占到总收入的一半，到那时候龙湖整个业务模式就可以说切换到了新发展模式。
2024年下半场：机会浮现
2024年已经过半，房地产行业的前景又将如何？综合多方研究意见认为，在各项政策持续发力下，预计2024年下半年，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。
但是，下半年也有若干改善行业的积极因素。
首先是资金层面进入降息周期。今年以来全球进入降息周期，年内央行已连续降息两次。降息后将导致降低房企融资成本、减少购房人成本，从而有望刺激需求端的增长。
其次，中央对房地产去库存的重视，或在下半年加大集中收储的政策支持力度，据有关媒体的不完全统计，截至目前，全国已有超过40个城市明确表示支持商品房收储政策，即当地政府直接收购存量商品房用于保障性住房。天风证券甚至分析预测，如果将住房去化周期缩短至18个月以内，大约需要7万亿元的收储资金。
第三，政策刺激下的需求端复苏。特别是在城市更新、旧改棚改这样的存量市场中，运用数智化手段满足民众对高品质居住环境的需求，将在降息、去库存等政策的导向下得到极大地激发。对于头部房地产企业来说将是难得的市场机会。
宜未雨而绸缪，毋临渴而掘井。总结头部优秀房企案例，无非是坚持了应该坚持的，不要做不应该做的。而能否运用好这些经验，顺理成章地抓住下半年的机会，才是市场对企业的考验。
