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观点网 “卖一套少一套”的深圳人才房还在加推。
近日，深铁璟城二期推出首批可售型人才房，分别为建面约90平方米三房以及70平方米两房，此次推出的人才房产品是第41栋四至六单元，共计房源738套，单套总价约153万起，开盘价约2.7万元/平方米，目前已取证配售。
据悉，深铁璟城集商品房住宅、可售型人才房、缤纷商业、运动公园等于一体，整体容积率为1.57，主打“TOD”“学府”“公园大城”三大标签，紧邻茅洲河，与东莞隔岸对望，项目一站可抵达松岗站，衔接地铁6号线。
深铁璟城项目占地面积约33万平方米，建筑面积约72万平方米，商品住宅约18.8万平方米，可售型人才房约18.8万平方米，商业约6.5万平方米，3所幼儿园，1所72班制九年一贯制学校。
人才房行情分化
就在今年6月29日，深铁璟城项目一期正式入伙，均为11层小高层和6层洋房产品。其中，小高层产品为建面77至105平方米的2房至4房，洋房产品为建面约151平方米的南北通透大四房。
根据深铁璟城二期《建设工程规划许可证》及总平面图，二期总建面约45.6万平方米，计容建面约31.7万平方米，住宅部分25万平方米，将供应3109户，其中以人才房为主，共计2480套，包括两房1736套，三房744套，商品房则只有629套。
在一期商品房业主乔迁新居后，璟城二期人才房作为深铁集团继深铁熙府入市后的第二个人才房项目，备受瞩目。
在项目层面，与一期相比，以人才房为主的二期由超高层组成。因此，整个项目容积率虽然低至1.57，但二期的密度将显著高于一期。
另外，二期人才房与一期商品房相比，在户型上还有一个显著区别，那就是缺少四房。实际上，在此前入市的深圳人才房中这并不是一个值得诟病之处，毕竟此前的人才房均以二房三房为主。
但就在前不久10月14日，深圳宝安区住房和建设局发布《关于面向人才配售新城华苑项目部分住房的通告》，配售房源共122套，建筑面积约117平方米的四房户型，深圳迎来首个配售型人才房四房配售。现如今，人才房也开始卷了起来。
回顾2023年，深圳供应人才房供应约1.5万套，涉及20个项目，累计参与申购家庭超10万户，整体配售去化率近九成，销量占全年新房网签量的40%左右。
到了今年，部分人才房出现了去化不佳的情况，如5月配售的天健和瑞府825套房源,仅选走156套，去化率约18.9%；更为典型的是，光明区深物业御棠上府项目5月批次人才房选房结果显示，7套两房户型，361户认购，卖了0套，选房率0%、去化率0%、弃选率100%；14套三房户型，200户认购，卖了1套，选房率0.5%、弃选率99.5%。
基于政策原因，深圳住房保障体系已剔除了安居房和人才房供应，不再审批新建项目，但目前仍有在建/待售人才房项目16个。被称为“绝版”的最后一批人才房，在当前的行情下仍要面临市场竞争压力。
告别人才房之后
就深铁璟城二期而言，凭借TOD光环仍有一定差异化优势，但最终的销售成绩在当下难以断言，而人才房占据多数房源的情况下，深铁或许更应该关注项目的利润成色。
深铁璟城项目源于2021年9月28日，在深圳第二批集中供地中，深铁置业以底价63.29亿拿下宝安区松岗街道A401-0187地块，成交楼面地价为12389元/平方米，属定向成交。
出让时就规定，地块建设“普通商品住房、出售型人才住房”（初始各占比50%），普通商品住房售价不得高于47200元/平方米，可售人才房平均售价不得高于28200元/平方米、最高售价不得高于29600元/平方米。
从现在来看，深铁璟城无论是商品房还是人才房的售价，都较最高限价有一定折让，利润空间自然有所压缩。
值得一提的是，同样位于松岗片区，紧挨深铁璟城的松溪家园是深铁集团为深圳市政府代建的公共住房项目，规划住房约3600套而与这两个项目一路之隔的中车基地上盖项目将提供约4000套公共住房，是目前深圳在建最大公租房项目，同一片区过万套公共住房的集中供应，无疑会对住宅去化造成间接影响。
作为地方国企，深铁承担了深圳市公共住房体系的建设任务，而从企业经营角度，其自身也在开始过紧日子。
就在11月7日，深圳市地铁集团有限公司发布2024年前三季度财务报告。
报告显示，今年前九个月，深铁集团实现营业收入约122.96亿元，较去年同期的89.62亿元增长显著；然而，净利润却出现大幅亏损，达到约80.74亿元，创下自2015年以来同期最大亏损记录。
深铁集团前三季度投资收益亏损约为48.53亿元，主要源于对联营企业和合营企业的投资损失，而上年同期则实现了约37.21亿元的投资收益。
此前10月8日，深铁以66.65亿元的价格拿下宝安A219-0080宗地，成交楼面地价22994.34元/平方米，出让要求地块内的普通商品住房要求全现房销售，不受“70/90户型”限制、无配建、建成后商品房不限售价，为开发商提供了更大的操作空间。
处理完留存的人才房包袱后，深铁“轨道＋”战略的下一步仍需继续观察。
