本文源自:金融界
2024年11月7日起，广州地区主要商业银行将统一调整商业性个人住房贷款利率，最低不得低于3%。此前，广州地区首套房贷利率已接近同期个人住房公积金贷款利率，引发了对公积金贷款利率调整的讨论。专家认为，当前公积金贷款利率存在下调空间，但商业性个人住房贷款和公积金贷款利率形成机制不同，两者不宜简单比较。公积金贷款的政策支持属性更强，利率调整需考虑缴存人利益，并加强央地及地方相关部门的沟通协调。
公积金贷款利率优势缩小
公积金贷款通常比商业性个人住房贷款利率更低，能为购房者节省利息支出。根据历年《全国住房公积金年度报告》，2015年至2019年，公积金贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65至2个百分点。2020年起，房贷利率改为“LPR利率加点模式”。2020年至2023年，公积金贷款利率与同期LPR的利差呈收窄趋势，分别低1.1—1.55个百分点、1.05—1.4个百分点、0.9—1.35个百分点、0.85—1.2个百分点。同期，当年发放的公积金贷款，偿还期内平均每笔贷款可节约利息支出分别为9.75万元、9.91万元、8.43万元、7.91万元。目前，北京地区首套房贷利率仍略高于公积金贷款利率。有观点认为，本轮房贷利率下调可能带动公积金贷款利率下调。也有专家指出，当前商业贷款利率调整是为了刺激房地产市场需求，属于短期调整，不应以此质疑公积金制度的合理性。住房公积金制度的优势不仅在于低息贷款，还包括单位配缴、免缴个人所得税等。
公积金贷款利率仍有下调空间
住房公积金运行机制为“强制缴费、低存低贷、互助共济”，低息贷款是其最大优惠。专家普遍认为，公积金贷款利率仍有下调空间。短期内，应保持住房公积金贷款的低利率优势，确保其成本低廉、调整节奏灵活。同时，要确保资金池的良性可持续运转，并站在缴存人利益角度考虑利率调整。市场也期待下阶段住房公积金政策的优化调整，例如，地方政府可考虑发放消费券、放松公积金提取和使用限制等。公积金贷款利率调整窗口并不固定。梳理公开资料发现，进入21世纪以来，调整周期从10余天到7年多不等。2002年至2007年，公积金贷款利率整体上行。2008年经过5次调整后，降至3.87%。此后利率回升，直至2012年6月8日再次下调。自此以后，公积金贷款利率持续下行，最近一次调整（2024年5月18日）降至2.85%，为历史低点。
公积金贷款利率调整机制
商业性贷款利率可通过市场化方式灵活调整，而公积金贷款利率更多依靠政策调控，两者形成机制不同，不宜简单比较。住房公积金属地化管理，各地可探索“因城施策、动态调整”模式。建议央地及地方相关部门建立沟通机制，根据当地市场情况和缴存人需求动态制定政策，避免全国一刀切。全国房地产市场冷热不均，“因城施策”是政策调控的导向，公积金贷款利率全国统一标准与此并不兼容。各地公积金管理中心可与当地住建部门、金融管理部门派出机构以及商业银行保持议事协调机制，在“一城一策”前提下，协同关键条款，例如提高商转公贷款便利度、增加公积金贷款可贷额度和每月还贷额度等。
截至2024年，中国六大国有银行（中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行、交通银行）的房贷利率如下：
首套房贷款利率：
商业贷款：1-5年利率为3.25%，5年以上利率为4.0%。
公积金贷款：1-5年利率为2.6%，5年以上利率为3.1%。
二套房贷款利率：
商业贷款：1-5年利率为3.65%，5年以上利率为4.4%。
公积金贷款：1-5年利率不低于3.025%，5年以上利率不低于3.575%。
这些利率适用于所有六大国有银行，不同地区的实际执行利率可能会有所差异，具体还需咨询当地银行。
