本文源自:金融界
金融界11月14日消息13日下午，财政部等三部委发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，拉开了我国历史上第四次房地产税收政策调整的大幕。其中涉及居民端的税收政策尤为引人关注，此次政策调整涉及契税、住房交易增值税、个人所得税。
政策提出，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
这也是我国自1998年住房税收政策大幅调整以来，第四次大规模调整房地产税收政策。
房地产税收政策调整迫在眉睫
目前当前个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税。购买新房时居民需缴纳的税费主要为契税，而二手房交易在契税的基础上，买卖双方通常还需分担增值税、个人所得税，部分城市还需要缴纳房产税（如上海）。对于同一市场价值的房产，二手交易涉及的税费可能在新购房税费的两倍以上。
一线城市以往税率更高，免征条件更严格，新政前北上广深非首套购房的契税为3%，高于全国标准的2%；涉及非普通住宅时，持有一定期限以上的住宅交易增值税、个人所得税无法像其他城市一样享受减免。
而随着房地产从增量时代转向存量时代，抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，降低流转环节的税负成为房地产税收改革的方向，比如契税、增值税（含土地）、个税以及附加在土地和房产开发交易上的各种税负。
从今年7月三中全会《决定》中首次提出“允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准”，到9月末北京、上海先后响应“适时、及时取消”，再到10月财政部部长助理表态的“抓紧研究”，房地产税收政策调整迫在眉睫。
历史三次地产宽松政策
值得注意的是自1998年以来，四轮重要的地产政策宽松中，税收调整从未缺席，且在政策顺序上往往扮演“压轴”的角色，契税和增值税（营业税）是历次调整的重点。
第一轮（1998-2003）：为扭转低通胀，刺激国内需求，央行连续降息并放宽房贷金融条件。1999年住房税收政策大幅调整：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，并在持有一年后销售时免征营业税。政策鼓励下住房消费迅速升温，2003年国务院发文明确“房地产已经成为国民经济的支柱产业”。
第二轮（2008）：次贷危机发酵，国内经济增长承压，房地产再次成为稳经济的抓手，面对土地拍卖市场的大逆转、万科降价销售，2008年9月27日，南京市政府打响“救市”的第一枪，出台《关于保持 房地产市场稳定健康发展意见》。
住房税收政策松绑紧随其后，2008年10月调整交易税、减免营业税，其中首次购买 90 平米以下普通住房的， 契税税率下调至1%，免征印花税、土地增值税；个人销售 2 年以上的普通住宅 免征营业税。仅一月后，国常会提出十条扩内需的“4万亿”计划。2008年12月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，体现政府态度。地方政府纷纷出台救市措施。
第三轮（2015-2016）：伴随经济的“L”型走势，2015年房地产市场再度走弱，此时房地产的“弱”主 要体现在投资。房地产投资同比增速在2015年3月至2016年2月期间持续低于GDP增速，一直是经济增长引擎的房地产开始拖累经济。
分城市来看，“弱”地产投资主要源于二三线城市：2015年3月一线城市房地产 投资同比增速高达 20.2%，而二三线城市仅为 10.1%和-0.2%。“总量放缓，区 域分化”的新阶段特征更加明显。
2015 年“930”再度超预期放松。2015年9月30日，央行、银监会发布《关 于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（新930），明确在不实施限 购的城市，首套房最低首付比例调整为不低于25%（此前为 30%）。同时住建部、 财政部、央行发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高公积 金贷款额度、全面推行异地贷款业务等。四部委连发两项新政，救市力度再升级。
2015年“930”后金融调控再度跟进。一是限贷再放松：2016年2月央行、银 监会发文降非限购城市首套商贷首付比例至 20%、二套商贷首付比例至 30%（二 套认定“认贷不认房”）。二是央行降息降准继续推进，2015年10月央行再度降 息降准各一次，中长期贷款基准利率下降至 4.9%的历史低位。低首付叠加低利 率，信贷处于空前宽松状态。
“217”契税新政是本轮调控的最后一项重大全国性政策。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税 优惠政策的通知》，规购房税收减免扩大范围：90平米以上首套房、二套房契税税率分别减至1.5%、2%，且住房对外销售的营业税改为增值税（从性质上减少了税费），免征年限也由5年缩短至2年。这是本轮调控的最后一项重大全国性政策。
税费优化多大空间？有何影响？
民生证券在研报中指出，契税优惠涉及的年规模或可达千亿级。整体来看，2023年公共财政中契税收入5910亿元，为土地和房地产相关税收中占比最多的分项，其中契税税率较高的四个一线城市2023年契税总收入817亿元。
减税可为居民实实在在节省购房成本，特别是对于一线城市的改善型需求。据民生证券统计，取消普宅标准后，符合条件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，以上海为例，一套1000万价值的二手房交易可能减免约70万元税费，接近购房所有税费及成本的3/4，相当于2023年上海居民人均消费支出的13倍。
作为轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，参考历史房地产税收政策调整，本次房地产相关税收政策调整或许意味着稳地产政策已经尽出。
