深物业A接待2家机构调研，包括中信证券、易方达基金_

本文源自:金融界

2024年11月14日，深物业A披露接待调研公告，公司于11月14日接待中信证券、易方达基金2家机构调研。

公告显示，深物业A参与本次接待的人员共5人，为副总经理、董事会秘书张戈坚，投资发展部冯亮，财务管理部宋薇，董事会办公室陈倩颖，欧东汝。调研接待地点为深圳市国际贸易中心大厦3911会议室。

据了解，深物业A的租赁物业主要体现在投资性房地产科目中。在市国资委体系中，与深物业A同处于同一控股股东深投控旗下的企业构成同业竞争。公司有土地储备，包括惠阳淡水土地和海口红旗镇土地，并在推进大湾区城市更新项目。近年来，公司通过招拍挂和城市更新拿了4块地，拿地节奏保持平稳，根据“以销定产”的思路，合理安排开发和销售节奏。

大股东对深物业A的定位是支持公司坚持主业，打造市场化运作的商置物业平台。公司正从住宅开发向全产业链运营转型，聚焦存量资产运营，并以国贸商场改造为契机，试点商管平台。大股东与公司在资产运营管理方面有资源协同的空间，会根据集团战略、市场环境、资金需求等多方面因素进行综合考虑和决策。国贸商场改造项目尚未体现在财务报表中，但改造完成后有望提升商场品质，吸引高质量租户，提高租金水平。

深物业A高度重视投资者回报，近三年每年现金分红比例均超过40%，未来将继续秉持积极、持续、稳定回报股东的理念。公司的资本开支计划主要是国贸商场改造，地产项目今年截至目前没有拿地，主要是存量去化与销售。光明御棠上府、龙华澜湖时代项目已在预售，去化根据市场环境有所回暖，存货减值会根据市场环境等因素进行考虑。公司存货基本都是在建，以“深物业”品牌进行输出，扬州项目定位于中高端客群，其他主要是改善性住房。公司融资计划包括加快销售去化回笼资金，并结合实际需求考虑短期融资和长期融资，保持现金流稳定。现金流为负的原因包括在建项目尚在投入阶段，部分项目还未预售，以及销售去化受到市场环境影响。

调研详情如下：

1.公司租赁物业体现在什么科目?

答:主要体现在投资性房地产里。

2.市国资委体系中其他从事物业管理和房地产的企业与公司之间是否构成同业竞争?

答:国资体系的一般不认定为构成同业竞争,与我们同处于同一控股股东深投控旗下的属于同业竞争。

3.是否还有土地储备?

答:有,包括惠阳淡水土地和海口红旗镇土地,也有一些在推进的大湾区城市更新项目。

4.公司近年来的拿地节奏?

答:近年来公司通过招拍挂和城市更新拿了4块地,包括虎门滨海港湾花园项目、光明御棠上府项目、龙华澜湖时代项目和扬州深扬数智城项目,拿地节奏整体保持平稳。公司目前按照“以销定产”的总体思路,根据各区域房地产市场的变化,择机合理安排开发和销售节奏。

5.大股东对公司的定位是什么?在商管业务方面是否有资源协同的空间?

答:大股东对公司的定位主要是支持公司坚持主业,打造市场化运作的商置物业平台。公司在从纯粹住宅开发向全产业链运营转型已经逐渐形成从项目获取、开发建设、招商销售到租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势,聚焦存量资产运营,打造深物业版“好房子”。同时,以国贸商场改造为契机,试点商管平台。鉴于国贸商场改造项目的积极意义和潜在收益,公司未来可能会对其他资产进行类似的资产升级计划,将根据集团战略、市场环境、资金需求等多方面因素进行综合考虑和决策。大股东与公司在资产运营管理方面有一定资源协同的空间,在符合相关监管规定、规则的前提下,大股东会积极支持上市公司的发展,但还是以市场化为原则,会综合考虑各方面因素。

6.像国贸商场这样的商管板块是否已体现在财务报表中?

答:尚未体现。国贸商场目前处于空置状态,在改造期间,商场无法产生租金收入。但从长远来看,改造完成后有望通过提升商场品质来吸引更高质量的租户,从而提高租金水平。

7.怎么看待分红的问题?

答:公司一直以来高度重视投资者回报工作,近三年每年现金分红比例均超过40%。未来也将继续秉持积极、持续、稳定回报股东的理念,结合当期经营、发展等情况制定具体的利润分配方案。

8.公司资本开支计划?

答:国贸商场改造1.8个亿左右,地产项目今年截至目前没有拿地,目前主要是存量去化与销售。

9.公司销售计划?去化状况?存货是否会计提减值?

答:光明御棠上府、龙华澜湖时代项目都已经在预售。去化根据市场环境有所回暖。存货减值会根据市场环境等因素进行考虑。

10.110多个亿的存货里有多少在建?

答:基本都是在建。

11.公司在异地的项目是以什么品牌进行输出?客群定位是什么?

答:公司以“深物业”品牌进行输出,扬州项目定位于中高端客群,其他主要是改善性住房。