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观点网 12月10日的广州阳光明媚，土拍气氛却略显平淡，2宗地收金24.56亿元，都是底价成交，竞争场上出手进货的仍是广州本土国企。
其中，金额较大的是黄埔区大沙地东路以南5号线双沙地铁站以北地块，由广州地铁以18.6亿元拿下。
该幅地块刚挂牌时，有业内人士预测这将是广州土拍一场“重头戏”。
戏剧冲突的重点在于，地块紧邻中建海丝城·阅山项目首期。
地铁上盖项目对打巨无霸旧改，看起来，老黄埔板块未来两年仍有好戏待演。
老黄埔缺憾
中建海丝城位于广州黄埔区海丝城板块，项目由中建八局与知识城集团合作操盘，总投资约289亿元，总建筑面积约330万平方米，改造用地面积约1682亩，供货量约为8000套。
另外，该项目是《广州海丝城规划设计》深化成果自今年6月份获批后，片区内推出的首个大盘。
无巧不成书，双沙地铁站以北地块拍出同日，中建海丝城又有一栋楼取得预售证。
据阳光家缘网站，中建海丝城（备案项目名称为“悦山花园住宅”）自编号3#幢共39层，预售总建筑面积21146.055平方米，总单元套数215套。
除3#幢外，该项目还分别于今年8月22日、9月30日取得7#幢、5#幢及6#幢3张预售证。
又一栋楼摆上货架，中建海丝城目前已向市场推出720套住宅。
身处老黄埔区域，该项目首开区域的优势在于紧邻地铁站以及教育配套：紧邻地铁5号线和13号线，两站即可到达鱼珠CBD，一线直达珠江新城；教育方面，配建学校达15所，囊括12年小学至高中教育需求，其中9年制为华中师范大学附属学校。
不过，中建海丝城的缺点也很明显——板块内一流商业配套较为缺乏。为了弥补这一缺憾，中建八局引进了广州首个万象汇。
广州老黄埔片区近年来积极推动多个旧改项目进度，被市场称为黄埔“四大金刚”大型旧改项目便包括双沙村、文冲东、珠江村、新溪村。
双沙村即中建海丝城项目；文冲东村为今年10月入市的中建玖合·未来方洲；珠江村旧改项目由中交第四航务工程局操盘，第一期复建住宅结构预计于2025年年中封顶；华润拿下的新溪村旧改项目更名华润黄埔润府，于10月对外开放售楼部；庙头村项目则由广州城投接盘恒大，目前仍在建设中。
值得注意的是，华润操盘的新溪村旧改项目同样位于老黄埔板块，与中建海丝城相隔约3.6公里，但广州首个万象汇却落地在中建海丝城版图内。
据悉，华润万象系商业项目分为M1、M2、M3和M4四类，万象汇属于面向年轻人和家庭的M3定位。
新溪村旧改交到华润手上时便有业内人士猜测，就黄埔新溪规划定位而言，布局层次较低的M3、M4可能性不大。
但在万象汇落地中建海丝城之后，华润是否会选择在老黄埔区域再布局一个更高层次的万象系商业项目，又变成未知谜题。
去化率较量
中建海丝城早在今年7月便已开始造势，似乎想在上半年新盘整体去化表现较差的广州一举夺魁。
据观点新媒体不完全统计，广州上半年拿证入市楼盘中，网签率最高的是3月首开的白云区保利云境项目。截至目前，保利云境共推出876套房源，已售出710套，去化率达81%。
根据吹风价，中建海丝城首开推售336套房源，主推户型为78平三房两厅两卫、88平三房两厅两卫、107平四房两厅两卫和117平五房两厅两卫，总价约308万元至520万元。
对比项目附近楼盘，东南方向1.5公里外是2022年9月开盘的越秀滨江·星航TOD，房产信息服务平台显示价格约为3.3万元/平；西北方向是2023年5月入市的万科城市之光，价格在5.5万元/平上下。
8月31日，中建海丝城正式对外开盘销售。中建八局很快便发布捷报，项目当天销售额达10.8亿元。据市场信息，项目开盘采用摇号方式，共360人参与摇号，最终成交套数262套，去化率为78%。
公开信息显示，中建海丝城单价区间为3.5万元-4.3万元/平方米，总价为273万元至503.1万元，单价于周边在售楼盘处于中低位置。
有媒体报道称，项目案场工作人员未透露具体成交数据，但介绍项目时曾表示楼层大部分还是可以进行挑选的。
观点新媒体查询得知，中建海丝城7#幢、5#幢及6#幢目前已推出504套住宅，网签总已售套数为104套，去化率约20.63%。
即便拥有较为优越的交通与教育配套，同时引进万象汇弥补板块商业缺憾，中建海丝城实际成交结果仍不尽如人意。
黄埔“四大金刚”中，距离中建海丝城最近的是兄弟公司中建玖合未来方洲项目。
中建玖合未来方洲位于黄埔区文冲地铁站附近，总占地面积约74.27万平方米，建筑面积220万平方米，规划货源约8000套。项目首开文元组团，共取得三张预售证，主推户型建面为79-142平。
中建玖合发布的宣传海报显示，未来方洲项目开盘销售335套。据查询，该项目售价在4.3万元/平左右。若按套均400万计算，首开销售业绩超过13亿元。
阳光家缘显示，中建玖合未来方洲首开住宅共推出578套，已售套数为199套，去化率约为34.61%。
此外，该项目3#幢于11月29日拿到预售许可证，预售总面积为21072.8529m平方米，批准销售住宅套数218套。
内部竞争激烈，外部更为紧张——华润新溪村旧改项目已对外开放售楼部，珠江村旧改在11月宣布案名定为“珠江春”。
板块内新盘供应如新笋破土，也就意味着已经入池的鱼儿们生存空间更受挤压。去化效果不理想的情况下，会激发鲶鱼效应还是共同发愁，还有待后续观察。
