本文源自:时代周报
本文来源：时代周报 作者：张钇璟
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随着近几年房价深度调整，如何能快速地以理想的价格房子将卖掉，成为业主们心头的一大难题。
不少业主将目光瞄准了近年来兴起的二手房美化代售公司，据了解，这类公司大多是以重新装修、缩短成交周期为卖点。
宋女士一家便是其中一员。过去两年间，她家位于宝山区的一套118.8平方米的房子挂牌价从870万降至735万，至今仍未能成交。
今年8月，眼看着房价可能进一步走低，宋女士儿子与塑房(上海)商务咨询有限公司（下称“塑房公司”）签订了一份合同，打算将房子交由塑房公司改造装修及代理营销。
具体来说，就是由塑房公司重新将房子装修好，再由塑房公司把房子卖出去，其中宋女士需要支付装修费42万元（合同签订当日交2万首付款），代理营销费5万元。
然而，让宋女士没有想到的是，儿子签订的这份合同，竟困扰了她大半年，2万块钱装修首付款打了水漂。
焦急的业主
自2021年下半年起，上海二手房市场逐步进入下行周期，宋女士一家打算将位于宝山区淞塘路的一套房屋（下称“宝山房屋”）进行出售。
“2022年下半年，房子在就在中介挂牌了，没想到之后房价一降再降，挂牌价从最早的870万降到850万，再到830万 ......最后一路降至735万。”宋女士告诉时代周报记者。
然而，即便是降价135万元，房子依然没能卖掉。进一步下行的房价，让宋女士一家愈发焦急。
今年8月，宋女士儿子为了出售宝山房屋，与塑房公司签订了《塑装暨代理营销服务合同》（下称“塑装合同”）。根据塑装合同，乙方（塑房公司）将为甲方（宋女士）的房屋提供改造设计、代理装修、管理、推广等服务。与此同时，房屋的代理营销服务也由该公司负责。塑装合同规定，宝山房屋初步拟定价格为 735万元，房屋塑装费为42万元，代理营销服务费为5万。
图片来源：受访者提供
宋女士称，宝山房屋一直登记在她名下，但她大部分时间都住在山东老家，房子的事情一直是儿子在打理。至于儿子为什么选择塑房公司，宋女士告诉时代周报记者，一方面是因为房子一直卖不出去，另一方面（塑房公司）销售比较热情，频繁通过电话、微信等方式分享成功案例。
而在宋女士看来，促成儿子最终选择塑房公司最关键的一点是，（塑房公司）的销售曾私下承诺，房子一定能以高于782万的价格（扣除售房中介费）卖出。
据宋女士透露，在与塑房公司签订合同前，也曾有其他家装公司联系过她儿子，并给出了报价。“（某家装公司）设计师上门量房后，给出的报价仅为20多万。相比之下，塑房公司并未上门量房，仅仅根据网上找的户型图套公式，算出来42万的报价。”
不过，时代周报记者注意到，塑装合同中并未有类似承诺。根据塑装合同，其中特别指出，初步拟定价735万元由甲方拟定，此拟定价乙方不承诺为最终成交的甲方到手价。若售房价格（扣除售房中介费）超过782万元整，超出部分50%作为乙方增值服务费。
此外，塑装合同中还约定，截止2025年4月 29 日前（即约定交房日期10月30日的六个月后），标的房屋未售出，则甲方在当日支付乙方剩余塑装费，乙方在三日内将房屋（乙方前期投入的硬装软装)交付给甲方，随即合同终止。
“儿子也是病急乱投医，他们签合同的时候，我才知道这事情。因为儿子完全不懂装修，而且房子在我名下，我就没让交房”虽然销售表示，最好能提前交房，装修后正好赶上“金九银十”行情，但宋女士仍坚持亲自来上海看过塑房公司的样板间后才能交房。
宋女士表示，“房子卖不出去已经够惨了，万一最后装修砸在自己手里，自住又住不了，这就又扩大了损失了。”
拿不回的2万元首付
今年10月中旬，看完样板间后，宋女士向塑房公司提出终止合同，并要求退回此前在签约时支付的2万块钱首笔塑装费。
根据塑装合同，签约当日，甲方支付乙方首笔塑装费用2万元；待甲方交房当日再支付乙方塑装费用9.75万元；装修好后，甲方在装修好后三日内支付乙方剩余塑装费用11.75万元；
此后，若2025年4 月 29日前，乙方帮甲方找到合适买家并签约，则甲方在收到该房屋首付款后24小时内支付乙方剩余塑装暨代理营销服务费23.5万元；若在2025年4月 29 日前，房屋未售出，甲方则在当日在支付乙方剩余塑装费18.5万元。
对于终止合同的理由，宋女士称，在参观塑房公司样板间期间，她发现虽然房间的装修风格较为上档次，但是实际所用装修建材价格与高昂的装修费明显不符。
宋女士指出，塑房公司在销售时承诺将为业主安装中央空调，并允许业主在格力、小米和美的三个品牌中进行选择，宋女士儿子选择了格力品牌。然而，在塑装合同中，所承诺的中央空调则显示为“格力中央空调(风管机)系列”。
“没搞过装修的人，一般都不懂两者的区别。中央空调和风管机完全是两个概念。”宋女士对时代周报记者表示。
时代周报记者咨询格力天猫旗舰店客服获悉，中央空调是一拖多的形式，而风管机是一拖一的形式。相比于风管机，中央空调价格高出不少，且舒适度、节能、稳定性方面更优。
图片来源：格力官方旗舰店
对于宋女士的诉求，塑房公司方面并不认可。塑房公司表示，合同中写明“在正式拆除原装修前，若甲方不继续履行合同，需支付乙方违约金2万元”，故塑装费不予退款。
而宋女士则表示，“我们没有交房，塑房什么都没干，就要收2万块违约金，这不是霸王条款嘛，我不能接受。索性是没有交房，不然后面无论装的什么样、卖成什么样，我都得买单。”
12月19日，就宋女士所提及的塑装合同以及霸王条款，时代周报记者拨打了塑房公司官网所留电话，在记者表明身份后，电话立即被挂断。此后，记者多次拨打该电话，均无人接听。
记者还拨打了塑房公司在合同中所留电话，对方表示，对相关情况并不知情，目前已经不在塑房公司工作。此外，时代周报记者还向塑房公司官网邮箱发送了采访函，但截至发稿，暂未有任何回应。
就塑装合同中条款是否合理，时代周记者咨询了上海市浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师。
王俊伟对时代周报记者表示：“业主的诉求其实是卖房，不是为了装修，塑房公司在于业主签订合同时将卖不掉房子的风险全部转嫁给业主，这一项有点违背常理。从交易习惯来讲，这种交易模式应该是美化公司来投入装修款项、而不是客户来支付。”
王俊伟指出，塑装合同条款设计中明显带有诱导性字眼，比如在第四条第（3）项中注明：乙方（塑房公司）前期投入的硬装软装，明显与费用支付相互矛盾，给业主造成了费用都是美化公司最终承担的错觉，对客户明显不公平、不合理；其次，从双方对合同条款产生争议的解释角度，也应当作出不利于提供格式条款一方（塑房公司）的解释。
图片来源：受访者提供
王俊伟建议，业主可根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，来主张合同条款无效。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条相关规定， 有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
此外，王俊伟还指出，“合同中虽然有2万元违约金的约定，但业主也可以提出违约金过高、要求按实际损失进行调低，法院或仲裁机构也会根据实际损失情况酌情调整。”
市场下行期兴起的二手房美化代售公司
天眼查显示，塑房公司成立于2020年9月，注册资本为1000万元，法定代表人是朱济波，公司由上海塑房设计工程咨询集团有限公司全资持股，通过股权穿透可以发现，朱济波是受益所有人。
图片来源：天眼查
官网显示，塑房公司是“Home Staging”模式在国内的领航者与改良者，该公司在二手房售卖过程中运用“塑装”单边代理模式的营销服务，为业主提供全方位服务，帮助业主更好更快地卖房。
塑房公司合作中介门店超3000家，合作房产经纪人超3万人，拥有超20万私域流量池，并与上海各大区域动迁办合作。自2020年成立至今，塑房公司已累计帮助1000+上海业主解决卖房难题。
在官网上，塑房公司还展示了许多成交案例。可以发现，经过该公司改造和营销后，部分房屋的成交周期低于1个月，甚至还有成交周期仅5个小时的案例出现。此外，亦有部分房屋的成交价格超出市场同期成交价位，又或是极大提升了买方的预算。
图片来源：塑房公司官网
值得注意的是，塑房公司在官网中讲述自身单边营销关于渠道维护时，所用的是太平洋房屋的照片。时代周报记者联系太平洋房屋相关人士，得到的回应是“太平洋房屋和二手房美化代售的公司没有合作。”
图片来源：塑房公司官网
事实上，市场上的二手房美化代售公司并不在少数。据记者查询获悉，以上海为例，除塑房外，亦存在不少二手房美化代售品牌，例如享友家、中城焕新家、焕新居等。
有从业超10年的家装人士表示，二手房美化代售公司的兴起与近两年上海房价下行有关。“业主们急于变现，房子又有价无市。在这样的情况下，这种模式确实会吸引不少人尝试。”
另有业内资深人士指出，自2021年底至今，网络上出现了不少卖房宣传视频，声称“采用国外流行的Home Staging模式“、“业主挂了一年都没有卖掉，一个月就卖掉了”、“卖房全托管，房子我们负责装修，装修好了我们负责卖”等等。
该人士表示，其实在2021年之前，也有干二手房美化代售的机构，但大都是为炒房公司。通常炒房公司自身会承担装修成本，如果限定时间内未卖出房屋，装修投入就送给业主，又或是公司直接把房子以约定的底价买下。随着2021年年底房价下行，二手房美化代售模式出现了迭代升级。
“如今的二手房美化代售的模式，投入的所有装修成本，普遍都需要业主自己来承担，且约定高于某个价格之上成交的金额，还需要和公司五五分成。”
据该人士研究，虽然国内的二手房美化代售和国外的Home Staging有相似性，但是国外Home Staging服务商普遍采用局部修缮，和更低成本、更灵活的家具租赁模式，而非拆掉原装修重新装修。
