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观点网 新年伊始，万物云依旧忙碌。
赶在2024年最后一天，万科给万物云送去了三份“大礼包”，分别是深圳创智云中心30%资产权益、沈阳鹿特丹广场项目以及商品房、停车位等若干资产。
若加上债务清偿的7.03亿元，万物云收下这份“礼物”总共花费约10亿元。
最后，一份内幕消息公告为这场以资抵债的交易画上句号。
万物云表示，2024年持续关连交易对于整体收入占比预计为低于9.8%。截至2024年12月31日，关联方贸易应收款项结余将低于去年同期时点。
跨过元旦，收下万科好几个资产包之后，万物云终于为自己打算起来。
1月3日，万物云发布自愿性公告，以2.27亿元向中洲控股收购深圳市中洲物业管理有限公司（中洲物业）100%股权。
再次换主
这并不是中洲物业第一次被收购。
中洲物业是中州地产与振洲实业出资，经深圳市工商行政管理局核准，于1999年6月22日登记成立的有限责任公司。成立初期，由中洲集团持有51%股权，振洲实业持有49%股权。
2015年7月，中洲集团上市平台之一中洲控股发布公告，因业务发展需要以360万元收购中洲物业全部股权。
当时，中洲控股正处于业务调整阶段，除了将中洲物业纳入麾下，还在5月分别向广东君鑫集团有限公司和深圳市道信投资有限公司收购所持有的上海盛博房地产开发有限公司49%股权和51%股权。
扩大房地产业务的同时，中洲控股向集团要来了物业公司作为辅助，也拥有了房企业务发展的标配。
中洲控股彼时称，收购中洲物业可以减少日常经营性关联交易，整合物业管理资源，提升公司物业管理水平。收购目标公司后，将提升公司物业管理实力，为公司主营业务的经营提供有力支持。
中洲物业资产规模比较小，物业管理项目分布于深圳、惠州、成都等多个大中城市，项目类型包括高档住宅小区、别墅、工业园区、写字楼、购物中心等，物业管理总面积只有170万平方米。
根据评估结果，彼时中洲物业账面净资产355.5万元，评估值525.53万元，评估增值170.03万元，增值率47.83%。
经过9年发展，中洲物业截至2024年9月30日净资产为3051.27万元，1-9月营收2.56亿元，营业利润1.05亿元，净利润9465万元。
中洲控股并没有披露中洲物业目前在管面积规模，但从财务数据来看，实际上也能与港股部分小型物企一争高下。
从2015年中洲控股收购时的360万元，到如今万物云给出的2.27亿元收购价，中洲物业身价随着时间推移水涨船高63倍。
不过，2.27亿元交易款项中还包含一项业绩要求。
公告显示，中洲物业存量项目的对应交易对价约为1.67亿元，万物云将分为六期支付；未交付项目的对应交易对价为6000万元，要等到相关项目正式交付且去化率不低于60%时才予以交付。
对项目交付与去化率做出特别说明，或许与中洲控股目前财务状况有关。
2024年上半年，中洲控股录得营收23.43亿元，同比下降35.74%；归母净利润-4.16亿元，同比下降2009.35%。
而中洲控股持续陷入亏损状态已经两年了，2023年末营收为76.21亿元，归母净利润为-18.45亿元，同比下降2412.74%。
营收从2021年的上百亿缩水至几十亿，至今亏损已近23亿元，虽然出售中洲物业所得款项和亏损比起来杯水车薪，但对于中洲控股而言仍是回血的机会。
还是“蝶城”
万物云打响了2025年物企收并购的第一枪。
中洲物业主要提供住宅物业服务，本次收购涉及中洲物业旗下44个住宅类项目，包括37个在管项目和7个未接管项目，年化合同收入人民币3.04亿元，可并表收入为2.88亿元。
该公司2023年项目整体收缴率86%以上，整体交付5年以上项目普遍收缴率90%以上，整体平均单位平方收入为人民币4.06元。
另外，中洲物业还实质持有深圳市圣廷苑物业管理有限公司、深圳市智悦荟商务运营有限公司、成都中洲夸克企业管理有限公司三家子公司的100%股权。
相当于万物云一次性买来了四家物业公司。
值得注意的是，万物云买下的只有中洲物业住宅物业部分，南熙里商业停车位以及非住宅板块项目不在本次交易范围内。
换句话说，万物云看中了中洲物业住宅管理项目给蝶城战略带来的帮助。
中洲物业项目主要位于深圳、成都等核心城市，其中97%项目位于万物云价值街道范围内。
收购中洲物业完成后，万物云预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升在重点城市价值街道的密度。
蝶城计划是万物云自上市便一直重点推进的业务方向，以街道为基本单位，通过加深街道项目浓度，进行远程运营以及混合服务，从而提升空间效率。
蝶城战略也为万物云带来循环性业务相对稳健且较为快速的增长规模，截至2024年6月30日，蝶城底盘数量增长至642个，其中标准蝶城202个，主攻蝶城180个，目标蝶城260个。
存量住宅市场中，万物云新获取221个共12.76亿元饱和收入的住宅市场合同。根据内部招投标数据统计，期内在蝶城内获取存量项目的中标率达74%。
在收并购熄火的行业环境下，万物云2024年收购公司股权的单次最高出价是1.5亿元收购万科商业资产。
如今花费2.27亿元向外收购中洲物业，最终落点还是放在扩大蝶城范围，增加街道项目浓度上。
物聊社还注意到，万物云于公告中表示，此次合作是公司与中洲控股合作的开始，公司认为结合双方优势，将有利于更好地为客户提供服务。
据介绍，中洲控股业务范围涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，聚焦粤港澳大湾区，辐射成渝经济圈、上海大都市圈，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体。
目标发展区域高度重合，双方业务方向同样契合，收购中洲物业或许只是万物云与中洲控股合作的一道“开胃菜”。
