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观点网 姗姗来迟的两份年报，揭晓了碧桂园如今的处境。
1月14日晚9点，碧桂园披露了2023年年报及2024年中报。
据公告内容，2023年碧桂园实现营业收入4010元，同比减少6.8%；税前全年亏损约1673亿元，2022年同期利润为53.61亿元；归属股东的亏损为1784亿元。
2024年上半年，碧桂园实现收入1021亿元，同比减少54.9%；税前亏损约108元，较2023年461.48亿元有大幅缩窄；归属股东的亏损为128.42亿元，2023年同期亏损为489.32亿元。
针对以上的亏损情况，碧桂园回应称是这是受宏观经济环境、行业环境及对手方负面财务状况等多重不利因素叠加的影响，报告期内公司计提了相当大额的存货减值准备。
2023年，碧桂园计提金融资产及财务担保减值损失净额约372亿元，两项合计占税前亏损总额的71.5%。而得益于2023年的充分计提减值，2024年上半年，碧桂园存货减值计提大幅减少至26.98亿。
在资产方面。截止2024年6月30日，碧桂园的银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为1538.54亿元、706.01亿元、193.66亿元以及63.31亿元。总借贷为2501.52亿元。
截止2024年6月30日，碧桂园拥有流动资产10777.46亿元，其中现金及现金等价物为66.98亿元，受限制现金为380.86亿元。总资产减流动负债为1401.11亿元。
交出两份年报也仅仅是过了第一关，2025年碧桂园的“担子”还很沉。
保交楼、保经营
在碧桂园召开的2025年第一次集团月度管理会议上，杨惠妍明确指出，新的一年，集团工作将围绕保交房和修复资产负债表两大关键任务展开。
在保交楼方面，2023年全年碧桂园累计交付房屋60万套，2024年交付38万套，近三年累计交付约170万套房屋。
与此同时，碧桂园旗下较为优质的项目也开始被陆续纳入“白名单”当中。截至2025年1月9日，碧桂园共有超200个项目获批纳入白名单，获得新增融资15.23亿元，贷款延展金额207.7亿元。
尽管目前白名单的数量并不能完全覆盖碧桂园全部的保交楼任务，但起码也让其有了喘气的时间和机会。
“未来，公司仍有约20万套房屋交付任务。”而这，也是碧桂园2025年要完成的保交楼目标。
可20万套房屋交付量的背后，是庞大的资金流。碧桂园如何寻得这笔资金？
目前碧桂园的现金流来源主要是通过常规销售，唯有通过持续的销售增长，碧桂园才能有足够的资金支持保交房项目的顺利推进。
回顾近两年的销售情况，2023年全年合同销售金额约1743亿元，合同销售面积约2170万平方米。2024年全年实现合同销售金额471.7亿元，合同销售面积492.2万平方米，下滑幅度较大。
不过碧桂园胜在盘子够大，其的行业地位并没有下滑太多，现时仍保持在TOP20之内。
据观点指数发布的《2024年1-12月房地产企业销售表现》，碧桂园年内权益销售排在行业第15位。全口径销售金额排在行业第16位；同时，全口径销售面积表现更是排在行业第8位置。
截至2024年6月末，碧桂园开发项目遍及31个省份，298个地级市，总计覆盖1，373个区/县，共3059个项目。
其中，3059个项目中包括超2900个的境内开发项目；马来西亚、泰国、澳大利亚、印度尼西亚、美国、印度、中国香港、英国及新西兰9个国际市场的29个开发项目；还有约130至140万个车位。
至于何时重启拿地，碧桂园表示将会根据自身经营情况，在积极处理存量库存的同时，结合企业战略部署以销定产，审慎重启投资拿地相关工作。
虽说按照碧桂园目前的“担子”，买地在短时间内难以实现，但其此前买的地也够其维持周转。截止2024年中期，碧桂园国内未售权益总货值约6041亿元。
与此同时，在土地收储方面，截至2024年年底，碧桂园与政府或相关城投公司达成收储合作意向的地块合计约19个，收储土地对价合计约为23.8亿，其中约12亿已于2024年年内完成盘活。
接下来，更值得思考的问题是，在完成保交楼之后，碧桂园的下一步又该怎么走？
修复负债表、保信用
目前，债务的风险才是真正悬在碧桂园头上的一把刀。
截止2024年6月30日，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券总计约2501.52亿元。而在银行及其他借款当中，有1218.52亿元需要一年内要偿还。
可2024年中期财报上显示，碧桂园目前不受限的现金及现金等价物仅为66.98亿元。
因此，碧桂园只能将目光转向持有的，可变现的资产。
2023年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。至此之后，碧桂园出售项目动作更加频繁。
2024年以来，碧桂园已将碧桂园凤凰城酒店、佛山禅城希尔顿酒店、碧桂园凤凰城永旺商业物业、碧桂园藏珑府办公楼、白云区的人和公寓楼、增城碧桂园中心甲级写字楼等资产摆上货架；另外，分两次出售了珠海万达合共1.8%股权。
境外方面，碧桂园出售了澳大利亚子公司Risland Australia悉尼剩余所持地块和英国艾尔莎码头(Ailsa Wharf)项目。
2024年12月27日，碧桂园赶在年末前完成出售长鑫科技集团股份有限公司约1.56%的股本权益，交易总金额20亿元，为当初入股的成本价。
彻底退出长鑫科技，碧桂园表示进行此交易的主要原因是缓解流动性压力，出售所得将用于 “保交楼”等项目的建设开支。
另外，根据碧桂园1月9日发布的最新公告披露，该公司正在出售境外少数权益金融投资，并已就此取得重大进展。
公告表示，约1.4亿美元出售收益已存入用于重组提案的指定账户。碧桂园表示，在2025年1月至2033年的预测期间内，公司预期透过出售这些少数权益金融投资，能筹集约6至8亿美元的净出售收益。
除此之外，碧桂园还提出，预计将在2025年至2033年持续变现所有可出售资源。“集团将努力盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼和商铺，并在需要时考虑处置其房地产开发项目的投资，以产生更多现金流入。”
然而，碧桂园目前欠的还有21笔存续境外债。其中15只美元债，债券余额达96.41亿美元，这也是碧桂园目前推进的境外债务重组主要讨论对象。
目前，碧桂园确切的有息境外债务总额（不包括应计利息）约164亿美元，包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元，现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元，股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。
在境外债务重组方面，碧桂园也取得了新进展，于2025年1月9日披露境外债务重组方案。
碧桂园方面表示，若境外债务重组方案落实，则有望减少债务最多116亿美元，同时新债务工具期限最长11.5年，以及将重组前每年平均借贷成本约6%降到重组后每年约2%。
“公司预计在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致。”
从目前情况看来，碧桂园2025年的路依旧艰难，但起码比2024年好走了许多。
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