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观点网 易方达广开产园REIT项目出租率下滑问题正在引发舆论风暴。
1月10日，易方达基金管理有限公司发布公告，披露易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年8月至12月的主要运营数据。
公告显示，报告期内，创新基地月末时点出租率呈现波动，分别为79.54%、77.73%、75.53%、75.01%和76.18%，平均合同单价在50.33元/平方米/月至49.74元/平方米/月之间。
此外，创新大厦园区月末时点出租率介于66.10%至78.49%之间，平均合同单价在54.09元/平方米/月至56.12元/平方米/月；创意大厦园区出租率保持在78.30%至84.07%之间，平均合同单价在54.28元/平方米/月至55.82元/平方米/月。
据项目整体运营数据显示，12月月末时出租率从80.41%下降至78.18%，平均合同单价也从54.46元/平方米/月下滑至53.12元/平方米/月。
"基础设施项目出租率的下滑，预计将对本基金未来现金流和可供分配金额产生一定影响。"易方达基金管理有限公司在公告中表示，当前经济环境下，产业园区市场经营面临一定的压力，2024年8月至12月基础设施项目新签约租赁面积未能抵消退租面积，从而导致出租率阶段性下滑。
8个百分点的“误差”
易方达广州开发区REIT的基础设施项目主要分为三宗：位于广州科学城的创新基地、创意大厦园区和创新大厦园区，原始权益人均为广州开发区控股集团有限公司。
其中，创新基地产证面积为7.94万平方米，总可出租面积7.74万平方米；创新大厦园区产证面积9.51万平方米，总可出租面积10.12万平方米；创意大厦园区产证面积9.51万平方米，总可出租面积9.97万平方米。
事实上，在运营方面，三宗项目在2021-2023年间已有明显波动趋势，合计收入分别为1.03亿元、0.66亿元、1.15亿元，EBITDA分别为1.22亿元、0.51亿元、2.70亿元，税后净利润则分别为0.91亿元、0.38亿元、2.02亿元。2021年及2022年，其分别减免租金645.06万元、4121.62万元。剔除这部分减免因素，实际上项目合计收入在1.07-1.08亿元之间，总体较为稳定。
在募集说明书中，易方达方面表示基础设施项目已进入稳定运营期，但实际上，过去两年间，三宗底层资产的出租情况呈现波动下降趋势：2021年年末平均出租率还可以实现超92%，到2022年年末却下降近10个百分点至82.86%，2023年年初至年末也基本徘徊在82%；至2024年12月月末时，出租率从80.41%下降直接降至78.18%。
这与易方达广州开发区REIT早前的预测数据相距甚远，据募集说明书显示，创新基地、创新大厦园区及创意大厦园区2024年年末的出租率应达到87%、86%及86%，平均出租率理应达到86.3%，而当前78.18%相比误差约8个百分点。
是什么造成了易方达广州开发区REIT项目的出租率"误差"？
事实上，基础设施项目的租金价格、出租率经历了逐步市场化的过程，根据广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区、广州保税区发布的《关于规范我区国有企业物业出租管理有关事项的通知》等文件，广州开发区区域内国有物业普遍走向市场化运营，但仍存在广州开发区管委会对周边资产定价具有一定影响力的可能性。
这表明项目运营期内存在租金单价可能受到周边同类资产租金价格影响，从而对基础设施项目后续收益造成不利影响。
另一方面，若基础设施项目所在地区或区域市场竞争力有变，导致市场上产业园或物业供应过剩，或承租方对某一类物业需求下降，导致出租方竞争获取租户，或基础设施项目的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力，都会影响基础设施项目的出租率和租金水平。
从易方达基金管理有限公司在公告中所说"新签约面积未能抵消退租面积"来看，承租方需求占首要原因。在提及租户退园的原因时，易方达表示，这与其自建或者自购办公场地而搬离、经营出现困难以及正常流动几方面强相关。
租金的不确定
出租率走势下降，印证了去年3月易方达广开产园REIT估值下调的必然性。
在2023年递交申报稿时，易方达广州开发区REIT将三个项目按收益法进行估值，达到24.02亿元，折算单价8907元/平方米，评估增值率32.66%；而在2024年的版本中，其项目估值则降至20.17亿元，增值率大幅度降低。
其中，创新基地估值由6.89亿元下调至5.83亿元，创新大厦园区估值由8.41亿元下调至7.16亿元，创意大厦园区估值由8.72亿元下调至7.18亿元。
此外，影响估值最大的因素折现率由此前6%提高至6.5%，出租率调降至86%-92%；租金增长率由原来的阶梯式增长改为调整后的同一增长率3.5%和2.75%；租金收缴率从原来的100%降低至99%。
除考虑到宏观市场因素之外，易方达广开产园REIT估值调整还受免租优惠面积问题影响，据了解，广州科学城园区历史运营过程中会结合租赁面积大小、租户类型、政策扶持以及原运营管理方的指示给予部分租户一定免租优惠面积，从而降低有效租金水平以及单位面积产生的历史现金流。
三个项目在运营时间段内均设置了优惠面积，同一租赁单元的优惠面积固定，但是不同租赁单元的优惠面积占比有一定差异，因此不同时点优惠面积占比会因己出租的租赁单元不同而存在一定波动。不过，截至2024年4月末，项目的平均优惠面积已经从2021年的14.94%占比下降至9.29%。
按照项目来看，，三宗平均优惠面积占比的较大差异反映了项目期末平均有效租金与市场租金的偏离度差异问题，其中，创新基地偏离度最大，优惠面积占比下降至14.39%，创新大厦园区优惠面积占比下降至8.76%，创意大厦园区优惠面积占比则下降至5.56%，随着优惠面积不断取消，未来基础设施优惠面积预计将整体呈下降趋势。
在易方达广开产园REIT上市后，其在基础设施基金发行前调整的租约仅调整租金单价，不调整合同优惠面积，未来将逐步调整设置免租期。
截至2024年4月，创新基地已出租面积为6.85万平方米，已调整单价面积达到6.3万平方米，占比91.93%；创新大厦园区已出租面积为8.08万平方米，其中已调整单价面积为7.94万平方米，占比98.30%。
上述项目的剩余租约将在到期后进行租金调整，据易方达透露，全部租约调整要到2025年底才能完成。实际上，考虑到租金水平的逐步市场化，在内租户租约到期续签时，项目不再提供优惠面积，将进一步导致续签率、签约率的增长压力。易方达广开产园REIT底层资产出租率是否可以按照预期完成阶段性增长，仍存在一定不确定性。
但与此同时，随着优惠面积取消，项目的有效租金水平与市场租金水平的偏离度也会随之进一步缩小，这意味着，目前项目存量租约的逐步到期调整，也有可能在一定程度上提升其底层资产的平均有效租金。
目前来看，底层资产出租率及租金出现的波动下降并不能定调易方达广开产园REIT整年的发展轨迹，其园区受宏观经济影响因素犹在，未来走势还需进一步观察。
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