黑石“买买买”这么凶,全球竟然不到500人,只有一个投委会

黑石“买买买”这么凶,全球竟然不到500人,只有一个投委会
2021年01月21日 14:10 投中网
(来源:黑石集团官网)

黑石重仓中国的策略仍在继续,刚刚,黑石又入手了一个物流园。

1月20日黑石集团正式宣布,旗下黑石房地产机会型基金已经以11亿美元从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

早在2个月前(2020年11月),富力地产就已公告称,将所持广州国际机场富力综合物流园的70%股权转让给黑石集团。如今黑石也进行了官宣,意味着这笔交易已经彻底落地。

项目总占地1470亩,规划总建面积达142万平方米,现已投入运营的物业面积约达92万㎡,包括高端电梯式仓库、三层盘道式仓库,2+2式坡道仓、全温区冷库、现代化办公大楼及配套员工公寓等,具备极强的仓储扩容性。(来自官网)

富力空港物流园地段处于城市中心(来自官网)

公告显示,黑石基金将持有该物流园区 70%的股权,富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的 30%股权。至此,黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一,达到 5300万平方英尺,覆盖国内23个城市。

最近几年以来,黑石在中国的布局显然不止物流板块,在IDC数据中心,商办写字楼,购物中心,公寓甚至停车场板块,黑石出手都非常迅猛。

拿了这么多资产,黑石是有什么“点石成金”的魔法吗?

作为黑石中国区房地产板块的主管,黑石集团全球合伙人、高级董事总经理王天兵此前曾在中国城市更新大会上,系统阐述过黑石“Buy it,Fix it”的资管策略,如今再来看这些经验,一点也不过时。

接下来,就让我们重温一下黑石的改造魔法和黑石擅用的6大杠杆工具。

以下为王天兵演讲实录:

主题演讲:《BUY&FIX,黑石经典城市更新案例》

来源:中国城市更新论坛

演讲时间:2017年底

黑石集团全球合伙人、高级董事总经理王天兵

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450人管理3700亿美金,只有一个投委会

我是王天兵,黑石集团全球合伙人,我是黑石中国区域房地产主管,在黑石7年的时间。

我先简单介绍一下黑石,再跟大家分享一下我们在芝加哥的一个城市更新项目案例。

黑石集团是在1985年成立,我们有6个板块,管理的资本金、投资者资本金超过3700亿美金。

房地产和PE是我们主要的两个部门,其中房地产的规模是1000亿美元左右,投资超过26年。

房地产基金主要由三个部分组成:

1、房地产机会型基金,也是最大的一部分;

2、地产策略性基金;

3、核心基金,也就是购买持有一定相对成熟的房地产资产。

简单介绍一下黑石对房地产的投资策略,归纳为两个字,也就是今天的主题:Buy it,Fix it。

26年以来,黑石是怎么贯彻这个主题的?是通过黑石450位同事,27位全球合伙人,这些全球合伙人40%以上都有跨地域的工作经验。

我们总部在纽约,在亚洲主要有6个办公室:香港、上海、印度、孟买、新加坡、日本、悉尼。这450多个合伙人,这么多办公室,其中值得一提的是,我们只有一个投委会。

在一个投委会决定这些房地产的投资,无论是中国上海的项目还是在美国纽约的项目,都是通过这一个投委会来决策判断。

刚才说的是投资,那黑石怎么样来Fix?

这个Fix,就是通过我们6大资产管理的方法,也就是6大杠杆的作用,来聚焦资产的提升?

城市更新也好,其它改造也好,最重要的一点是要提升资产的经营和收入,最重要的一点就是第一点:

1、租赁。提升各种业态的组合和租户的变化,来提升租赁的收入。

2、战略性的资本投入。这个资本投入不仅仅是对房地产外部的改造,并且通过各种各样的增值来提升房地产的质量和形象。下面我要讲的西尔斯大厦就是其中比较主要的案例。

3、战略性处置/收购。在一个资产包里,通常存在着核心资产、优质资产,也存在着所谓的非核心资产,在大规模的资产包里如果要提升价值,不一定是一定的买买买,在很多情况下要处置非核心资产、经营增长慢的企业,而通过并购的方法来加入优质的资产、增长快的资产,这就是策略性的进行收购和处置。

4、资产层面的费用控制。这个不用说了,就是减少费用。

5、在公司层面,比如说有很多资产包、管理公司,通过公司层面来减少一定的运营费用。

6、提升和改善资本结构。资本结构存在着短债、成本高的债,往往需要把它换成长期的债,成本相对比较低的债,来提高整体项目的收益率。

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CapRate从6.3%升到9%,黑石如何点石成金

今天,我要讲的就是西尔斯大厦的一些情况。去过芝加哥的朋友都了解,这是芝加哥最高的建筑,全世界第六高的建筑,110层,527米。1973年建成的,到今天已经有40多年的时间了。

西尔斯大厦

大家可以看到,外立面和它的高度,以及未来要进行更新改造的大堂,还有它的入口。左边两张是它的实景照片,右边两张是要更新改造之后的一些图片。

位置,大家也知道,这是芝加哥的核心位置。西尔斯大厦的周围,交通非常发达,每天的人流量将近100万,可能也不堵车。

这个大厦构成:底层是一些零售,然后往上走是办公楼、观景台。如果大家去过帝国大厦,或者香港ICC、台北101,这些观景台是旅游的重要景点。

再往上面非常有趣,其中还有一个天线,因为它的天线位置高,所有的电信公司的天线都要摆放在上面。从楼宇的收入来说,天线租金收入超过楼宇收入的10%。

我们从投资人角度来看看,这个资产、交易投资的亮点在哪?

这是一个2015年黑石完成的交易,当时的总投资是13亿美元。

13亿美元什么概念呢?资本化率大家都知道,收购Cap Rate (Capitalization rate)资本化率,是6.3%,Cap Rate 里面的内容是什么呢?包括按照80%出租率达到6.3%的资本化率。

当时芝加哥市场的平均交易Cap Rate 是5.8%左右。而且,当时芝加哥市场的平均空置率,以及西尔斯大厦历史十几年来平均空置率是10%。如果我们提升它的出租率,按照市场的出租率来说,我们收购这个资产差不多是7%的Cap Rate。

同时,租户都是美国一些大的企业,包括美联航和著名的律师事务所,平均租约超过9年,是非常稳定的投资。

还有一点,从收购的价格来说,我们在13亿美元的收购价格,如果换算成所谓跟重置率相比(买一块地盖这个房子),是重置成本的一半左右,换算成人民币也就是25000美元左右/平米。

所以,大家首先同意买的比较便宜。另外,它的潜在价值还会在哪里呢?

之前业主对它的管理、提升的价值、保持资产的品质,做的不是太好。黑石决定,花差不多5亿美元来提升它的价值。具体做什么?后面我会介绍。

如果大家要问的话,为什么我们能买到那么便宜的资产?其中说白了就是两条:速度和确定性。

速度来源于黑石现在在美国有超过500万平方米的写字楼,同时在芝加哥地区也收购过56万平米的写字楼,所以对市场的把握非常高,当然有大量的资本迅速的完成交易,来确保我们能够按照非常合理的成本买到这个资产。

芝加哥市场的简单情况,这个我就不多说了。但是从租户来说,2012年以来有很多租户,有超过40多万平米新的租户搬到了芝加哥。芝加哥的CBD科技租户,从原来的33万平方米增加到了超过100万平方米。

我们经常研究这个特点,我们投资的策略和想法是寻找这些租户会到哪里去,我们会更愿意投资在那些市场上。

另外,从芝加哥CDB市场的空置率来说,从2010年到2016年的四季度下降了许多,从15%下降到10%左右。

然后,芝加哥办公楼市场的租金也逐步从2010年的19美元升到了25美元。

我们是怎么创造价值和资产做的提升:

西尔斯大厦现状,虽然看起来还可以,但实际上已经比较老旧了,那么怎么办?我们准备花5亿美元进行改造。

商业面积是地下三层和地上三层,我们准备新增1.1万平方米的商业,打造一共2.7万平米的商业中心。然后,新增健身房和租户的休息室、会议室、会议中心,来提升租户的体验。

从商业角度来说,刚才说的地下三层和地上三层商业,其中有差不多9000平方米是新增的餐饮面积,我们准备吸引20家时尚餐饮品牌进入西尔斯大厦,为现有西尔斯大厦的租户以及到西尔斯大厦来旅游的游客提供服务。

每天到西尔斯大厦的游客,有超过2.5万名游客,每年有170万人来西尔斯大厦来参观。所以,吸引高品质的餐饮进入西尔斯大厦,不仅能够满足现有租客的需求,而且更能吸引这些游客。

新的玻璃幕墙的结构以及室内的装修,这个实施计划已经在逐步开展当中。

这张图是大堂和转换层,左上角是新的双轿电梯厢大堂,左下脚是转化层,右边两张图是提供的新会议设施,以及3000平方米的健身中心,只对租户开放。

租户过去没有这种体验,租户有了客人可以到转换层的租户休息室,以及到小会议室,如果公司要搞一些活动的话可以到这些设施来活动。健身房也是只对租户开放的健身房,会吸引这些租户到西尔斯大厦来入住。

改造以后,为经营带来了什么?我们新签约的办公楼租约,从我们收购时候起,由于这个计划的公布,新签的办公楼的租金已经提升了25%。

第二,2.7万平方米整体商业面积,我们刚刚开工已经预招租了一半左右。所以,未来稳定的租金回报率是可以看到的。另外,从Cap Rate 的角度来说,收购时是一个6.3%的Cap Rate ,按照我们的测算和计划,改造完成以后,这个资产稳定以后,基本上达到从6.3%到9%的Cap Rate 。

所以,提升经营的收入也是非常可观。

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