济南楼市经过近两年的深跌，让不少房东们真的是很绝望，同时的确到了购房者选房的春天。
老破小的房子跌到10000元/平米以内的比比皆是，西客站、唐冶片区也出现了大量低于10000元/平米的高层住宅。
大汉峪、高新区很多前些年26000-30000元/平米才能买到的房子，现如今20000-24000元/平米左右就能拿下。
现在因为房东们降价抛售，只要你会选房，真的能淘到合适的好房子。
1、
我说几个次新房小区的名字：
华皓英伦联邦，汉峪海风，恒大龙奥御苑，舜奥华府……
还有不少小区，比如中海天悦府、CBD的绿地ifc等，就不一一列举了，这都是从高价往下调整下来的次新房。
大家看看这些房子，去年价格还很贵，结果因为东城逸家入市拉扯，大小汉峪、龙鼎大道的一些小区，真的是调整的一塌糊涂。导致这些位置好、产品也不错，学校配套也不错的房子，价格迅速向下调整。
恒大龙奥御苑精装洋房
汉峪海风11层洋房
对于自住群体，你不是追求豪宅，不是追求高大上的外立面，单单看环境、产品、价格，买这样的二手房是不是性价比很高？
不仅仅是核心片区能找到合适的次新房子，看看华山、雪山的洋房二手房：
中海华山珑玺、雪山中新锦绣天地北苑的7层洋房、张马片区的金茂悦小高层……
华山中海珑玺9层精装洋房
雪山7层精装洋房
2、
我们看现如今的济南楼市，刚需房价比较平稳：
2017年以来，雪山唐冶小高层的房价就达到了15000左右，现如今二手房成交价格在14000-16000之间，可以讲非常平稳。
我们再看刚改、改善房价：
看长岭山、盛福片区、贤文片区、奥体片区、龙鼎大道等，这几个片区，相对来讲高层价格现在降价不少，很多房子20000左右的成交价，甚至有些低于20000元/平米；部分小高层、洋房价格，也回落不少了，24000-28000左右的价格，再去筛选，有不少满足的房子。
对于自住的买房群体，价格方面是比较合适的，可能很多人就等降低利率或者房价再稳定一下购买。
早点看房，早点锁定目标，政策一来买入就行了。
3、
现如今很多人不能理解的就是所谓的高端改善楼盘，而这些楼盘，目前售价贵是有道理的，或者有概念支撑。
你比如上午到店咨询的一位粉丝需求：
核心区内，新房或者5年以内的次新房，低密度，产品好，落地窗，兼顾孩子上学，买了不赔钱。
能满足上面需求的楼盘整个济南就没几个，单价基本都在30000元/平米以上了。
现如今不少改善购房者需求早就被拔高了：
外立面铝板、石材，大门气派，容积率不要太高，有会所，不要有明显的硬伤，位置不能差，学校不能差。
我就梳理一下能满足上面条件的新楼盘：
济高凤凰路壹号院，容积率2.3，产品不错，各方面都满足，唯一缺点东侧距离凤凰路不是太远。
银丰玖玺城6期，容积率2.5，产品不错，各方面也满足，唯一缺点同样是凤凰路。
中建云境，容积率2.0，产品不错，最近在维权，只有少量尾房在售。
小鸭地块济高东拓楼盘，还没有入市，容积率2.3。
还有遗漏吗？
整个科技城片区的所有在售、待售楼盘，保利珑誉、中信泰富玖著、尊御府、三发和岳府、金地项目，产品各方面都不错，但是容积率都是2.8。
我们再来筛选一下二手房：
玉兰花园4期，大华紫郡，龙湖天璞、万科大都会、招商公园1872。
仁恒公园世纪（有会所），全运村的几个低密度次新组团。
保利臻誉、仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕、金鳞企业家。
二环南鲁能领秀城的麓系洋房，中信泰富九庐、珑悦府。
大家耳熟能详的次新房，还算说得过去的，其实就这些吧？以上这些部分并不纯粹，比如外立面不纯粹、比如没有会所等，又会被排除。
如果你要等以上这些次新房降价，那就等新入市楼盘从产品、教育各方面碾压这些二手房，通过迭代把他们价格打下去。
也或许打不下去，这些房子价格还是这样，新房涨价了。
4、
所以你看，核心区不少优质二手房价格下来了，性价比也有了，对于自住来讲可以筛选上车了。
如果你收入增长了，要求提升了，那可以在上面3中，提到的这些楼盘里面选选，只是你的确要增加不少预算。
或者你可以等等未来的新楼盘：
产品各方面又升级了。
但是完全满足大家要求的楼盘的确很少，所以开发商定价自然不会低，除了加钱上车，也别无他法。
未来济南楼市的确是：
继续分化的走势。
个人观点，供您参考。
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