看上周济南楼市，实在是平淡如水。
市场到了一个非常难以解读的怪圈，我总觉得市场不应该走到当下的行情，但是在一些突发事件之后，就莫名其妙的到了如今济南楼市不上不下的怪圈之中。
1、
2023年11月份第二周，济南楼市新房住宅网签804套，越惨越惨。冰点之后，会不会有报复性转暖？
2、
看数字就知道济南新房住宅成交量明显得下来了，从上周开始东城逸家开始在各大国企组织团购了，而CBD的豪宅也搞起了团购。
济南CBD豪宅中恒信云顶1号项目团购价格出炉，最近这个项目团购动作不小，大概率也走的是东城逸家的路子，现走进国企央企。
这项目位置比科技城还是要好点的，缺点就是小区太小了，还有开发商存在不确定性，所以……
3、
很多事情我其实之前说过了，今天正好翻出了7月份我写的关于东城逸家的稿子，不曾想又应验了，按照我的推理这么走的。
当时我给出的建议也很直接：
市场就是此消彼长，城投东城逸家这批房源的入市，是来砸盘的！
真的是利好购房者，但是利空了很多房东和开发商。
如果你想在这个片区购房，不要着急入手，可能这个片区部分2-3室二手房为了早点脱手，房价还有下探空间，淘啊淘，机会一定是有的。
在很多时候我是劝购房者不要追高的，但是毕竟我影响力有限，而且我说了就说了，人家看完就是看了，就跟我没说一样。
你比如，在4月份市场最热时，我提醒了很多购房者如下几条：
A、部分刚需楼盘价格已经到了阶段性高点，再追高已经没有任何意义，可以转向周边性价比高的二手房了。
B、部分改善盘价格也已经到了片区的房价天花板，买入你可能不会赔钱，但是有可能3年不会涨一分钱。所以如果你认为自住无所谓，请你就当我没说。
C、我只想说盛福片区的天花板价格就是25000-26000，这几个尾盘的房价已经卖到了25000-28000，谁买谁就得站岗几年了。可以对比2016-2017年济南楼市最热阶段，23000-25000投资CBD的购房者，你要说自住当然没问题，你如果是纯投资，算算资金成本，显然是很难赚钱的。
立贴，三年后检验。
D、短缺的房子≠稀缺的房子。
2017-2019年楼市很火，不少济南购房者恰好是站岗了短缺的房子，没意识到那种房子很容易被超越、替代。 价格合适、产品合适、流通性好，才可以买，千万别接盘开发商自己都很难卖出去的房子。
有发展的片区，价格的虚高只是暂时的，短期可能降下来还能涨回去；没发展的片区或者城市，虚高就是山顶，降下来再也很难涨回去。
详见我这篇稿子：
我又扎心了，我错了，你看到就当没看到，就当我没说。
4、
刚需、二手房销售不畅，80%的房子房价不涨甚至阴跌，普通房产买入后亏钱……这些都会导致改善房的销量下行，从而导致预期从积极到平稳到悲观。
通路不能形成良性循环，那整个链条就不会持续向好，这是很现实的问题。
这就是当下济南楼市所面临的问题，无可奈何。
济南楼市供需非常健康，尚且市场这么难，想想全国一盘棋，那真的是很棘手的问题。所以我想大概率，后续年后还会有政策，而且是大政策。
5、
周末看新闻联播又提出了——加快构建房地产发展新模式，到底什么是新模式？
保障房商品房两条腿走路，模式的调整会最少持续5年，现如今我们楼市的供应结构仅仅是一个雏形。而这个新模式必然会让一部分人继续难受，这是很多持有房产人的阵痛期，你如何应对？
我只想简单说一句话：你要先调整，要不然你的房产市值会不断缩水。
当很多人纠结于到底现在买不买房的时候，其实更多的人应该注意——你手里多余的房子现在到底要不要卖掉？
因为很多房子你卖得晚了，说白了就是亏钱，你卖得早了，就相当于赚到了。
未来几年，大家一定要盼着经济好起来，楼市不要沉迷，可以不涨，但是千万不要沉迷。
经济好起来，满盘皆活；经济出问题，大家的资产一起缩水。
个人观点，仅供参考。
