01.
国家统计局发布数据显示，1—3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%（按可比口径计算）；其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。1—3月份，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。
3月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅比上月分别扩大0.8和0.6个百分点。
看新房价格变化济南楼市没什么问题，但是看二手房价，济南这个降幅，真是要命啊！关键不少小区下降趋势还止不住，有点抢跑的迹象了，这是最无奈的。
这一点与大部分房东的感受也是相同的，只有个别二手房源价格比较坚挺。
02.
前天说了济南房价降价区域，今天接着举两个济南的房价正好相反的例子。
第一个案例就是房价降了，幸亏卖的及时：
去年有位朋友卖房子，顺利的卖掉了。本身自己购买的新房交房了，也是要搬家的，正好有人找上门要买他们家房子，这房子留着的确也没必要了，在我们一众诸葛亮的指导下，果断就卖掉了。
今年再看同户型、差不多楼层的房源，总价降了30-40万，所以这位朋友很庆幸自己没有犹豫……
这小区前面文章我提过，在奥体西路上。
再举另外一个例子，买的房子房价涨了，差点就错过：
去年一位粉丝买房，房子看上了，我们小伙伴各种砍价，价格也满意都没问题了，但是因为家里人的几句话就不想买了。
结果没过几天，觉得这房子是真心合适，粉丝还想买。
但是人家房东不想卖了，觉得太折腾，好说歹说涨价3万，签约了。
今年再看这房子买的的确合适，因为同户型的确今年涨价了。
这小区在奥体中路上。
类似上面这种例子还有很多，在买卖房屋的时候，有赚的必然就有赔的，这的确没办法，我们尽力为粉丝筛选出高性价比的房子。
现在济南楼市就是如此分裂，这市场是一个市场，只是这房子不是一类房子，有些犟种说再好的房子10-20年之后都变成老房子都会降价，但是我们总不能10-20年一直不买房，不现实。
有合适的房子真的就别太计较，以免错过；而对于还会降价的房子，我们也会帮你筛选排除掉。
现在买房的确没有肉吃、赚不到什么钱，就是让自己住的舒服点，让自己更好的享受生活。
你看现在济南开发商不再积极拿地，或者勉强拿地，其实与我们普通购房者一样——
代表这市场上的确没有能吃肉的土地，即便是有也是那些定向土地。而普通购房者自然也很难找到能赚钱的新房子，我们连买优质团购房的资格都没有。
03.
再聊聊这些年我们的楼市销售——自然销售与吃药壮阳后的济南市场。
原先开发商卖房子就是靠推广宣传，老百姓有需求就买，没有需求就不买，那属于健康的自然需求。
现如今除了推广宣传，就是靠中介渠道的人海战术——中住+贝壳+自由经纪人，大概济南有接近20000人的卖房队伍，长年累月奔波在各大售楼处，拼尽全力宣传房子，在这样的人海战术下济南才有了一年6-7万套新房的成交。
与2018年之前的传统销售模式相比，现如今就是吃了壮阳药的状态。
一旦断了这春药又将如何？
谁又曾想过，一年年的透支拔苗助长，把烂房子吹成能投资赚钱的好房子，每年往里埋一批人、沉淀一批资金，经过一轮的流转之后会怎么样？下面的购买力是不是还能续上？
只会让大部分购房者越来越失望，这楼市实在需要养一养。
可现在的济南楼市开发商真的谁都不敢断药，楼盘本来就真的各种问题，按照自然流量断了就卖不动，就只能这么一直吃下去，一年又一年，等到这药真的无力了，怎么吃都不管用了，那就再说吧。
留下的烂摊子，最终还是购房者买单。
04.
关于第四代住宅，我简单看了一下《济南市建筑工程容积率计算规则》(征求意见稿），然后找了几张实景图，大部分这种向外的延伸空间是无法封闭的，我用箭头标注了，基本是2-3层的架空高度。
第四代住宅试点项目的空中户属花园进深不小于2.4米，不大于6米，水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。不符合上述规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
所以在我们济南这样的城市，总觉得利用率太低了，另外对于家里有小朋友的，安全性也是很大的问题。
相信会先在济南外围楼盘试点，这螃蟹我就先不吃了，等成熟了再说吧。
个人观点，仅供参考。
