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整整两周了，听到比较多的消息就是各种房子降价。
从大汉峪的高层，到小汉峪的高层；二手房降完，新房开始降价促销……
我来梳理一下近几年济南楼市降价的脉络：
从老旧房子降价开始，同时期刚需片区的价格稳定调整；
同时期原先70/90政策下的高层2室开始降价，一直持续失血；
而加速降价是从2023年下半年开始的，不知道什么原因，就是过去这一年一直是各种调整降价。
2、
如果是要找一个原因，2023年下半年东城逸家的入市，算是一个引起核心区二手房降价的导火索，把高新奥体、大汉峪、小汉峪那个片区房价砸下来：
东城逸家自己的二手房从28000-30000，下拉到22000-23000；
而相临近的瀚阳学校对应小区房价前几年被炒的火热，高层价格曾卖到28000-30000，如果与东城逸家学校成绩相当（可能还不如），那自然大汉峪高层价格先被拉下来。今年瀚阳对应的高层价格就调整到了20000-22000，甚至还有17000-20000的。而产品差异化比较大的玉兰花园四期就没受影响，因为片区内的确没有代替品。
奥体、大汉峪的部分房源房价调整，又会会引起周边很多小区的房价向下走，特别是产品雷同的两室、高层等房源，的确这个片区的二手房今年价格是极速向下调整，这就是一个连锁反应。
3、
高层两室，这几年全济南类似房源房价都是往下走，济南东城高新和历下的房子租售比非常不错，但是这几年降价依然凶猛。
我上周举过例子，高新区次新房两室12000-13000还不是顶底，成交已成事实。奥体西的高层房源，持续调整还会继续。
这也让不少人开始打鼓三室、四室会不会受影响？
有影响，但是影响相对没那么大，毕竟从供需关系来讲，3室需求是主流，2室供应量大需求的确小。但是30+多层的高层，会持续失血，这一点恐怕很难改变。
四室需要看区域、楼盘来判断走势，相对核心区的次新房四室的确属于受影响最小的，需求大、供应小。
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历下盛福片区的房价反复俯卧撑。
2021年底曾经是18000-21000元/平米，2022中建星光城市首开价格也不高。但是自2023年，盛福片区价格就站稳了，开始走高。比如越秀麓端府精装房有25000-27000的售价。
到了2024年又俯卧撑了，盛福隆和府的入市并不算砸盘，毕竟22000-24000的价格算是比较合理。
大华启宸的入市其实也不算砸盘，毕竟的确是四栋楼，不利因素影响较大。但是17000-18000的价格入市，会影响购买盛福片区房子人的心理预期。
上周文章截图上周我就说了，建议星光城市3期价格调整一下。周末星光城市就拿出了一栋小高层，价格是真就到位了：
13号楼小高层，不靠路，更不靠铁路，9楼，落地窗，单价19100+，总价273万，明年底交房，毛坯，合适不合适呢？
还有1%优惠
260-280万买历下盛福小高层四室！还是落地窗，还是四面宽，这性价比高不高？
是不是在绝对的价格面前就比较香了。
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盛福17000-19000的高层、小高层售价，又会影响外围各片区。
盛福片区的降价促销会导致张马片区，文誉城、雍泉府以及雪山片区的购房者向历下聚集，19000你在盛福片区买房，总比跑到工业北雪山等片区买房要靠谱的多。你说对吧？
毕竟历下区这个位置距离CBD高新区更近，通勤方便生活方便，房价肯定更坚挺吧？也不用担心大降价。
盛福片区的内部也会产生一定的分化。
之前很多房子卖两万三四，卖两万五六，甚至两万七八，现在突然出现这么一个19000的房子还是小高层，户型产品都不错，比买同片区的省接近100万，那很多人就觉有不利因素也能接受了：
北侧不就是有火车道嘛，关键销售的楼座还不挨着火车道，除了这个不利因素之外，你也挑不出太多毛病了。
位置、学校、配套与周边都一样，省近100万不香吗？
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东城逸家的大量存量房入市砸盘、盛福片区楼盘降价促销，高新区、历下区部分高层二手房价格创新低，西客站降价到9000-11000的高层，再统计雪山，唐冶，张马，新东站、神武等片区的房价变化，你会发现大部分房子就是没有涨价的动力，各片区形成互相拉扯，片区楼盘之间相互拉扯。
一个点，影响一片，四散开来，济南楼市还真是不安稳啊。
把这些再连起来，你会发现，外围房子越来越不值得了，而里面的房子你买不对同样也有被拉下去的风险。
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现在唯一比较安全的就是济南核心区改善盘，大家普遍能看上的没有砸盘的：
高新区、CBD核心区内，容积率2.5以内小高层洋房社区、房龄10年以内，学校中等以上……这类房子相对还是最坚挺的。
新入市的核心区改善盘，也没有出现降价砸盘的，甚至还在一直往上拉价格。
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济南楼市陷入了相对的内循环阶段。
我们看2023年济南的人口净增长2-3万，那对于住房的新增需求不会特别多的增长。
流出的人卖房子，流入的人买房子，达到总量需求的相对平衡。
那我们做个极端假设，就是铁桶内部的买房互换、升级：
刚需买房——刚需卖房——刚需变改善，改善换豪宅——二三套换一套——如此往复。
最后把我这几年做的几张草图再贴一次，希望对你的置业买房有所帮助：
济南楼市降价内卷开始！你准备好了吗？
关注几楼，买房更理性。
今天闲聊这么多，仅供参考。
