济南核心区的土地，又开始贵了。
10月26日济南CBD地王再次刷新:
CBD西侧茂岭山西侧两宗土地底价成交，又是地王，两宗地块是8月底刚挂牌的CBD西片区城市更新项目（一期）DMLD-01-09和DMLD-01-10城市更新地块，要求同步拿地、同步开发，门槛直接筛掉了中小房企。
A2地块占地5134㎡，容积率仅1.2，起拍楼面价直接冲到20792元/㎡；A3地块占地28289㎡，容积率1.8，起拍楼面价18031元/㎡。
更关键的是，地块附带硬性捆绑条件：竞得企业必须无偿代建不小于10500㎡的公共配套设施。
保利置业联袂济南历下城发，成功摘得济南CBD西片区A2、A3地块。20000+的地价，对应大概率不低于40000+的房价，看看保利如何开发。
今天把近几年济南东部核心区所有楼面价破万的地块捋一遍。看完你就明白，未来核心区的新房房价，到底还有没有降价空间。
01 已经成交的高价地，一块比一块狠
先看已经落袋的。这几年济南核心区的宅地，楼面价破万的一只手数不过来，我挑了最有代表性的8块。
① 中海玖昌源邸——22500元/㎡，现阶段天花板
2025年6月25日，中海以32.7亿总价拿下省博西三宗捆绑地块，住宅容积率2.7，综合楼面价约22500元/㎡。
中海也不客气，直接祭出最高端的"玖系"，现在售价已经摸到4.2万+。济南顶豪的门槛，就是从这块地开始被彻底拉高的。
② 华润瑞府——20300元/㎡，紧跟其后
2025年12月18日，华润以11.08亿底价摘得省博西另一宗宅地，占地20216㎡，容积率2.7，楼面价20300元/㎡。
跟中海玖昌源邸隔街对望，两大顶豪贴身肉搏。这块地虽然是底价成交，但2万+的楼板价摆在这，本月已经实景开放，开盘价格3.5-6万万/㎡
185㎡：680-730万（单价约3.68-3.95万/㎡）
205㎡：780-830万（单价约3.80-4.05万/㎡）
245㎡：1000-1200万（单价约4.08-4.90万/㎡）
345㎡：1900-2100万（单价约5.51-6.09万/㎡）
③ 九宸赋——15000元/㎡，开年地王
2025年3月17日，历下城发联合保利置业底价拿下CBD西A1地块，占地55.91亩，容积率2.9，楼面价15000元/㎡，总价16.21亿。
这块地在历下区政府东临、解放东路以北，位置没得说。九宸赋卖得不错，500万以上预算的客户，在CBD西片区几乎没得选。它的热销，某种程度上也证明了历下核心区改善需求的坚挺。
④ 解放东路A4地块——14502元/㎡，小而精
2024年10月30日，历下城发摘得CBD西A4地块，容积率2.7，楼面价约14502元/㎡。这块地很小，只有7.78亩，但位置在解放东路以南、二环东路以东，保利金茂琅誉北侧。没有安置房，纯商品住宅，规划了2栋楼，1栋23层高层、1栋6-7层洋房，户均面积约256㎡。
这就是即将入市的城发绿城樾华序。
⑤ 茂岭山东侧（政法学院东地块）——14708元/㎡，39轮竞价
2026年6月12日，这宗地引爆了济南土拍市场。
山东政法学院东地块，占地仅13.57亩，容积率2.9，起拍价11812元/㎡。结果4家房企抢了39轮，最终绿城以3.86亿拿下，成交楼面价14708元/㎡，溢价率24.52%。
这是2026年济南土拍最激烈的一场。地块在茂岭山东西绿廊以南，西揽茂岭山，东看CBD五指山，出门就是茂岭山地铁站。
绿城拿这块地，要做顶豪系产品。小体量、高溢价、品质开发商——核心区的地，就是这么抢手。
⑥ 金茂小鸭地块——12011元/㎡，高新核心
2025年12月25日，小鸭A-3-1地块底价成交，容积率2.0，楼面价12011元/㎡，总价约7.83亿。后来确认由金茂操盘。
这块地在工业南路以北、金达路以西，云上璟誉南侧，东边是山姆济南首店。占地约48.6亩，容积率2.0，在高新核心区属于比较舒服的指标。
金茂的产品已经传出消息：124、143、165㎡小高层+192㎡洋房，精装科技四代宅。三四百万预算的改善客，可以重点关注。
⑦ 东新热电厂地块——11002元/㎡，科技城巨无霸
2026年7月30日挂牌，科技城片区东新热电厂城市更新地块。
这块地体量很大，住宅部分占地78292㎡（约117亩），容积率2.0，起拍总价17.23亿，起拍楼面价约11003元/㎡。注意，它还捆绑了一宗工业南路沿线的商业地块（21990㎡，容积率6.5），两宗地起拍总价达到21.8亿。
8月31日，东新热电厂地块由济南能源底价竞得。
位置在华龙路以北、大辛河以东，中信玖著和悦澜山的正北侧。历下核心、双地铁（3号线+7号线）、甸柳教育资源加持，容积率只有2.0。
按143㎡主流面积算，这块地能出1000多套房子，是未来两年东部改善市场最大的供应来源之一。
⑧解放东路A2-A3地块——起拍20792元/㎡，历史新高
今日成交的茂陵山西刷新地王价格。CBD西片区城市更新项目（一期）DMLD-01-09和DMLD-01-10两宗地块，联合出让。
A2地块：占地5134㎡，容积率仅1.2，起拍楼面价20792元/㎡。
A3地块：占地28289㎡，容积率仅1.8，起拍楼面价18031元/㎡。
两宗地块要求同步拿地、同步开发，竞得人还得无偿代建不小于10500㎡的公共配套设施。
保利置业联袂济南历下城发，成功摘得济南CBD西片区A2、A3地块。20000+的地价，对应40000+的房价，看看保利如何开发。
02 正在挂牌的地，起拍价也不低
⑨ 高新区奥体中大辛河也已经挂地——
占地面积48601平，容积率2.2，起始总价：13.9亿元，起始楼面价：13020元/平，加价幅度100万元，将在10月30日拍出。另外还有两个亿的城市更新资金需要出，合计楼面地价是在15000元/平米以上。
大概率由济高来开发，售价应该不会低于30000元/平米。
大辛河沿线的位置不用多说，高新+CBD辐射区，高新教育资源，周边已经聚集了CBD、科技城、仁恒奥体、龙湖天奕等多个高端项目，这个地块距离地铁3号线站点仅300米，南侧公园、西侧大辛河景公园，位置极佳。
03 地价这么硬，未来房价还能降吗？
把这九块地摊开看，一个很清晰的信号：
济南外围的土地可以卖得便宜、可以降价，但历下、高新核心区的优质宅地，地价非常坚挺。
从2024年的14502，到2025年的15000、20300、22500，再到2026年新挂牌的20792起拍——核心区地价的台阶，一步都没退。
目前看，核心区的解法是"做低密、做改善、做豪宅好房子"——用产品力升级来支撑高房价。容积率2.0、1.8甚至1.2的地块越来越多，四代宅、铝板外立面、星空顶车库这些概念越来越卷。
但这也意味着，普通刚需想在核心区低价上车新房的门，正在慢慢关上。
核心区的土地地价在维持高价格，不管是有意还是无意，这是事实。
而且现在拿地的，很多是历下城发、济南城发这类本地国企，再加上保利、中海、华润、绿城、金茂这些央企国企。民企在收缩，但国家队在补位。
济南核心区的地价，短期内降不下来。地价降不下来，未来核心区的新房价格就降不下来。再叠加现房销售的资金成本，开发商只会把产品做得更高端、把总价做得更高。
想在核心区捡漏的朋友，大概率越来越难。
个人观点，仅供参考。
