1、
一周过去了，这一周夹杂着中秋假期，夹杂着9月20日LPR调整落空，夹杂着科技城片区楼盘降价之后又取消降价。
过去的一周，小鸭地块保利云上璟誉释放了开盘价格，首开西地块1、2号楼，152平预计首开单价27000-29000元/平米，总价在400w-450w之间；177平预计单价29000-31000元/平米，总价在510w-550w之间28号开盘。
相对来讲定价是合理的，这个价格也比较有诚意，精装小高层，精装标准也的确很有诚意，适合自住改善的群体。
而且保利云上璟誉还出了保价协议，目的就是让购房者放心买房。当然也有粉丝觉得楼座靠路，所以定价就低了一点。按照楼座的排布，远离中间宏宇路的楼座自然会贵一点。
2、
中秋节期间，我去科技城悦澜山样板间参观了一下，实体楼样板间，精装细节做的也很不错，尤其采用了很多的木饰面处理，同层排水，厨房的用材、家电搭配也很有诚意，估计也快要开盘了。
释放的开盘价格如下：
160平户型
3#楼东单元 32000-33000元/平。
6#楼西单元 29000-31000元/平。
188平户型
2#楼 32000-34000元/平。
7#楼东头东户 33000-36000元/平。
235平户型
5#楼南向四面宽 35000-36000元/平。
5#楼L型环幕窗 36000-37000元/平。
周六另外一个高新区改善盘济高凤凰路壹号院产品发布会，实体展示在十一期间，很是期待，大概率开盘时间得十一之后了。
凤凰路一号院最吸引我的是外立面和窗户，干挂石材的外立面自从CBD万科大都会之后，这几年再没有过。另外凤凰路壹号院采用的是类幕墙的落地窗，相对普通的门窗的确各方面又有所升级。
看朋友圈顾问发的实景图，凤凰路壹号这全干挂石材外立面+落地窗是好看，这质感的确有了，的确很喜欢。
上周末绿宝马凤栖和鸣营销中心开放，样板间我有幸提前进去看了，说实话做的的确很不错，精装设计各方面不属科技城、凤凰路的豪宅，尤其177主卧的侧边飘窗以及卫生间的飘窗设计，实用且增加了空间面积。
近期看了这么多的改善盘，给我一个感觉就是：
济南楼市卷产品的时代来临了，改善房的确越做越好。在市场不好的当下，开发商不是降价、减配，而是靠更好的产品做加法，来赢得购房者的认可。客观来讲这才是正向的竞争，也是购房者期待看到的。
未来3-5年，如果市场继续如此平稳，开发商还会继续卷，对于购房者来讲这是好事情，拿相对一样的钱甚至更少的钱买到更好的房子。
3、
上周去历山路看凤起历山，走过解放路历下大厦，发现整个片区拆的干干净净，这里以后又是一大片楼房。大家看我画框的住宅地块，这里全部要建设住宅的，南侧地块容积率都是2.8-2.9，北侧两个地块不知道会不会还是如此之高。
变相告诉大家，CBD西侧不缺住宅，这地方也不比科技城位置差吧？
另外大家看解放东路两侧，未来也将是商业楼遍布。
4、
轨交再次托底拿下张马板块4宗居住用地，地块位于张马大街以东、开源中路两侧，占地面积合计151.79亩，容积率2.1-2.7，楼面价5258-6252元/㎡，其中三宗捆绑社区服务设施用地，土地总价14.73亿元。加上之前轨交的住宅用地，还有上月出让的三块土地，张马片区这边还有13个住宅地块还没有开发。想让张马新东站房价上涨，真的是天方夜谭啊。
欣欣向荣的张马片区还将经历若干年开发
5、
都说没钱，围子山高新区团购房，150-300平米房子，周末一下卖掉1000+套。
1、3、4地块洋房顶底基本上都抢光了，2地块是小高层产品，也卖了一部分。
这说明什么？有肉吃的房子才会被疯抢，再加上如此低密的房子，自住需求也多，自然就被抢购了。
洋房成交价格13000左右，精装+石材外立面；小高层成交价格11000，也是精装。
外面的商品房为啥卖不动？
开发商定价过高，老百姓没什么赚头，买房干啥，接盘啊？
6、
最近粉丝们找我聊天，有两种明显感受：
今年消费降级的确很明显，对应就是从2023年下半年开始房子越来越难卖了，2024年二手房降幅扩大。
近两年投资买房，变成接盘的越来越多。
大概率这种苦日子还要熬一熬。
7、
又劝退了一组买房的粉丝——粉丝两口子都工作在齐鲁医院附近，之前买了一套房子，现在赔了50%。牵扯到孩子上学，再加上之前的老房子的确住不开了，就想买一套三室或者四室的房子改善一下。个人建议医院附近的老房子先不要买，把现在住的这套2室老房子卖掉之后，就是租房住，租房2~3年，到26年底，27年再买房就行。两个人一看就是比较老实本分的打工人，一直想买房的事情，没有想过先租房过度，所以思路一下打开了，应该是能接受。
我的判断那边的老房子再经历两年左右的下跌，房价才能稳住，所以才给了以上的建议。实在不想他们买了房子又赔掉几十万……个人观点，供大家参考。
8、
今天经过中建云境，正好看到门口停了两辆大车，一车全冠移植的树，一车瓷砖。树木挺粗壮，瓷砖是马可波罗的。
外立面拍了几张外立面，整体满意，仔细看有几块还是有不平整的感觉。
旁边的学校正在挖坑施工，正常进度4-5层的教学楼应该建起来很快，如果年底封顶，春天建好，然后内部装修施工，九月份应该不耽误开学。
期待交房，希望中建施工进度快一点。
个人观点，仅供参考。
