城市运营的“长租式”迭代_

在自如发展到十周年之际，自如董事长兼CEO熊林说，他一直在思考一个问题：未来的城市会因为自如有什么不一样？

当中国的城市化进程已经超过65%的时候，城市发展已经脱离大拆大建，进入新的运营阶段。“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。”近日，国家对于推动全民共同富裕的方向性要求掷地有声。根据央行数据，房产已占居民资产的70%，增加住房财产性收入，成为实现共同富裕的重要途径。

毫无疑问，10年前，租赁只是一块小蛋糕。而未来，对个人房屋资产的经营，将被做成更大的盘子。此外，随着全自持租赁住房、保障性住房等各种品类住房加大力度发展，共同保障全民“房住不炒、住有所居”，对于这些资产的总体提升、合理运营将变得更有价值。

通过生活服务、居住产品、科技创新、整栋式运营等方面的升级，自如正深刻介入中国的房屋运营乃至城市运营产业，正在让住有所居变得“住有宜居”。

老房变身前沿时尚产品分散老旧小区焕发新生

在改造城市分散的居住空间上，自如再一次领跑。

今年，自如推出了一系列超前的房屋设计，对老旧房屋来说，这些风格改造堪称“空间魔术”。

在20日的自如十周年发布会上，推出的可全面产品化的整租产品心舍，给大众客户提供了美学空间。“要做到美感，还要兼顾收纳，动线要非常流畅，这对于所有的做产品的人都是一个挑战，但我们要让更多的人也能够得到一个非常美的居住空间。希望租客在里面会越待越久，越来越喜欢这个空间。”对于如何改造“老破小”，自如首席产品官范敏俊很有心得。

另外，自如还推出了租房界的天花板级别产品——曼舍和曼邸。

始建于1924年的上海平安大楼公寓，房龄至今100年了，经过自如曼舍团队改造以后，已成为“曼邸”系列2022年最新代表。

平安大楼承载着上海滩很多历史与文化，作家张爱玲曾经住过的常德公寓，距平安大楼步行也就10分钟路程，当年，张爱玲经常到平安大楼一层的大戏剧看电影。

当自如曼舍团队接到平安大楼改造任务时，他们采用了最高的设计和装修标准，选用了全实木以及最接近大自然颜色质感的砂岩石，充满了自然的气息。整个房子全部做了艺术漆，肌理效果本身非常丰富，形成了一种非常质朴的当代现代主义艺术设计空间。

经过自如的改造，这些老房子，都获得了赶超国际水准的艺术与美学价值。不过，这一系列美学风格是如何构建与运转起来的？

这要从范敏俊出任自如首席产品官说起。

今年4月，自如宣布与高品质住宅公寓服务商“曼舍”战略合并，合并后曼舍成为自如全资子公司，范敏俊出任自如首席产品官。

曼舍在居住产品研发、房源美学设计、居住功能优化等方面具备超强实力。自如首席产品官范敏俊的目标是为几百万人、一代年轻人打造有设计感的温暖的家，提供新的生活方式。

加入自如后，范敏俊主要打造三个维度的产品，分别是：曼邸、曼舍、心舍。

“曼邸”系列专注于老洋房、新式里弄、老公寓、厂房，甚至是北京的四合院，居住空间本身有着独特的历史人文风貌。“曼舍”系列则是提供高端住宅、“一对一”定制化服务设计。“心舍”系列核心定位是年轻一代喜爱的居住产品。

但这些优秀的设计，又是如何匹配到合适的房源去呈现的呢？

原来今年，自如进行了一次重大变革，推出全新房屋资产管理模式——增益租。

一方面，以“80%保底收益、收益分成”的形式，实现业主收益的全面透明并保障长远收益。另一方面，依托专业设计师对每套房屋进行个性化设计，使房屋更具合理性和舒适性。

过去一些老旧和毛坯房源，即便地段不错，其居住环境也是个大问题。因为业主觉得老房子很难租出好价钱，而租客也不愿意投入资金进行改造，“增益租”模式很好地解决了双方的诉求。“增益租”模式有多种装修风格可供业主选择，每一间都由专业设计师打造，装修严保质量，很多业主也会考虑出租期满后收回自住。

自如增益租模式从今年2月份开始启动，历经9个月，已签约房源超过4万间，委托周期仅4.3天，业主满意度高达99%。在熊林的规划中，这种新模式将快速成长为未来十年长租行业的新物种。

城市生活中，不管租与住，都是城市精细运营的一部分。通过推广增益租模式，加上自如前沿的设计理念，自如正在改变城市人的传统房屋观念，影响着房东与租客的审美、居住环境要求，乃至一座城市的气质和生活调性。

极致管理赋能城市：整栋式资管盘活存量物业

长租市场一般被分为两种类型，一种为分散式公寓，另一种为集中式公寓。在过去十年，自如也一直探索通过整栋式的项目运营，改善城市居住品质。

三年前，自如资管平台举办了全国巡展，全面铺开整栋式公寓合作。自如资管平台开放自身产品设计、运营管理、供应链及互联网能力，面向整栋物业持有机构提供委托管理、租赁经营及战略合作三种合作模式。

据自如合伙人、资管平台事业群总经理孟月介绍，目前自如的全国的集中式业务在迅速扩张中，已经在全国8个城市有73栋整栋项目，仅过去的一年就新增了55栋。

集中式公寓的资产管理，并不是一件容易事儿。其单个项目资金投入大，而且缺乏成熟的REITs市场，资金退出渠道有限，经营主要依靠项目自身的现金流，如果运营效率不高，就会面临非常大的挑战。2020年，集中式公寓行业整体增长失速，就是因为很多机构过去的增长比较粗放。

不同于其他模式，整栋资管就是要把管理做到“极致”。据孟月介绍，目前自如整栋项目的全国出租率保持在98%的水平，零空置周转指标达到了70%，就是有70%的房子没有一天是空置的。

自如是如何达到这么优秀的管理数据的？孟月举了一个例子——位于广州萝岗的大型租赁社区“自如里”。

已运营一年的广州凯得家自如里体量非常大，建面6.3万平方米，共包括1516套房子，业主是广州黄埔区最大的政府投资平台，但是该平台并没有非常成熟的公寓管理经验，于是他们找到了很多机构和方案，但都不满意。

在找到自如资管平台以后，业主方仍然有点顾虑，只想把其中的一栋楼先交给自如试一试，但孟月坚定认为，要把三栋楼全部拿下来运营管理，一定要打造成全中国最好的租赁社区。

孟月的底气来自于自如对这个区域的熟悉。在广州萝岗片区，自如有约5000套存量分散式房源，平均出租率高达97%，经营状况非常好。自如了解这个区域市场，也了解这里的客户。

于是，自如资管开始对整个项目做产品设计和规划，根据周边用户的特点，做了4种不同风格的样板间、11个户型，给客户提供不同生命周期的各类居住需求。社区内，自如配套了很多的公共设施，比如共享厨房，共享浴室、公共空间、健身房，还专门打造了小型的社区音乐空间，每周都在社区里组织活动。

“项目上线后，让我惊讶的是，很多客户只是通过线上看房子，就直接预定入住了。因为他们曾经有过在自如租住的体验，所以他们就直接拎着箱子来住了。”孟月称。

类似广州自如里，自如一直在响应政府号召，已有41个项目是盘活存量的物业，包括老旧厂房、效率低下的商业、闲置的办公楼等，自如把它们重新产品化，注入了新的活力，也解决了更多城市新青年的居住问题。自如通过自己的全价值链管理能力为B端赋能，也为B端和C端间建立了通路。

开启全屋智能化：科技创新带来居住革命

9年前，北京的自如寓安装了中国租住行业里面第一把智能门锁，累计到今天，自如已经安装了1580918把智能门锁。

“今天很难想象一个年轻人再去装修房子的时候，他会用机械锁，而不考虑智能锁。”熊林说，这就是创新带来的居住体验革命。

不过熊林认为，过去自如做的还不够。“在居住和服务这两个非常传统的行业里，如果用传统的方式提升它，可能不会有非常好的效果，所以我们从第一天开始，就认为自己是一家居住与服务科技的企业。一个巨大城市的精密运转，需要非常精密的、科技的手段来配合。”

在自如十周年之际，自如发布了在居住科技方面的几个核心领域的创新：一是租客可以完全实现APP看房，通过VR视频了解全貌；二是针对自如业主推出全新自如业主的APP，可以做从委托房源签约到装修全过程的管理；三是全屋智能化，比如Z-LINK MAX的全屋智控网关，现在自如的房源每月都会新增超过3000个。自如还发布了以“灯光智能、环境智能、安全智能、影音智能、控制智能”五大智能系统为核心的自如全屋智能整合解决方案，并全面开启市场化等。

当回到最初的问题，未来的城市会因为自如有什么不一样？不难发现，长租正方方面面的渗透到城市运营之中；而城市运营中与居住相关人群也因长租产品、服务等不断提升品质。