利差催生“转贷降息”再现,利率最低可至2.8%,风险几何?

利差催生“转贷降息”再现,利率最低可至2.8%,风险几何?
2024年02月27日 23:04 一财网

伪造流水、隐性费用、征信风险。

贷款市场报价(LPR)利率下调后,新发房贷贷款利率随之降低,但对于存量房贷客户而言,降息获益仍要等到重定价日(通常为次年的1月1日)才生效。

即便经过多轮调降,与利率在2%~4%的经营贷及消费贷相比,存量房贷利率与之仍存在不小利差。不少贷款中介借势重推“转贷降息”生意,称与银行合作,可以用2%~3%利率的经营贷或者3%~4%的消费贷帮助购房者置换房贷,以减少利息支出。

经第一财经记者了解,上述业务在操作过程中存在不同贷款种类期限不匹配、贷款存续的续贷能成功等多种风险,甚至不少中介进行贷款申请材料的包装或伪造骗取贷款,或影响贷款人的征信。

在业内人士看来,“转贷降息”生意套路深,存在诸多法律风险,建议购房者慎重选择。

“转贷降息”套路再现

2月20日贷款市场报价利率(LPR)下调当日,杭州市拱墅区沁语晓庭业主阳明(化名)便接到一通自称是××银行贷款服务部门的客户经理的电话,对方称,有内部渠道可申请指标为其原有的商业住房贷款进行“转贷降息”,转贷后,从现4.9%的房贷利率转为2.8%的经营贷利率,100万元的贷款额度一年至少可节省下3万多元的利息。

记者以购房者身份咨询多位贷款中介,对方均以银行官方身份自居,提供房贷置换的方式也大同小异,通常是将购房者的按揭房贷转换成经营贷或消费贷。

贷款中介微微(化名)对记者称,一种方法是将房贷转为经营贷,即用房产进行抵押,以公司经营的名义去申请贷款,基本上年化利率在2%~3%,远低于当前高企的存量房贷利率。

当记者提出自己是上班族,没有经营公司时,微微称,如果名下没有注册满一年的公司,其合作的银行可以提供办理注册空壳公司的服务,甚至空壳公司不开展业务也没有经营流水时,微微称,“也能轻松解决”。

阳明跟随着前述中介人员的指引,提供其房产证、贷款合同等多个材料供其评估,评估后,中介人员告诉他,“可以办理”,不过需要先结清房贷,且这笔“过桥资金”由其来提供,每天收取0.06%的利息费用,以贷款100万元为例,每天产生600元的利息费,10天利息费高达6000元。

当记者称手头仅有少量房贷想要提前偿还,且不想垫资结清剩余房贷。微微提出,可以办理消费贷,不需要结清房贷,额度发放后就能直接还进,资料通过中介方提交至银行,银行审核过批后,就能放贷,不过年化利率比经营贷要高一些,普遍在3%~4%。

不少购房者的困惑点还在于,市面上房贷期限最长可达30年,而“转贷”后的经营贷和消费贷,期限远不及房贷,通常最长在10年期和3年期。

记者就上述困惑向贷款中介提出质疑,一名来自上海嘉定的中介告诉记者,一般3~5年进行一次续贷,“事先同银行商量好续贷事宜”,并在记者提出如果续贷不成功怎么办时,对方称,“交给专业的人来做,没有问题。”

“转贷降息”风险重重

贷款中介口中的房贷转经营贷、消费贷流程快速、便利,且能在毫无风险的情况下帮助购房者省下不少利息支出,其背后实则隐含多重风险。

有过从事贷款中介业务十余年经历的胡晴(化名)对记者说,通过经营贷向银行申请贷款的流程,需要通过按揭部门和小微企业贷款两个部门的信贷经理,此外,不少中介通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,如果被银行查出,购房者贷款资金将被银行提前收回,面临资金断裂风险。

另一方面,“转贷降息”的办理流程需要购房者承担不少高额的费用。例如,购房者向贷款中介借取“过桥资金”以偿还剩余房贷时,需要承担高额的利息支出;同时,整个流程完成之后,购房者还需要支付高额的手续费,“通常来说,中介费用在办理金额的1.5%~2.5%的水平。”胡晴称。

与此同时,“转贷降息”还存在不少隐性费用。例如,申请、注册经营贷所需的公司营业执照等关键材料,都需要贷款人自行承担费用。而且,不少中介以评估为由获取购房者重要的个人信息后,为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息。

经营贷、消费贷与房贷在贷款条件、利息、期限、还款方式方面有很大不同,“转贷”后购房者往往要承担变化的风险。

某国有大行信贷部负责人告诉记者,经营贷和消费贷属于短期贷款,利率随市场行情波动。通常来说,等到贷款期限到了,银行会要求贷款人一次性还清本金,再根据贷款人的综合条件决定是否续贷,银行也难以保证到时的贷款业务是否能办理成功,即便续贷业务办理成功了,也无法保证贷款利率还会与第一次办理时一致。

每3~5年向银行递交一次申请材料也暗藏风险。前述负责人称,贷款中介为贷款人提供的申请材料存在包装甚至伪造的可能,若查到贷款人存在资料伪造的行为,银行将提前收回贷款或解除合同,贷款人也会被列入征信黑名单中。

不少业内人士告诉记者,“房贷”转“经营贷”,属于违规贷款、违规转贷的违法行为。北京金诉律师事务所房产律师王佳红说,通过“经营贷”偿还“房贷”的行为并不受法律保护,如果通过经营贷所获得的贷款,并非用于企业经营,而用于清偿房贷的,是违法违规及违反合同约定的行为。

“转贷降息”的生意由来已久,但其风险被监管及银行屡屡提示。去年年底,多地银行就密集发布声明,提醒消费者“转贷降息”、代办贷款中暗藏的风险,并强调银行贷款业务并未与中介机构合作。今年2月,央行、银保监会召开座谈会提到,针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况,要求商业银行持续做好贷前贷后管理,加强风险警示。

记者注意到,去年下半年以来,多家银行因信贷资金违规流入房地产市场受罚。包括中国银行临沧市分行、农业银行长春分行、江西上犹农商行、湖北远安农商、青海共和农商行、贵州都匀农商行、青海果洛农商等机构及相关责任人均被处罚。以农业银行长春分行为例,它遭吉林银保监局开出320万元罚款,6名相关责任人被予以警告处分。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部