作为业内为数不多的已出险国资背景房企，远洋前路几何？
拥有国资股东背景的远洋集团，交出了一份亏损业绩单。
据远洋公告披露，2023年该集团营业额为464.59亿元，同比上升约1%；受国内房地产市场持续低迷的影响，毛利为11.83亿元，同比下降约50%，毛利率为3%(2022年5%)；公司拥有人应占亏损及每股基本及摊薄亏损分别为210.97亿元及2.770元。
这是远洋连续两年发生大额亏损。过去五年（2019～2023年）来，远洋的归母净利润指标分别为26.56亿元、28.66亿元、27.29亿元、-159.30亿元、-210.97亿元，近两年合计净亏损额达到370.27亿元。目前，远洋在资本市场每股仅报0.285港元，总市值仅21.71亿港元，市净率0.16。
作为业内为数不多的已出险国资背景房企，远洋前路几何？
销售减半土储缩水
2023年房企密集出险、亏损，国资背景的房企远洋难以幸免。
“2023年，商品房销售面积约11.2亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；房地产开发企业到位资金约12.7万亿元，同比下降13.6%。房企普遍受到销售回款减少、资产处置困难和再融资艰难影响，面临较大风险挑战，行业持续出清中。”远洋在财报中表示。
上述市场环境下，远洋的地产开发主业受到影响、业绩表现不佳。2023年远洋协议销售总额下降至505.30亿元，较2022年的1002.90亿元下降约50%，平均销售价格也下降了25%。
远洋的整体土储规模也出现缩水。截至2023年末，远洋及其合营企业和联营公司的土地储备下降至约3621.3万平方米（上年末4298.1万平方米），土地储备应占权益部分相应下降至约1907.3万平方米。
从年度损益数据看，去年远洋营收未有大幅波动，但亏损规模出现攀升。
2023年，远洋营业额同比上升约1%至464.59亿元，其中物业开发业务占总营业额的84%，北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为7%，26%，18%，16%，29%及4%。
成本方面，去年远洋总销售成本为452.76亿元，年度毛利为11.83亿元，毛利率下降至3%。主要是由于国内整体房地产市场气氛仍然低迷，行业毛利率未有显著回升，远洋对存货计提减值拨备增加。
而投资物业重估、金融资产减值损失等因素，加剧了远洋账面亏损数据。
去年，远洋录得金融资产减值损失净额112.83亿元（2022年：78.50亿元），主要是由于年内受宏观市场和行业不景气、融资艰难等多重不利因素影响，对贸易及其他应收款项计提了预期信用损失拨备；受市场下行影响，投资物业公平值减少为9.28亿元（2022年：2.56亿元）。
此外，去年远洋加权平均利率由2022年的5.16%上升至5.63%，年内已付或应计的总利息开支上升至53.58亿元（2022年：50.64亿元），其中35.17亿元因未能资本化而透过综合收益表支销。
受上述因素影响，2023年远洋拥有人应占亏损为210.97亿元，录得亏损的主要原因包括年内中国整体房地产市场低迷，导致毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加；分占合营企业和联营公司的业绩下降。管理层称将继续专注于提高股东回报，并以此为日常工作目标。
现金及等价物仅19.9亿
对远洋这份财报，核数师立信德豪称“不对综合财务报表发表意见”，原因是后续持续经营的不确定性。
核数师表示，截至2023年末，远洋录得净亏损约209.8亿元，流动负债超出流动资产约84.5亿元；借款总额约为961.4亿元，其中流动借款约为697.5亿元，而现金及现金等价物仅约为19.9亿元。
因流动性紧张，远洋此前宣布对其境外债务进行整体重组，为促进整体债务重组，已暂停其境外债务项下的付款，包括账面价值约232.5亿元的七笔担保票据及账面价值约45.7亿元的永续次级担保资本证券，直至境外债务重组或实施展期解决方案。
“由于暂停付款，贵集团已收到若干境外债务的要求函件、加速到期通知及其他法律函件。”核数师表示，此外还涉及多项未付借款、未偿付建筑及日常经营应付款项、项目延迟交付以及其他事项诉讼案件等。
鉴于此核数师认为，由于获得外部资金为其开发项目融资的渠道有限，远洋面临流动性压力，产生经营现金流入或为担保票据、公司债以及银行及其他借款进行再融资，可能比以往更具挑战性。所有这些事件显示存在多重不确定性，可能对持续经营能力产生重大疑问。
远洋的财务状况确实在恶化。截至2023年末，远洋现金资源总额共计50.22亿元，其中现金及现金等价物仅19.88亿元；期末净借贷比率高达438%，较2022年末的196%大幅上升。
目前，远洋境外债务仍在寻求重组，境内债券方面则已拿出部分解决方案。
3月28日，远洋方面宣布，远洋控股集团（中国）有限公司所发行的七支公司债券（H18远洋1、H15远洋5、H15远洋3、H19远洋1、H19远洋2、H21远洋1、H21远洋2），将于3月29日起复牌。
据悉，远洋控股中国于2024年1月18日至1月25日召开持有人会议，审议了《关于调整公司债券本息兑付安排及提供增信保障措施等事项的有关议案》，全部展期债券的《展期议案》均获得通过，七支债券的本息兑付安排已调整，并新增增信保障措施。
其中，“H18远洋1”本决议宽限至2024年1月20日的2亿元应付未付本金，调整至2024年6月30日前兑付。剩余15亿元本金调整到2023年12月2日后的第15个月末至第30个月末期间分6期兑付，每3个月兑付一次，每次兑付比例依次分别为5%、10%、15%、15%、20%、35%。
“H15远洋5”“H15远洋3”“H19远洋1”“H19远洋2”“H21远洋1”“H21远洋2”等其余6支展期债券，全部本金调整到各展期债券原到期日后的第15个月末至第30个月末期间分6期兑付，每3个月兑付一次，每次兑付比例依次分别为5%、10%、15%、15%、20%、35%。
远洋还表示，停牌期间，远洋控股中国存续银行间债券“21远洋控股PPN001”“22远洋控股PPN001”及远洋控股集团（中国）有限公司2021年度第一期资产支持票据（“21远洋控股ABN001”）分别面临本息兑付或利息兑付，金额合计约为64.20亿元。
远洋控股中国于2024年1月～2月先后召开持有人会议，协商兑付调整安排，截至本公告出具日，尚未形成有效决议，正在与有关债务融资工具投资人积极沟通，研究解决方案，力争尽早达成一致。
展望未来，远洋方面预计，短期内房地产市场制约因素依然存在，需求可能稳中有降。中长期房地产持续发展有坚实支撑，来自城镇化、改善、拆迁改造的需求将支撑未来市场规模，中国房地产行业仍然是值得深耕的大行业。“行业进入发展新模式，原有的高杠杆、高周转、高风险的发展模式不可持续，房企瘦身与轻资产转型是大势所趋，转向依靠产品、依靠服务实现可持续经营。”
