金辉控股赴港IPO招股书:信托余额160亿,净负债率170%

金辉控股赴港IPO招股书:信托余额160亿,净负债率170%
2020年03月26日 15:26 中访网财经

在A股上市搁浅4年多的金辉集团,如今变身“金辉控股”冲刺港股上市。

3月25日晚间,一家以全英文“Radiance Holdings (Group) Company Limited”递交IPO申请的企业成为当天的唯一一家。其实,这就是金辉控股。

在境内发债或A股IPO招股书均以“金辉集团”名义发起,但如今换个“马甲”,我们也不难理解,主要是在港股挂牌上市的已有一个“金辉集团”(00137,HK),同属于一个家族控制,只因不是房企。

从持股构架看,金辉控股未来只是一个离岸上市主体,仍将控制境内房地产开发实体的金辉集团,继续由福建林氏家族控制。

从金辉控股的近3年收入看,2019年收入近260亿元,相比前两年收入增幅显著,年复合增长率达48.5%,其中房地产销售是核心贡献点,最新占比96.4%。

就区域贡献看,金辉布局遍布全国长三角、环渤海、西南、西北、华南等多个核心区域,其中长三角贡献销售额占比3成左右。值得一提的是,金辉在西安、福州两地楼市的市场占有率较高,尤其是在西安排名第二。

截至2019年底,金辉控股的总土地储备面积2667.4万平方米,其中307.4万平方米位于长三角,占总土地除储备的11.5%。位于西南、西北储备合计逾1500万平方米,占“半壁江山”还不止,达到56.4%。

从土地储备的城市能级看,金辉控股主要偏爱深耕二线城市及核心三线城市,其权益土地储备量占集团土地总权益储备量的93.4%。金辉的核心客群为首次置业的刚需以及刚改,住宅主打产品“优步系、云著系”,而铭著系、大城系则聚焦高端改善需求。

近3年来,金辉控股的毛利及毛利率却呈较为明显的下滑趋势,如2019年毛利率20.7%,同比下降8.5个百分点,主要还是拿地成本走高,但售价受到抑制。

截至2020年2月末,金辉控股的现金及银行结余110亿元,扣除限制性资金之外的可动用现金约64亿元,比2018年末减少近30亿元。

截至今年2月末,金辉控股账上“计息银行及其他借款、公司债、优先票据”总额达到178亿元,这是一年内到期有息负债总额。相对于手头现金来说,短期资金链压力非常之大。

注意!金辉控股截至今年2月底信托融资逾160亿元,年息率10%以上。2019年末,金辉控股的净负债率达到170%。

接下来,金辉控股如何破解融资瓶颈、快速推货加快回款将是当前的两大挑战。

理由是:第一,本身负债率过高,能不能继续融到钱是一回事儿,而即使融到钱,融资利率肯定会较高,第二,去年经营净现金流仍是负数,受疫情冲击能否“回正”,压力也陡增。

内容来源:地产密探

作者 蓝腾财经

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