蛋壳公寓陷入资金危局

蛋壳公寓陷入资金危局
2020年10月23日 16:10 中访网财经

COO顾国栋离职,合作商和客户上门讨债维权,蛋壳公寓长期依赖租金贷作为重要现金流来源、上市前夕推行激进扩张策略,为今日危机埋下伏笔

10月20日,蛋壳公寓(NYSE:DNK)的一项人事变动,让市场对其经营现状产生了更多担忧。公司首席运营官(COO)顾国栋被曝已于近日离职,这距离其加入蛋壳仅16个月。

顾国栋自2019年6月起担任蛋壳公寓COO一职,此前任百度公司副总裁。加入蛋壳后,他全面负责管理蛋壳的线下团队,直接向公司创始人兼CEO高靖汇报。

顾国栋任内经历了蛋壳的几起大事件。

2020年1月,蛋壳在纽交所上市,成为继青客(NASDAQ:QK)后第二家赴美上市的中国长租公寓公司。

2020年6月,蛋壳生变,高靖被地方政府部门带走调查。蛋壳公表示,高靖是因个人商业投资被查,与蛋壳无关。事发后,公司联合创始人崔岩担任临时CEO。

据《澎湃新闻》报道,蛋壳方面称顾国栋是因“个人原因”离职,属正常人员变动,不会对公司运营产生影响。

但在最近,蛋壳公寓与财务相关的负面消息频发,令投资者忧心忡忡。长租公寓行业近年来问题不断,但蛋壳作为上市公司、行业龙头,如果也出问题,不免让外界担忧整个行业的可持续性。

01

维权爆发

蛋壳公寓与部分房东、租客、合作方的纠纷,在近日激化。

10月19日,《财经》记者来到蛋壳总部,看到该公司已在门口设立了登记台,并安排员工值守。前来维权的人要先填表登记身份,随后被带至等候区,等待接待员领他们进入公司。

一位现场维权者告诉记者,她前几天来时,这套流程还不存在,维权者可直接进入公司大门:“因为这两天来的人太多了,所以才搞了这一套。”

当日,记者遇到的维权者以房东居多,其中有人来自外地。据他们所述,蛋壳近期存在拖欠房租,擅自改变支付方式(由合同约定的季付等长付方式改为月付)等违反合同的情况,他们怀疑蛋壳未来的支付能力,因此希望解除合同。但蛋壳并不配合处理,有些业务员还失联了。

蛋壳总部门口,值守员工与等待处理问题的维权者。图:张光裕

10月14日,蛋壳公寓“破产跑路”的消息登上了微博的热搜榜。当日晚些时候,蛋壳官方回应称,此乃部分合作方因纠纷而采取过激行为,散布虚假言论。

几日后,据燃财经等媒体报道,位于北京东城区的蛋壳总部已连续数日挤满了前来维权的合作商,包括物品采购供应商、保洁员、装修工人等。现场有人敲锣讨债,希望以此引起蛋壳的重视。

据报道,每日来讨债的供应商有四五十人,其中部分人遭欠款超过1年。

据公开资料,自2019年起,蛋壳公寓牵涉进大量民事诉讼中,角色多为被告方。

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下品牌。天眼查显示,自2019年起,涉及该公司的开庭公告有89份。以租赁、买卖、劳动合同纠纷为主。

据北京市东城区人民法院的一份民事裁定书,北京昆仑联通科技发展股份有限公司是蛋壳公寓的软件供应商,蛋壳拖欠其货款1400余万元。法院判蛋壳败诉,需全额赔付合同款及违约金。

据该法院的另一份民事裁定书,一家蛋壳公寓的电器提供商诉称,蛋壳自2018年10月起,拖欠约570万元货款。目前该案未有公开判决结果。

蛋壳资金紧张的征兆,在今年2月疫情最严重时便已浮现。

当时,国内多地有蛋壳房东及租客爆料称,蛋壳以疫情为由,要求房东免除1个月租金,同时蛋壳却未给租客免租,一些收不到租金的房东将租客赶出门外。

事件发酵后迅速引发激烈讨论,并引起了监管部门关注。据《证券时报》报道,深圳市住建局就此事约谈了蛋壳公寓相关负责人。

02

财务数据不容乐观

分析蛋壳招股书和财报,即可看出蛋壳公寓的资金缺口巨大。

2020年至今,蛋壳仅发布了一季度财报,半年报至今未发。

财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓亏损额增长迅猛, 从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度,公司又亏损12.30亿元,单季亏损创下近年新高。

大规模扩张的经营策略是亏损主因。2017-2019年,蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。为了这些房源,蛋壳付出巨大前期投入。据蛋壳招股书,平均下来每一套新增房源的成本,需要12-20个月后才能收回。

用该数据对比蛋壳历史房源数量可得出,蛋壳现有绝大多数房源,仍在用收入补前期投入的窟窿。

资料来源:蛋壳招股书

2019年上市前夕,在一线城市增长遭遇瓶颈的情况下,蛋壳把扩张的重点放在了二线城市。

2019年3月之后,蛋壳连续进军重庆、西安、苏州和无锡四城,将布局版图扩张到13城。据蛋壳2019年报,这一年里,蛋壳在北上深的房源数增幅不到50%,而在其它城市的增幅超过150%。如今,其它城市房源数之和已超过北上深。

但在二线城市大举布局风险高。今年8月,行业另一主要玩家乐乎公寓的创始人罗意在公开演讲中提出,分散式长租公寓在一二线城市的坪效差距巨大。二线城市虽然房源获取成本低,但营运成本、装配成本与一线城市几乎无差别,所以很难赚到钱。

罗意的判断是,在二线城市做长租公寓,如果是以纯市场化的方式,而不是政府采购的路径进入,“大概率会是一个坑。”

从财报数据来看,蛋壳正因扩张而陷入泥淖。

数据显示,随着向二线城市扩张的步伐,蛋壳公寓的客单价一路下滑,进而压缩利润空间。至2019年底,蛋壳公寓每间房月均可赚取的差价仅为584元,较2018年同期跌了近2成。

2020年,新冠疫情影响下,整个市场租金普降,蛋壳的客单价也继续下滑。蛋壳招股书中风险提示章写到,因为对未来房租上涨持乐观态度,公司与房东们普遍签了4-6年长约,锁定了成本价格,如果未来市场价格下滑,存在租金差为负的风险。

蛋壳的入住率指标也令人担忧,且在2019年,这一指标的波动颇为诡异。2019年2季度,蛋壳入住率突涨约10%,到了4季度,又突降约10%,跌回了涨前水平。蛋壳赴美上市递交的招股书中,统计数据截至2019年第三季度,此时入住率指标正处回落前的高峰。

作为对比,另一在美上市长租公寓品牌青客的入住率自2017财年起,始终稳定在90%上下。2019年11月,自如宣布其入住率达到95%。

据《21世纪经济报道》,某自如项目负责人曾提出,分散式长租公寓只有做到95%入住率,才能实现稳定的现金流。

目前,蛋壳的现金流正面临极大压力。2018年起,蛋壳的经营性、投资性现金流净额一直为负,靠融资支撑。据其2020年一季报,蛋壳今年一季度末,现金及等价物42亿余元,不足以覆盖约46.5亿的短期债务。同时,蛋壳资产负债率高达97.6%。

未来受政策影响,蛋壳的现金流有进一步恶化的可能。因为据蛋壳招股书,长期以来,租金贷是其重要的现金流来源。

租金贷,即第三方金融机构一次向蛋壳支付1年租金,租客再按月将租金交给金融机构。

据蛋壳招股书披露,只有使用了租金贷,蛋壳租户才能选择月付,否则只能以季付、年付等方式,一次交纳大笔租金。受此影响,2017年九成以上的蛋壳租户使用了租金贷。虽这一比例逐年降低,但截至2019年第三季度,仍高达约2/3。

近年来,全国多地发生多起涉及租金贷的爆雷事件。公寓方卷款潜逃,租客失去住所却还得向金融机构还债。为规避这一风险,相关监管方对租金贷的打击力度越来越大。

今年9月,住建部发布了《住房租赁条例(征询意见稿)》,要求住房租赁企业“不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款。”并给出了具体的惩罚标准。

同月,成都市发布政策,要求住房租赁企业收入中,租金贷占比不得超过30%。以此为参考,蛋壳现状离整改要求仍有不小差距。

03

蛋壳还有救吗

从财务表现看,蛋壳很难在短时间内改善其现金流。如果其资金链危机真已迫在眉睫,蛋壳只能放慢扩张脚步,缩减开支,同时寄希望于融资救场。

但在今年高管被查、纠纷频发等一系列丑闻,以及糟糕的资本市场表现后,投资者对它的信心还剩多少,是个未知数。

从上市伊始,市场对其就不看好。上市前1周,蛋壳更新招股书,将发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间,拟最高融资1.75亿美元。但其最终IPO标价低于目标区间,发行规模也缩小,只融了1.3亿美元。

2020年1月17日,蛋壳正式登陆纽交所的那天,其开盘价为13.5美元。而截至发稿日,其股价仅为2.42美元。10个月里,蛋壳股价跌幅超80%。

大资本似乎也在抛弃蛋壳。

2019年初春,蛋壳上市前的C轮融资,蚂蚁金服领投,将蛋壳估值送上20亿美元。截至2020年一季度,蚂蚁金服持有蛋壳公寓8.6%的股权,副总裁兼战略投资部负责人纪纲代表蚂蚁金服,担任蛋壳公寓董事。

但在6月16日,高靖接受调查前2天,纪纲辞任董事,市场猜测蚂蚁金服寻求退出。

面对蛋壳的最新危局,谁会充当“白衣骑士”?

文 | 张光裕 赵昕萌

财经自媒体联盟

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