蓝光、恒大、泰禾，万科收并购的绯闻对象不断，刚刚披露的半年报显示其自身正陷入难以扭转的困局。
8月30日，万科A(000002.SZ)发布半年报，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，营业收入增加14.19%，但净利润却下降了11.7%。
从2021年3月开始，万科股价连续下跌。8月30日收盘，万科A已跌至19.43元/股，相较于52周（一年）内的高点，万科已经跌去了四成之多。
投资者是用脚投票，还是错杀呢？
6月30日万科股东大会上也有投资者提问，“大股东怎么看待这次股价持续下跌？”
万科管理层面临的挑战，不仅仅只有股价。
变身“白衣骑士”？
“万科的主张一直是做一个老实种地的农民，老老实实种地，让自己的收成尽可能地让各方满意。”万科总裁祝九胜于8月30日在万科2021年业绩推介会上表示。
为了收成好，万科今年可谓努力。
看着同行日子难过了，搭搭手，再顺便低价收割。今年，万科抄底了蓝光发展的多个项目。5月下旬，常州万科受让蓝光旗下的无锡和骏房地产有限公司53.17%股权；6月下旬，宁波万科并购蓝光旗下温州新蓝置业有限公司100%股权；6月30日，受让蓝光发展位于石家庄的项目，同期还传出收购重庆项目的消息；7月，万科再将蓝光成都天府黑钻项目吃进；8月，南宁“蓝光芙蓉山悦”6个字被摘下，取而代之的是“万科公望”。
越是烫手的山芋，万科越愿意沾惹。让平安也吃了大亏的华夏幸福，万科并不畏惧。华夏幸福的“地王”包袱，被万科小手一挥就揽过来了。7月，万科接手了华夏幸福摘得的2016年江宁“地王”——南京东山G70地块。
今年以来面对陷入困局的恒大，不少大企业敬而远之。万科很仗义，它接下了恒大持有深圳市高新投7.08%的股权。此外，还不断有绯闻传出，万科将要成为恒大接盘侠。
对于种种绯闻，万科算是作出了正面回应。业绩发布会现场，祝九胜表示，万科与恒大在过往就有项目层面的合作，最近几个月也有过一些接触和探讨，但目前没有实质性合作；与蓝光仅限于项目层面的收并购，目前收购了3个项目，都在正常开发节奏中；但没有收购华夏幸福的项目。
8月30日，祝九胜还对去年万科投资泰禾的事情进行了说明。他说，针对泰禾的投资依然会履约。
去年7月，泰禾集团发布公告称，万科全资子公司拟以约24亿元的总价收购其19.9%的股权。交易完成后，万科将成为该公司第二大股东。
然而，这事并没有这么简单。万科并没有立即进入，而是在等待泰禾达成全面债务重组方案的情况下，才会选择进入。万科不愿不明不白去背锅，而是缓步推进。
暂不露头
万科董事会主席郁亮曾对收购事项表示，“我们是帮助行业内有困难的企业共渡难关，这是行业龙头应有的责任。”
这是做慈善吗？对于处于被收购的困境企业或资产，它显然不是慈善家。收购中，万科表现精明而稳健。
例如蓝光石家庄项目当年成交金额高达7.93亿元，如今折价不少给万科。
除了捡漏外，万科还异常冷静。
今年北上广深第一轮土地拍卖，万科一块地都没有拿。且因去年初的围标事件，上海已经对万科发出拿地“禁令”。此外，2020年土地权益面积、权益金额均较2019年有所下降。这说明，2019年万科新增土地快速收缩，2020年万科继续对新增土地有所控制。
这背后是万科近3年多时间直接拿地成本逐步上升，其中2021年上半年万科拿地均价7480元/平方米，2019年、2020年这一地价分别为6252元/平方米、6710元/平方米。
拿地成本高企之下，万科也需要减缓。万科在2020年提出，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
万科获取项目的途径变得多元，除集中招拍挂，还有收并购、旧城改造、城市更新、不良资产接包等。
按项目数，万科七成是合作的；按金额数，万科八成是合作的。万科也因合作权益净利润占比较大，且实现了表外降负债，今年上半年已成为“绿档”。
暂不露头，在当下甚为重要。
郁亮的万亿
彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑。”
众所周知，万科这个龙头是很有危机意识的，新概念频出，引得行业纷纷看齐。
2003年，孙宏斌扬言3年后要超过万科。2004年，郁亮定下10年1000亿销售额的小目标。彼时，万科不到百亿。那时候，王石跳了出来：“年轻人要沉住气！不要被顺驰弄乱了阵脚。”
然而，万科确实办到了，赶上了地产好时代。2010年，万科成为中国首家销售额过千亿的房地产企业。
郁亮的目标自然水涨船高。随后他提出了万亿大市值目标。2017，他将这一目标进行了诠释：“万亿大万科”指的不是市值，万科要把生态系统打造起来，相关企业的体量对行业和社会的贡献达到万亿的水准。
2020年，万科也只实现了4000亿元的营业收入，销售额也只达到7000亿元。
近年来，相对于恒大、碧桂园，万科越来越稳，不但不露头，甚至想让自己不被关注。
喜欢跑步和登山的郁亮并不愿意出现在喧闹的场景中。1965年出生的郁亮，已经56岁了。
郁亮在奔跑中思考、成长。
2017年，深圳地铁集团成为万科第一大股东。这一年，郁亮也从王石手中接过接力棒。
郁亮的第一次动作并不算成功。2017年6月，以551亿元从广东国际信托手中拿下广州花地湾资产包。而这个资产包因历史合作纠纷等问题于2020年6月年被万科抛售。
到了2018年，郁亮对于市场的判断更加精准。这一年，万科高喊活下去，提出“城乡建设与生活服务商”战略。在土地市场低潮期收割了一波土地，其中不乏抄底收购的尝试。
2018年，万科支付32亿元收购涿州、大厂、廊坊和霸州合计5家华夏幸福子公司部分股权，涉及环京多个项目。
同年11月，万科又以15.82亿元收购广州中央海航酒店广场。
另根据2018年11月10日公告，万科以3.55亿元竞得嘉凯城旗下杭州嘉凯城滨虹100%股权、杭州名城博园置业100%股权、诸暨嘉凯城100%股权、重庆华葡100%股权、张家港嘉凯城75%股权。
这些项目看来为万科稳健发展助力了。当然，交易也有失败的时候。2018年7月，万科拟以3.12亿元收购武汉海航蓝海临空产业园（一期）项目80%股权，但这笔交易至今未变更工商登记。
2018年9月22日，北京万科打算以12.99亿元收购海航控股（600221.SH）全资子公司，遭到临时股东大会反对，原因或是价格比之前商定更低。
海航这种巨烫手的东西，为何感兴趣？或许，还有其他答案。
这期间，郁亮进一步推动了万科的多元化。
其中，2017年7月，万科出资168亿元参与收购新加坡物流巨头普洛斯21.4%的股份，并成立万纬冷链平台。
此外，2015年至2019年分别收购 4家、16家、7家、3家和7家物业公司。
2018年底郁亮发表讲话，“除物业之外，其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。”万科在物业方面选择了重点突进。
当然，钱多也容易四处撒。2019年，万科先后投资控股了5家养猪相关企业；2020年继续收购养猪公司。
郁亮统领的这几年，万科的多元化组织架构已经演变成由七大地产区域组成的七大事业群 BG；由印力集团、万纬物流、万科泊寓、梅沙教育、 冰雪事业部、海外事业部及食品事业部组成的七大业务线BU。
据说，万科的猪肉还不错。只是，吃猪肉容易长胖啊。
半年报忧喜
这几年，郁亮的成绩单貌似不错。
2017年至2020年，其净利润分别为280.52亿元、337.73亿元、388.72亿元、415.16亿元，同比分别增长33.44%、20.39%、15.10%、6.80%。当然，利润保持增长之外，增速明显在放缓。
今年的半年报来看，有喜有忧。上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3元，同比分别增长5.5%和10.6%。地产板块贡献营收1575.3亿元，占比高达94.3%。
整体来看，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，归属于上市公司股东的净利润110.5 亿元。
然而，营业收入增加14.19%，但净利润却下降了11.7%，而去年同期净利润是增长的。
祝九胜表示其原因有三个方面：一是销售规模的增长有限；二是开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%；三是转型业务带来的影响。
曾经挺火的长租公寓，表现也不佳。万科长租公寓以“泊寓”品牌为主，上半年，运营管理长租公寓9.2万间，实现营业收入仅13.19亿元。万科称其规模位列集中式公寓全国第一，但同时称长租公寓不赚钱，公司满意股东不满意。确实，该板块面临“毛利低、投资回报周期长、盈利模式受限”的行业通病。
此外，万科的其他多元化板块也并不抢眼。2021年半年报中，梅沙教育、 冰雪事业部、海外事业部及食品事业部并未详细披露业绩。
万科于本次业绩发布会总结道，2014年公司开始转型，但转型效果仍需时间，新业务更多体现企业价值和估值，业绩贡献有限。
综合看来，2021年上半年，万科长租公寓、商业开发、物流、教育、食品、外海、冰雪等其他板块贡献营收占比小，实现营业收入从上年同期的增长不明显。
万科何去何从？今年，郁亮多次喊出“向制造业学习”，即“美的、格力、海尔”等家电行业龙头。
吃了地产30年红利的万科能学会吗？
内容来源：摩斯地产
作者 | Morse姐
