围绕炙手可热的“泛地产”领域，如今正在掀起一起资本大并购案。有人说，这是行业从颠覆扩张到理性回购的一种必然；也有人说，这是受楼市调控拖累的结果。
10月18日，海昌海洋公园（2255，HK）公告一揽子资产打包出售计划，向韩资背景的亚洲私募基金巨头MBK Partners出售成都、武汉、天津、青岛四个城市的主题公园项目100%股权，交易额60.8亿元。
除了上述项目权益全部卖掉外，即便是旗下位于郑州的在建主题公园，海昌也把项目66%的股权一并卖掉了，交易价4.5亿元！
再考虑到海昌这5个项目股权打包出售超75%的比例，且已构成重大资产出售，这足以看出当前海昌非常缺钱。
从海昌海洋公园2021年中报披露来看，公司现金流及现金等价物约17.46亿元，比去年底24.08亿元有较大幅度的恶化，一年内计息银行及其他借款余额约23.82亿元，略有下降，这不难看出现金难以覆盖短债偿付。
海昌方面亦坦陈，去年初疫情爆发以来，公司一直遭遇高额债务及持续增加的亏损。董事认为，以相对有利的市价出售目标公司将产生一笔可观的现金，可用于偿还若干债务，降低集团资产负债率并维持余下项目经营。
如今这笔资产打包出售，无疑将为海昌贡献现金流65.3亿元，相对于短期偿债而言，显然会轻松一些。注意！海昌一年期以上的有息债务余额64.4亿元。
海昌海洋公园执行总裁张建斌称，海昌与MBK Partners的合作，为海昌轻资产战略发展提供更加广泛的合作资源。有媒体报道评价说，这是海昌轻资产扩张之路再进阶。
表面说的冠冕堂皇，看似很美，却实属无奈。表面上看，海昌一揽子出售后，上述项目公司将完成财务“出表”，特别是债务从母体剥离，的确是变“轻”了，但这种轻，代价过大。
海昌还说了，“四个主题公园均为坐落于城市市区内的海洋公园，均已运营逾十年，在本公司现有的主题公园中相对成熟。四个主题公园直至二零一九年（包括该年）每年均产生稳定的现金流”。
虽受疫情影响，旅游业遭重创，海昌也不例外，但如今国内旅游消费已快恢复到疫情前的水准。2019年，海昌海洋公园相较于2018年整体毛利率48.8%则轻微下降至约45.9%，但依然是较为赚钱的朝阳行业。
注意！支撑起这个较高毛利率的是公园运营收入。门票收入依然是海昌海洋公园贡献营业收入的“顶梁柱”，比如2019年公园营运收入28.02亿元，同比增幅60.5%，其中门票收入19.4亿元，同比增幅52.3%，物业发展收入已降为零。
依此看，出售一揽子主题公园项目股权而靠品牌授权等获取的这笔收入，显然比不得依托这些项目的门票收入规模大，这显然谈不上海昌的轻资产扩张再度进阶而更像是无奈之举。
今年上半年，海昌海洋公园取得营收约12.82亿元，其中门票收入近5.5亿元，物业销售收入相较于去年同期为零则进账近4.1亿元，若无这笔物业销售收入，整体业绩还会更惨淡。
据海昌2019年报披露，其所推进的“轻资产”，是围绕“文旅”所做的增值服务延伸，比如2019年搭建海昌文旅新平台，围绕海昌文旅都市休闲产品重点推广，注重产品研发与创新，深耕建设运营能力。
其中，2019年海昌新增贵州六盘水的水族馆设计、建设、营运全链条服务，林州市碧桂园海洋梦幻城策划咨询与概念规划服务等，通过技术咨询、租赁经营、联合参股等多种模式。
在此次一揽子出售公告中，海昌进一步“重申”了公司轻资产业务到底是什么？这也是给公司广大投资人的一碗鸡汤。
其一，为其他主题公园参与者提供全流程的规划设计、建设及筹备、品牌授权、演
艺及运营管理等服务。
正在实施长沙海昌欢乐海洋世界、长沙湘江欢乐城欢乐水寨和欢乐雪域、浙江横店梦幻谷海豚湾及茂名海昌海洋公园。
其二，为其他主题类旅游、商业及酒店等项目提供全权受托运管服务。
以至少十年中长期租赁全权运管，收入及收益并入公司财报，如上海金桥投资的海昌企鹅度假酒店及上海港城投资的东 方海洋旅游商业综合项目。
其三，在城市中心的商业购物中心经营都市休闲类产品自营业务。
目前经营的共四家，布局在苏州、南通、合肥及武汉，包括海昌萌宠PARK及Hi-life自然探索乐园。每个项目投资约600万元至1000万元，回收期约3年。
海昌据此透露，公司计划五年内投入约7亿元发展轻资产业务，进一步提高轻资产业务收入和利润贡献的比重。其中，约2亿元用于IP开发及咨询顾问类和运营管理类业务的市场推广；约2亿元用于都市休闲类室内游乐产品的研发和市场布局；及约3亿元用于人力资源发展和生物资源储备。
出售成都、武汉、天津、青岛及郑州项目后，海昌将聚焦经营上海、三亚、重庆、大连及烟台五个城市的六个主题公园及其他主题公园相关业务、物业发展与投资、酒店运营、运营咨询与管理等，估计总面积约120万平方米（包括海洋主题公园、酒店、温泉度假村及配套商业物业）。
海昌官方说，在上海、三亚、重庆、烟台及大连的余下主题公园（发现王国及老虎滩海洋公园）已开发为休闲度假胜地，位于相关城市的发达地区之外，未来仍有临近该等主题公园可供其进一步增长及开发的可用地块，使其能适应及满足对旅游、休闲及度假的更高需求。
这进一步说明了什么？
海昌，并不想放弃“重资产”，而且是文旅休闲度假特色地产这块“肥肉”。毕竟，这里面的诱惑力太大了，看看融创文旅等文旅新势力从中尝到了多少甜头。
所以说，海昌出售一揽子主题公园股权其实是无奈之举，这些重资产本身是有优势的， 毕竟这些项目本身具有稳定的现金流及回报基础，但如今扩张后摊子铺得大，债务沉重，又不得不“忍痛割肉”，对外美其名曰“轻资产”扩张。
如果这真如海昌高管所说的那么美好，那么为何广大投资人却“用脚”投票，今日股价惨不忍睹，已跌成“狗”了！
资本市场不再是那么好忽悠了，从海昌的一揽子出售看，意味着从以前的圈地扩张需求战略收缩，加大轻资产谋划，因不占太多现金，而觊觎文旅休闲度假地产，实则也是为了保业绩，保现金为王。
内容来源： 地产密探
