就在发改委会同外管局召开部分重点行业企业（其实就是房企）境外债座谈会的当天，当代置业披露公司未按时支付应在25日支付的一笔2021年到期的12.85%的美元债本金及利息。
至此，也就意味着当代置业此前与债券持有人的展期协商和债务交换要约宣告失败。
事实上，早在10月20日，当代置业方面就已披露公司终止有关于2021年到期的12.85%优先票据的同意征求。没有结果的同意征求，已表明展期和要约方案的失败，所以债务违约已成市场默认的事实。
01.
港龙中国又来债务要约交换
而就在当代置业官宣违约的同一天，港龙中国地产(HK:06968)发布公告称，公司2021年到期13.5%的美元债寻求“交换要约”，并建议发行新优先票据融资。
公告显示，作为要约交换条件，新票据的最低收益率将为13.5%，期限为364天。新票据的最终利率预期将按同步新资金发行的定价厘定。
时间安排上，2021年11月3日为交换届满期限，2021年11月12日或前后结算新票据、向已有效交回现有票据并获接纳进行交换的合资格持有人交付交换代价。于2021年11月15日或前后，新票据于新交所上市。
至于要约交换的目的，港龙中国地产在公告中表示，拟为现有票据进行再融资并改善其债务结构，使本公司能延长其债务期限、更稳定地发展、加强其资产负债表及改善现金流管理。
而就在要约交换公告发布的同时，港龙中国地产通过媒体发布了一则题为《财务状况稳健融资渠道不断拓宽 港龙中国未来发展可期》的通稿，这就有点画蛇添足、此地无银了，既然财务状况稳健，且融资渠道不断拓宽，那你寻求债券要约交换个什么劲？直接还不就得了？
显然，这有点自己给自己壮胆的意味。
最有意思的是，在这份要约交换公告中，并没有提及拟要约交换的额度，即打算发行多少额度的新债券，来交换即将到期的旧债券。
恐怕港龙中国内心也是没有底的，毕竟有当代置业要约交换失败的“珠玉”在前。
更何况，港龙中国开出的要约交换条件并不诱人，旧债券利率13.5%，拟交换的新债券利率最低也是13.5%，不增加点交换筹码，市场怎么会买你的帐？
所以这次要约交换的结局，在这份明显没有底气的公告中，已经看到了。
02.
港龙中国的财务状况怎么样？
虽然能预示到结局，但对港龙中国的分析，还是更深入一点的好。
比如，看看它的财务状况。
从三道红线的表现来看，港龙中国堪称优秀。半年报显示，今年上半年港龙中国的净资产负债比率25%，现金短债比1.7倍；扣除预售款后的资产负债比率约68%。数据全面达标，特别是净负债率水平之低，堪比国企。
而从债务方面分析，截止到今年上半年港龙中国的有息债务约为87.3亿元，同比增加0.96%。这其中，包括了新增信托融资45.72亿元，信托及银行等借款约34.88亿元。港龙中国一年内到期债务近39亿元。
特别是去年底发行的一笔1.5亿美元的美元债，这也是目前港龙中国存续的唯一一笔美元债，也是该公司去年7月份上市以来的第一笔美元债。
只不过目前来看，违约风险已经初露端倪。
事实上，从港龙中国的财报中也不难发现风险所在。如其净负债率的骤降，同样也是做大非控股股东权益的结果。
半年报显示，港龙中国地产的非控股权益为53.69亿元，占总权益的60.14%。而在2019年、2020年，非控股股东权益仅为4.10亿元、7.93亿元，相应的占比分别为为24.79%、17.67%。
短短半年时间，非控股股东权益呈现了爆炸性的增长。
更蹊跷的是，非控股股东权益增长与非控股股东所占利润实现了“神同步”，今年上半年，港龙中国的归母净利润仅为1.57亿元，较去年同期的4.72亿元下降66.77%；
而非控股权益应占净利润则由去年同期的-1.51亿元大幅上升295.80%至今年上半年的2.96亿元。非控股股东权益拿走了港龙中国地产约65.43%的净利润。
一般而言，如果非控股股东股权投资的话，由于房地产行业的预售结算制度会有1-2年的延期，只有债务才会在当年度体现收益。
所以港龙中国上半年的这出少数股东权益与收益“神同步”的暴涨，很难不让人联想到是“明股实债”的操作。
而此类“明股实债”操作，往往隐藏了诸多的债务风险，使得外界很难清楚获知企业的真实债务规模。
此外，更令人担忧的是港龙中国的销售情况，据其经营简报显示，今年前9个月，港龙中国实现销售额255.11亿元，虽然同比增加了约三成，但据克而瑞地产研究的数据显示，其1-9月的权益销售金额仅为143.1亿元，权益占比仅为56%。
在房企经营中，只有权益销售才能给企业带来真正的现金流，才是房企自己真正可以动用的资金。相比之下，前9个月港龙中国真实的现金流入规模在业内来说已经是很小了，如果折算回款率，这一数据只会更少。
而同期，要应付公司日常运营、项目的工程建设以及债务的还本付息，恐怕资金已是捉襟见肘。
要知道，从半年报的数据来看，港龙中国的各项成本和运营开支都呈现了超大幅度的增长。如销售成本达37.20亿元，较去年同期上升252.03%。
销售及营销开支由去年同期的1.61亿元增加84%至今年上半年的2.96亿元；融资成本净额由去年同期的3500万元增加263%至今年上半年的1.27亿元。
这样的港龙中国，怎能不令人担心呢？
内容来源： 一号地产
作者： 海哥
