昨天，金地发布了一份公告。
公告内容强调了两点：
1、金地经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小。
2、金地财务结构稳健，留足安全边际。
金地为何要在中报前夕，发布这么一份公告呢？
事情是这样的。
7月26日，三大国际评级机构之一的标普，将金地集团（600383.SH)及其子公司辉煌商务的展望从“稳定”调整至“负面”。
同时，标普还确认了金地集团的长期发行人信用评级为“BB”，辉煌商务的长期发行人信用评级为“BB-”。
01.两大原因导致评级下调
标普下调金地评级，给出的理由主要有二：
1、金地的合同销售额存在持续下降、财务指标存在持续恶化的风险。
标普预计，金地集团合同销售额将在2022年下降20%-25%；
在2023年进一步下降3%-5%。这将导致2023-2024年期间收入每年下降7%-10%。
而这还是相对乐观的预测。
事实上，2022年1-7月，金地集团合同销售额1191亿元，同比下跌36.8%。
要想全年销售额跌幅缩小至20%-25%，金地在接下来几个月展示出更强的销售韧性才行。
除了销售额下滑外，标普不看好的还有金地的财务杠杆率。
标普预计，随着合同销售额和利润率的下降，金地的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）也将下降，这又将导致未来12-18个月金地的杠杆率达到4.4-4.8倍。
2、合作项目敞口降低财务透明度，增加了金地的经营风险。
标普认为，金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度，增加了经营风险。
公司一直广泛参与合资项目，以分担资金负担和帮助进入新市场。这主要是由于开发商在一线城市的高风险敞口，这些城市的土地溢价更高，竞争也更激烈。
标普认为，大量投资合资项目将增加执行风险，尤其是在行业低迷时期。这是因为，合资伙伴实力较弱，可能会拖累金地集团的流动性资源，拖累建设进度。
金地是属于合作杠杠（即合作开发）比较高，权益比率相对较低的一类房企。
2019年，金地全口径销售金额2106亿元，权益销售额1305亿元，权益比为61.9%；
2021年，金地全口径销售金额2865亿元，权益销售额1775亿元，权益比为61.9%；
近两年，权益率基本没有改善。
权益比率与合作杠杠率是反比关系，即权益比越低，合作杠杠加的就越高。
大搞合作开发一般来说，有两大好处：
1）行业处于景气期时，善用合作杠杠，能迅速带动房企销售规模的增长、行业排名的上升。
而这种地位的上升，在唯规模论的时代，能让房企在融资时更有优势。
2）合作开发，能够实现债务出表，优化财务报表，让相关数据更好看。
但其弊端也很明显，那就是财务不透明，在市场下行时，容易引发外界对房企经营和财务风险的担忧。
那些已经暴雷的房企，不少就在合作开发及表外债务上，栽了大跟头。
标普表示，如果金地集团的杠杆率大幅恶化，如并表债务与EBITDA之比在较长一段时间内超过5.0倍，标普可能会下调其评级。
02.评级下调引发股债大幅波动
在金地的评级被下调前后，相关资产标的价格出现大幅下跌，遭遇“股债双杀”。
7月28日，“20金地01”债券盘中两次触发停牌，一度跌幅超30%。
8月2日，金地多只债券再次大幅下跌。
其中，“18金地04”债券跌超21%，盘中一度触发停牌；“21金地01”债券下跌超18%，“18金地06”债券下跌超9%。
股价方面，从评级下调次日起，金地集团股价走出7连跌，累计下跌19.2%。
昨天公告发布后，股价开始翻红，但也只是略微上涨1.8%左右。
此外，评级下调还会对相关地产公司产生严重的并发性影响，使其在资本市场的融资能力受限，甚至决定生死。
去年，花样年暴雷后，其创始人曾宝宝就直言，花样年遭遇“黑天鹅事件”，导致花样年财经境内外融资交叉严重受挫，流动性出现阶段性紧张。
所谓“黑天鹅事件”，其实就是标普突然大幅下调花样年评级。
标普在下调金地集团评级时，顺带着一起下调的还有其子公司——辉煌商务。
为什么标普要特地点名辉煌商务呢？
因为它不是金地旗下一家普通的子公司。
公开资料显示，辉煌商务是金地集团全资拥有的离岸运营和融资平台，是一个负责金地集团境外资本市场融资的高度战略子公司。
至于标普下调评级，会对对旭辉金地在资本市场的融资造成多大影响，尚有待时间观察。（来源：花椒财经）
