9年冲进港交所!赣系房企新力,究竟有多缺钱?

9年冲进港交所!赣系房企新力,究竟有多缺钱?
2019年11月19日 23:27 杠杆游戏

摘要:速度与激情(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

寒冬已至,有人疯狂促销回款,有人跑步上市圈钱,还有人挣扎在生死线边缘。

最近引起杠杆游戏注意的是江西起家的房企:新力控股。除了其出生地“老表家”江西外,这家房企的两个“光环”格外耀眼。

一是:就在上周五,11月15日9时30分,新力控股正式登陆港交所。

按照招股资料,新力此番上市规模并不算大,拟发行约5.29亿股,发售价为3.98港元/股,募集资金约19.64亿港元。

遗憾的是,上市首日遭遇破发,截至当日收盘,新力控股集团报3.95港元,跌0.75%。

二是:其上市速度让人惊叹,从创立到上岸,9年,羡慕嫉妒恨啊!

新力这是什么玩法?

1、“老表”的速度

新力集团的张园林先生,江西南昌人,很“高富帅”。1976年出生,比杠杆游戏大不了几岁,可谓年轻有为。我是混得有多惨?!

招股书显示,张园林2002年至2006年间在江西省第五建设集团有限公司任职,最后职务为总经理。

公开信息显示,张园林亲哥哥张国印,是江西五建执行董事兼股东,持股比例约80.4%。

2010年,张园林34岁,创办了江西新力置地,即如今新力控股的前身。

彼时,正值金融危机过后,我国开始大投资期间。当时的领导人制定了应对国际金融危机的一揽子计划,简而言之就是:到2010年底约需投资4万亿元。实际最终大大超过这个数字哈……

2012年,新力第一个项目面世,命名:帝泊湾。这是梅岭景区脚下的一块“地王”项目,可谓是“一鸣惊人”。

也许是赶上了地产起飞的风口,也许是混迹数年深谙游戏法则,在后面的几年,新力的成长速度非常惊人。

销售额来看,2014年8亿元;2015年45亿元;2016年161亿元;2017年428.1亿元;2018年887.3亿元。

2017年,新力将总部搬到了上海,虽然当时新力在上海既无土地储备,也无项目落地。那时很多声音就说新力准备上市。

果然,后面新力一顿猛操作,开启了上市的步伐。

值得注意的是,公开报道显示,在新力的成长轨迹里,江西五建都扮演着重要角色,其是新力前五大供应商之一。

2007年,张园林的哥哥张国印又当选为市人大代表。自从当选人大代表以来,他始终遵循“当代表、尽职责、做贡献”的原则。“一个好的企业家必须关注政治、心系国家、民事。”

经过实地考察、多方调研,在南昌市第十三届人民代表大会第三次会议上,张国印提出了“关于打造梅岭景区、建设生态南昌的建议”,该条建议被评为“2009年度南昌市人大代表好建议”。

此梅岭景区,就是上文新力的第一颗子弹:帝泊湾的坐标所在。

另外,新力还有一大供应商:广西路港建设集团有限公司。企查查数据显示,张园林的亲弟弟张国金是该公司大股东,持股97.65%.

2、穷?

如此实力深厚,速度喜人,新力控股为上市就破发呢?这从其招股书里或许能看出端倪。

在800多页的招股书里,风险因素占了40页左右,非常“实诚”。

首先提到的就是土储失衡问题,如招股书所述,新力大部分收益都在江西产生,非常依赖江西一省房地产的变动。准确地说,是南昌的楼市变动。

据统计,今年10月,南昌市新房均价14439元/平米,环比下跌了1.26%。南昌市区12个板块中,四分之三的房价都在下跌。

招股书显示,截至2019年7月31日,新力旗下共84个项目,覆盖21座城市,总土地储备约为1497万平米,其中41.5%位于江西省,34%位于南昌。

另外,新力自己也说了:我们未必能成功管理我们的增长和向新地区及城市扩张。

实际上,就在上个月,新力的惠州项目还遭到了业主投诉。焦点在“虚假宣传、质量不过关、设计不合理、存在消防安全隐患”。

此外,新力地产在南昌大本营的项目也违规开发,多次被监管部门通报叫停。正如招股书里说的,我们可能根本无法物色有关地点或取得土地使用权。

另外招股书也说:我们或无足够的资金拨付我们的物业开发项目;还有大量债务并可能在未来产生额外债务,从而对财务及经营业绩造成重大不利影响。

实际上,根据招股书,2016年及2017年,新力控股经营活动所产生的现金流量净额分别为-20亿元、-65亿元,2018年大幅转正至17亿元,到2019年4月底,又转负至-13亿元;

净负债率方面,新力控股过去三年的数据分别为190%、270%、240%,2019年4月底飙至310%。惊心动魄。

在反映企业短期偿债能力的流动比率方面,新力控股的数据一直在1.1浮动,远远低于基准数值2,可见短期偿债能力较差;

另一个指标利息覆盖率,在公司自由现金流脆弱的时期更为关键,它可以说明公司是否还有能力支付利息以避免偿债风险,以及是否还有融资能力来扭转困境。

该比率低于1时意味着公司情况十分危急,低于2.5时就需要引起投资者的警惕,而新力控股截至2016年底、2017年底、2018年底及2019年4月底的数据分别为0.5、0.8、1.1、1.5……

当然,杠杆游戏要说,不是绝对哈。

3、上市之后

看完40页风险提示,以及财务数据,实话说杠杆游戏都有些不忍心继续往下写了。非常佩服新力控股的勇气和决心。

尤其如今,房企的融资环境不用说,成本一次又一次提高。新力目前的状况,除了一次又一次的提高资金周转率,实在不知道该怎么玩。

公开资料显示,新力有项目四个月启动开发,六个月达到预售标准。更有甚者,其南昌合园等项目当月开工、当月预售。这速度,高周转界鼻祖看了估计都要流泪。

不过话说回来,新力地产才9岁,拼多多老板不是说了:你不能要求一个4岁的孩子养家。一个9岁的孩子,未来的想象空间也很大。那句话怎么说来着:不经历风雨,怎能见彩虹。

只希望新力控股对投资者友好一点,未来给咱们送更多福利,而不是割韭菜吧。忘记了,最核心,房子希望盖结实点,这比啥都有良心。

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