摘要：化解债务压力，获得更多融资（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
房企的一举一动，其实也可以看出房地产的冷暖，特别头部之外的中型房企。2018年也好，2019年也罢，其实很多中型房企都在想尽办法融资，或努力做大规模。
很多时候，不做大就会死。而要做大，又要承受风险。
10月份的时候，杠杆地产写过，闽系澳门房企宝龙地产，搞了闪电配售（股）。
宝龙这么做，目的很单纯，就是融资。不过“闪电配售（股）”这个词语，很多杆友估计没听过，我卖个关子先，反正就是宝龙特别会玩，
对于房企来说，太需要钱了。宝龙比部分闽系房企也稳健很多。但依旧是千亿债务。
于是早早的，宝龙还提出分拆宝龙商管上市，外界都认为这是化解债务压力，获得更多融资。
宝龙不是第一家这么玩的，别人的经验值得学习。
日前，消息终于尘埃落定。宝龙发布公告，已确定分拆宝龙商业管理控股有限公司上市中，厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。
按照招股书的披露，此次分拆分上市，宝龙商管计划融资金额为10亿。金额不算大，毕竟是钱啊。而且多一个融资平台，多一条路。
1、会玩的宝龙确实需要钱，资金有压力不奇怪
房企是资金密集型行业，有大量的融资需求，没什么大惊小怪。
比如杠杆地产就注意到，宝龙官网的信息披露，前10月，宝龙合约销售总额505.12亿元，同比增加约52.4%。数据可以说非常亮眼。
宝龙官网也报道说，前几天（2019年11月30日），宁波宝龙一城首次开盘，此次开盘共吸引约3000人到场，506套房源在2小时内销售一空。
业绩和形势看上去都很喜人。盘子已经做这么大，销售增速也这么好，需要钱很好理解。比如净负债率虽然有下降，也还是超过90%，比很多上市房企要高一点。
债务毕竟在攀升。按照中报披露，宝龙总负债已经破千亿。公司借款总额约为495.94亿元，同比去年443.96亿元增长11.7%。
如中报披露的，宝龙地产一年内到期的借款有120多亿元，同期现金及现金等价物及受限制现金约超过180亿元。应该说短期无忧。
但是未雨绸缪总是对的。
比如借款成本增速，是借款增速的一倍之多。
有媒体就注意到，今年上半年宝龙地产借款成本达16.90亿元，比2018年同期增加35.4%。由于2019年上半年资金市场变动，公司实际贷款利率由2018年上半年约5.95%上升至2019年约6.24%。
除了常规融资，宝龙在10月搞了闪电配售融资。这个非常有意思，杠杆地产以前写过，简单说就是大股东（这里当然说的就是许总家了），将手上的既有旧股票打折卖给第三方承配人。公司收到配售资金后，上市公司再增发相应的新股票给大股东。
结果就是大股东股票数，还是那么多，但是公司迅速可以拿到一大笔钱。
比如按照宝龙的操作，许健康总，将手上的1.466亿股股票卖给第三方的承配人。
公告信息显示，宝龙地产闪电配售的1.466亿股新股，股份占扩大已发行股份总数约3.54%，配售价较头一日收市价5.91港元折让约8.63%。也就是5.40港元。
这样一波神操作下来，宝龙地产就可以收获约7.814亿港元。
很多人会说，怎么能这样？这不是摆明了可以迅速弄到钱吗？
这就要从香港资本市场的规则说起。
按照香港交易所的规定，如果有一般授权，增发不超过20%、折价8折以内，即可开启配售融资。
这个方式的好处就是，比发债、增发效率都高。这些玩法动辄前后几个月，而闪电配售最快一天就可以完成融资。
是的，宝龙地产官网10月15日公告的这事，然后事情发生在10月14日。
佩服吧？当然，这也引起了争议。紧接着，10月17日，宝龙地产官网发布了“有关配售现有股份及根据一般授权认购新股份之澄清及补充公布”。
回应、解释一下。
2、拟分拆上市的宝龙商管，利润一般，且收款率有较大压力
说完此前的闪电配售，该说说这次拟分拆上市的宝龙商管，到底怎么个经营业绩。
商业和物业管理，是宝龙的优势产业，外界就说他是小“万达”。新城也有这么一说，哈哈。
所以，宝龙这么做顺理成章。比如今年，成都的蓝光嘉宝刚好在港上市，重庆的新大正物业也在A股上市。
去看宝龙官网会发发现，宝龙集团于1990年在澳门成立。形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。
其中，宝龙地产已经上市，恰好是10年前的2009年，这次闪电配售就是选择十周年之际，挺有意思。
宝龙在逾40个城市打造了超100个物业项目。
宝龙商业目前已在营的购物中心达39座，商业街区30条，总运营面积近500万平方米。
还有多家酒店。我去年在福建出差，就曾住过宝龙的酒店。
文化艺术方面，目前已成立了宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院、宝龙艺术中心、言午画廊等文化艺术机构。
简单说，这么多的物业的商业，不单独把商管拆分出来，那真是傻啊。
不过，值得一说的是，宝龙的商业进展不如预期。其实万达不也是，这个要说也正常。
太子许华芳亲自主持商业大局，几年前，曾明确看好三四线城市，说要5年内开100个宝龙广场。
后来有困难，杠杆地产上文所写，目前开的远没这么多。
但不管怎么说，宝龙有了很好的商管基础，上市很好理解，可以融资，可以改善宝龙整体的财务。
如披露的招股书显示，2016年至今，宝龙资产负债率从接近100%，下降到了86.6%。成绩不错，只是还是略高。
所以上市真是个好选择。不过截至2019年4月，宝龙商管的总收入，不算太高，只有5亿元左右。和同行比，一般吧。
当然，增幅不错，超过35%。净利润为5490万元，同期增幅更是接近60%。但这个净利和同行比确实也一般。
同时无论运营面积，还是在建、将建量都不算太惊喜。
根据计划，2019下半年，宝龙将新开6家商业综合体，年底大概超45家；2020年开10家，会超过55家；2021年规划开9家，累计会超过64家。
总量优势还是不太明显。
毛利润接近30%，虽然略有下降，但杠杆地产觉得，要说也不差。只是物管费的收款率，降至58.7%，较上年末下降20个点出头。其中包含部分物业管理有亏损。
除此之外，10月份的时候，杠杆地产注意到，宝龙商管的担保还有20多亿元（最新的数据，可能有变动）。
3、割韭菜吗？
宝龙商管上市是否割韭菜，我们先放一边。先回顾下闪电配售，如宝龙太子许华芳总裁所言，“公司上市十年才首次配股，足见大股东对持有股份的珍惜。”
没错，10月14日，宝龙上市十周年，也是闪电配售那一天，宝龙地产股价冲到了5.91港元。
如上图，我们可以看宝龙地产这一年的股价走势，整体上行，达到历史高点。也就是股价冲高，闪电配售后，回落了。
外界的非议和看法，也是有他们的逻辑和道理的。当然，确实如许华芳总裁，宝龙是珍惜的。
接着杠杆地产说宝龙商管上市的事。上文第二部分，我觉得分析得很清楚了。我想强调一点，商业不是那么好做。
龙湖、万达的商业，是两个有趣的对照。而不管龙湖还是万达，或者其他任何地产公司，商办周转效率都很低，说来说去只有高周转卖房，才能实现现金流快速回笼。
至于宝龙商管上市，首先宝龙要融资，并且未来多一个筹资平台。同时，对于目前的债务压力，以及未来的不确定未来，也是非常有益的。
不管怎么说，在目前的环境下，宝龙多一些渠道一定是对的。只是，宝龙商管上市后，股民该碰吗？
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