割韭菜?赴港IPO,闽系大唐不能承受之重

割韭菜?赴港IPO,闽系大唐不能承受之重
2019年12月06日 23:31 杠杆游戏

摘要:吃肉还是喝汤(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

放眼国内,可能再难找出第二家房企像“大唐”这样富有民族色彩。

如今的时代,舶来品很多,传承者鲜有。以至于杠杆游戏第一次看到这家脸谱标志的地产商时,充满了好感。

最近关于其赴港ipo的消息也是占据了各大地产新闻头条。600多页的招股书,是一家企业的成长史。同时也是在这份招股书里,我看到了这家神秘低调的闽系房企,其中的光环,以及阴影。

1、发迹、触底

在广西南宁,大唐地产是一家响当当的头牌房企。

我问过所有南宁的朋友:你知道大唐地产吗?他们都不约而同回答:当然了。可见其在北部湾的知名度确实名不虚传。

同样的问题我问了几个京津冀的朋友,大部分人表示并不了解。是的,这就是一家地域色彩非常浓厚的公司。

本来想登陆官网更深入了解,没想到却吃了个“闭门羹”。官网显示:网站升级中……

这是在为上市做筹备吗?

好在还有第三方平台。企查查显示,大唐地产是福信集团旗下地产业务的核心平台与核心品牌。

如招股书大唐地产对自己的定义:中国综合性物业开发商,专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。

公司源自台湾、兴于厦门、深耕大陆,自上世纪80年代从事房地产开发,迄今二十余载。

大唐本来更早能上市的,2009年。但不幸的是,彼时正值金融危机席卷全国,大唐地产被波及,资金链断裂。同一年,其创始人余英仪辞世。原本已拟定在香港挂牌的大唐地产命运跌入谷底。

也是2009年,福信集团收购大唐地产,收购完成后,福信集团将旗下地产业务与大唐地产进行整合。

此后,大唐也开始尝试形成覆盖更广的城市布局。

2019年,按综合实力计,其在中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产百强企业榜单中位列第74位。

2、光环、阴影

2019年11月29日,大唐地产向港交所提交了招股书,这距离其首次拟在港上市隔了整整10年。

这10年里,我国房地产行业经历了波诡云谲,诸多大佬们坐上这艘火箭,成为一名又一名首富。

大唐地产业也不例外。

规模上看,公开数据显示,截至2019年9月30日,大唐地产拥有69个处于不同开发阶段的物业开发项目,应占土储面积778.97万平米,包括51.53万平米已竣工未售项目、523.35万平米开发中项目,以及204.08万平米未来开发物业。

2008年,大唐地产的开工项目为70万平方米左右。

招股书显示,大唐地产的收益由2016年的人民币20.76亿元增加至2018年的人民币54.96亿元,复合年增长率约为62.7%。

收益由2018年上半年的人民币14.22亿元增加至2019年上半年的人民币25.3亿元,增幅约为77.6%。

虽然没有坐上火箭,也算是搭上了汽车。

光环背后,阴影同样浓厚。看了杠杆游戏从招股书截取的下面几张图后,杆友你或许更能理解为啥大唐地产要上市。

首先是现金流方面,这衡量的是一家企业能否长期、长远发展的重要指标。上图看到,大唐地产的情况似乎并不乐观。

从2016年到2019年上半年,其投资活动所用现金净额一直为负,且负值呈逐年增长的状态。增长的幅度也非常之大。如2016年为负1亿多、2017年到了5亿多、2018年则到了7亿多。

截止到2019年6月30日,其现金净额仍然为负数。

经营活动现金净额方面,大唐地产的招股书给出了解释:2016年及2017年,录得来自经营活动的负现金流量,是由于因物业开发的不断扩张,致使经营中使用大量现金净额。

2016到2018年,大唐地产融资活动产生的现金流净额分别为19.38亿元、26.33亿元、-8.93亿元、今年上半年,大唐地产融资活动产生的现金流净额为-8.83亿元。

负债方面,大唐地产也是让人担忧。

上图可以看到,截至2016年至2018年以及2019年上半年,大唐地产资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

按截至有关期间末的银行及其他借款总额减现金及银行存款除以权益总额计算,净负债比率分别高达1085.3%、1087.9%、408.8%及185.6%。实话说杠杆游戏看到这几组数据时反复核对了多遍,不敢相信自己的眼睛。

流动比率也是衡量公司盈利能力的重要指标,可以看到,横向来看,在2017年到1.3之后,2018、2019上半年,该公司的流动比率也有所下滑。

更值得注意的是大唐地产的融资成本。2016年到2017年,其银行及其他借款利息开支翻了1倍多。实际上也是在2016年,大唐地产开始规模化扩张。

公开报道显示,2016年9月,大唐地产曾斥资15.6亿元摘得南宁双料地王,在全国地产圈声名大振。

实际上,大唐地产前期发展扩张过程中需要筹集必要的外部资金,而目前则需要偿还大量债务。

上图看到,大唐地产一年内需要偿还的债务在2018年急剧攀升,如今1年多过去了,大唐地产重启赴港上市,这意味着什么呢?

3、韭菜?镰刀?

实际上,内房企赴港上市,大唐地产不是第一个,肯定也不是最后一个。杠杆游戏之前就写过类似的宝龙地产,又是搞了闪电配售(股),又是分拆宝龙商管上市。外界都认为这是化解债务压力,获得更多融资。

大唐集团也是,拟将上市所得资金,用于现有项目的资金需求,包括物业开发项目的建筑成本;用于偿还部分若干现有计息银行借款等。

2018年,其总裁郝胜春曾公开表示,公司确定了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。2019年,大唐地产再次将目标升级为“3年1000亿+,进入全国房企50强”。

但正如其招股书中对自己进行的“风险认知”,宏观环境有影响,自己的软肋也会在上市后被放大。

如:往绩记录期的大部分收益在海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务里产生;未必能成功管理增长和进军新地区及城市;无足够的资金拨付物业开发项目,且资本资源未必可按有利条款取得,甚至根本无法取得;未来,预期产生更多债务,对于这些额外债务,可能对其财务状况及经营业绩造成重大不利影响……

大唐能否“圆梦”,还有待时间的检验。对于投资者,从招股书来看,跟着吃肉似乎有点乐观,希望不被割韭菜吧。

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