涉千亿大交易!世茂“吃下”富晟,到底谁更赚?

涉千亿大交易!世茂“吃下”富晟,到底谁更赚?
2020年01月10日 22:35 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|雯雯

两位福建大佬坐到了一起,只是没有喝茶、吹牛那么轻松。

2019年的最后一天,杠杆地产发了篇文章,《2019年最失意的7家房企!他们做错了什么?》。

如今这7家房企中,福晟大概成为最最失意的那一个。

1月10日,据说世茂集团和福晟集团战略合作签约仪式举行。

截至1月10日傍晚发稿时,杠杆地产得到的消息是,此次交易涉及福晟集团地产板块的87个项目,总量达千亿元级,项目主要分部在广东和福建,由世茂操盘。

另外,此次合作参与者为三方:世茂、福晟、东方资产,以4:3:3的股权比例合作。世茂和福晟还将在建筑、物业、商业领域展开全面战略合作。

上述消息不一定准确,接下来会有更确切、详细的公告,各位杆友可以关注。

从900亿元销售目标落空,到深陷资本困局、屡传裁员、破产疑云,到最终出让相关股权,福晟的2019年实在是太悲催了。

而另一边,交易对手世茂集团,高歌猛进,收拾河山,重回前十。吃下福晟后,世茂是更进一步,还是遭遇消化困境?

1、福晟:2019年最最悲催的房企,真的活得累

“2018年预计将有约1000亿元的资金用于新增土地的投资,并且,最好是能并购企业而不仅仅是土地,同时期望能有机会并购百强房企。”

这句话是福晟老将郭国强说的。

最近,他离开福晟,回老东家金地。曾经说过的话,如今看上去很有意思——不同的是,最后福晟成为被收购目标。

据媒体的报道,杠杆地产注意到,和郭国强一样离开的,还有追随潘伟明多年的另一位老臣何建华,以及福晟地产的副总裁甘来、福晟商业中心总经理蒋骁、副总经理王海群、总经理助理许可滨……

听说福晟借钱凶猛,除了正规渠道的融资,还有各种民间借贷,从自己员工、各种“总”到地方上的有钱人、公职人员,都借。

虽然潘伟明家族旗下有个上市,但主要是儿子在弄,集团公司主体并未装入上市资产包。所以,到底怎么借钱,谁知道?

据说福晟内部早已人心惶惶,所以有些人走了,有些人也想走。但是各种项目、债务,暂时无法脱开身,或者自己还深陷其中。

而如果时间回到4年前。2015年,福晟的老板潘伟明则是预判地产行业大机遇来了。他亲自组建了数百名的飞虎队员。这支由他任“总司令”的拿地王牌军,后来声名鹊起。

福晟集团成为行业有名的黑马。

潘老板的判断其实一点没错,错的是福晟自己玩不转这么大的盘子。

过了4年,行业又进入了一个新周期。

如今,因为步子太大,高负债率、利润下滑、现金流紧张的闽系房企福晟,能做的,只能是卖资产自救。

从销售看,福晟2019年900亿元的目标远没有完成。虽然各家机构有发布数据,但福晟年度最终准确的销售数据,可能还需点时间,也可能外部永远没人知道准确是多少。

按照此前界面报道,杠杆地产注意到,福晟集团曾有大梦想,2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元,地产板块占要达到8800亿元,建筑板块为8000亿元。

2018年春节后,福晟集团召开25周年庆典,潘伟明宣布千亿战略。详细的目标为,福晟集团地产板块2018年实现销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元,并在2020年进入行业前30名。

在总结2017年成绩时,福晟集团认为自己,在销售额与土地储备上均有优异的表现,尽显黑马本色。

在福州,福晟集团凭借创下历史新高的74.24亿元的销售业绩,夺得2017年度福州房企销售金额的亚军席位,成为福州楼市上升最快的耀眼明星。

在全国,福晟集团以418.3亿元的销售额,位列中国房地产销售排名第46位。

并购市场福晟更是异军突起,凭借清晰的战略引导、高效专业的飞虎王牌军以及强大的资金实力,福晟集团全年新增土地货值达到了3199.4亿元,位列全国房地产企业新增土地货值第七位,并购能力更是排名行业前三甲,为未来实现千亿目标打下了坚实的基础。

但好运没有延续到2019年。福晟集团也并非没有好消息,在大本营福州的销售业绩很好,就像金科、龙湖在重庆一直很好。

根据克而瑞最新数据统计,2019年1至10月福晟集团在福州实现销售金额64.03亿元,销售面积达29.98万平方米,两项数据均位列福州第一。

但一个城市的骄傲,如何支撑得起一个帝国?

按照Wind的数据,福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元,涨至2019年中的 741.34亿元。其中,短期债务为443.47亿元,占总债务比例为59.82%。而同期货币资金仅为 72.91亿元。

简单说福晟就是短债长用,期限错配。

其资产负债率2018年末为75.53%,2019年中上升至77.92%。

同时,福晟归属母公司净利润此前已经连续两年下滑。

2018年为8.11亿元,同比下滑30.22%,2017年为11.62亿元,同比下滑 27.77%。

该司销售毛利率和净利率连续三年下滑。2016-2019中报,公司毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%;净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

根据公告, 2019年,福晟集团累计新增借款已经超过上年末净资产的20%。

而2019年,各类房地产融资渠道收紧,福晟日子真的太“南”了。

2、吃下福晟资产,世茂能消化吗?

按照日前世茂房地产,在香港发布的2019全年的营运数据显示,世茂实现全年累计合约销售金额2600.7亿元,同比大幅上涨48%,领先行业TOP20房企平均水平,创历史新高。

最值得庆祝的是,世茂终于回到行业前十。

除了高歌猛进,收拾河山,重回前十。世茂引述投行的报告说,2019年前三季度,世茂房地产在土地投资上动用约900亿元(权益前),占全年土地并购预算90%。

据说庞大的财务支出,并没有造成债务压力。世茂自称银行授信总额1555亿元,公司的中期票据还有80亿未使用,年中经营性现金流净额在99.99亿,比2018年末的22亿宽裕许多。

截至2019年6月30日,世茂账面资金总额为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元,不仅足以覆盖一年内到期的各种借款,还有一定的余额可以购买理财产品。

在世茂官方通稿中,世茂表示自己净负债率,及借款结构依然保持健康。净负债率为59.6%,较去年年底微升0.2个百分点,已连续第8年维持在60%以下的较低水平。

世茂自己认为,在净负债率方面,世茂处于行业低位。这一点杠杆地产也认同。

从偿债能力看,此前2019年中报后,世茂短期借款为320.6亿元,仅占总借款28%。截至6月底,现金比率达1.6倍,优越的资金流动性,为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。

然而,我注意到,这几年世茂资产负债率一直还是在走高,从2017年同期的不到66%,一路攀升到如今的73.25%。

另外媒体都注意到,2019上半年,世茂偿债支出高达212亿元。但有趣的是,负债率反倒变高。

原因很简单,还钱同时,更大规模借钱。

此前世茂股份发布公告称,许荣茂控制的另一家公司上海世茂投资管理有限公司,已将其股权100%质押用于公司的融资。

逆势扩张的世茂,未来的路会怎样?特别是此次收购老乡福晟资产,是让自己更强更大,还是消化不良?

3、福晟镜鉴,世茂也要小心

如文初杠杆地产所写,福晟以前也是拿地高手、并购大师。很少有人知道,福晟集团曾经还是海航前滩地块的接盘侠。并且由此,福晟首次进入上海市场。

一年多以前,海航投资公告称,已与上海劢叵投资管理有限公司签订协议,拟将海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权进行转让,交易总价为29亿元。

上海劢叵,就是福晟集团的子公司。

那个周期,福晟一直说自己的千亿梦。

当时,福晟通过收并购取得的货值高达2713.1亿元,仅2017年福晟就新增1786.9万平米土地。

按照每日经济新闻的报道,仅2016年-2017年,福晟集团在全国的收并购项目多达107个,总货值高达8100亿元。

只是谁能想到,几年前的飞虎拿地王牌军,如今又得忍痛卖掉那些辛辛苦苦并购回来的地……

不过,中原地产首席分析师张大伟曾对媒体分析,福晟的8100亿(元)货值中有一部分为旧改项目。“旧改”意味着目前只有签约权,未来是否开发存在不确定性。

即便如此,福晟的土地储备应该是不错的。

这大概就是世茂感兴趣的重要原因。

其实,从资本运营角度来说,福晟是一家太传统,或者说有点“土”的企业。如此大体量,主体并未上市,无法享受资本市场带来的红利,这能怪谁?

世茂旗下不止一个上市平台,玩得好像很高级。但这样一家企业,前两年也掉出了前十,直到2019年才再次发起猛攻。

这一年,世茂买泰禾、万通等多家公司的项目。项目十多二十个,花费近200亿元。

世茂的许世坛说,实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目,其中不乏“大买卖”。

仅2019上半年,杠杆地产注意到,世茂2500亿元左右的新增权益前货值中,通过并购新增的货值规模就达1800亿元,占比72%。

但逆势操作,在大环境下,未来发展能顺利吗?

根据2019年中报披露,杠杆地产注意到,世茂2019上半年借贷成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。

用世茂自己的话说,维持在行业较低水平,财务管理优势及创新力突显。

起高楼的时候,看上去都不错。福晟的那些坏账,那些成本金贵的钱,随着收购最终完成,压力也就会转给世茂了。

镜鉴永远值得回顾。

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