一边疯狂拿地,一边大举融资!绿城很缺钱吗?

一边疯狂拿地,一边大举融资!绿城很缺钱吗?
2020年03月17日 21:36 杠杆游戏

撰文|杆叔&编辑|欣欣然

绿城最近特别引人瞩目。

第一件事情是,史无前例的冲击之下,房地产行业受影响很大。以至于大哥碧桂园、万科、恒大前2月拿地都很低调。

而香港置地、绿城中国、华润置地却占据了拿地金额排行榜前3。

图片来源|中指院(特此感谢)

有必要说的是,香港置地坐上拿地金额榜首,主要因为2月20日,上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司、Hongkong Land (West Bund) Development Limited以310.5亿元,竞得上海徐汇巨无霸地块。

这几家公司,其实都是香港置地旗下的。

所以,抛开香港置地不说,绿城前两月拿地268亿元,是真厉害,远远高于第三名华润置地的140亿元。

第二件事情是,3月16日,上交所披露,绿城中国拟面向专业投资者发行不超过170亿元公司债,募资计划已获受理。

一边疯狂拿地,一边利用窗口期加大融资力度。绿城这几年磕磕碰碰,2016年曾跻身前十,后来滑坡。

2019年,杠杆游戏注意到,加上代建等,绿城的销售排名应该说很不错。近期的动作,是为了伟大的复兴,还是缺钱、借新还旧?

1、为什么要疯狂拿地?土地储备不算多,融资比较便宜

一年前,杠杆游戏曾写过《跌出前十!豪门滑落,绿城的艰难时刻》(2019年3月6日)的文章。

当时我注意到,2018年2季度末,绿城中国的存货只有接近1400亿元。换句话说,可以卖的,在房企中并不算多。

这样的背景下,绿城要提振销售,降低债务率,难度其实都不小。

同时整个2018年,绿城拿地金额300多亿元,拿地面积也只有300多万平米,行业排名23位。

这个拿地情况中规中矩,绿城要有大的经营增长,几乎不可能。

2019年,绿城觉醒过来。杠杆游戏从绿城2019年中报看到,2019上半年,绿城新增地块共计19个,总建筑面积约为322万平米;总成交金额约人民币252亿元,其中归属于该集团支付的约为人181亿元。

也就是说,2019年半年拿地,顶了2018全年;同时,绿城2020年前2个月的拿地,就顶了2019年半年。

根据绿城2019年中报的披露,截至2019年6月30日,绿城集团在全国拥有超过3412万平米总建筑面积的土地储备。

图表来源|绿城披露

这个储备,和前十房企比,完全没有啥优势。想要进阶、重返昔日荣光,不疯狂拿地,肯定是不行的。

2019年中报还显示,2019年下半年,绿城集团预计整体可售货源约为1060万平米,整体可售金额约为2263亿元。

绿城说可售货源充足,有充足的信心完成年初既定的销售目标。目标确实完成得还可以,但是长远呢?

房地产行业不进则退。就像2015年,也就是5年前,困境中的宋卫平,被迫交出了绿城控制权,中交集团成为绿城单一最大股东。

中交想要经营好绿城,也得让绿城体量更大。

恰好央企、绿城本身融资相对便宜。目前也是很好的融资窗口期。

2、疯狂发债,其实是借新还旧、降低融资成本

绿城的2019年中报披露,2019年上半年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2018年持平,处于同类房企优秀水平。

这是实话。

但不管利息高低,钱都是要还的,且谁不想更低呢?

根据3月16日,上交所披露的信息,绿城此次发行总规模为不超过170亿元(含170亿元),其中首期发行规模不超过30亿元(含30亿元)。

债券期限不超过15年(含15年),可以是单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。

关于募集资金的用途,绿城集团称,拟用于偿还公司到期或行权的公司债券。

其实在此前,2月14日,上清所消息披露,绿城集团拟发行2020年度第一期中期票据,计划发行规模为20亿元,品种一发行期限为3年期,品种二发行期限为5年起,品种间可以进行回拨,回拨比例不受限制。

绿城集团在募集说明书中提到,此次中期票据所募资金,将用于偿还已经发行的债券“17绿城房产MTN002”,该债券的到期日为2020年4月21日。

2019年中报显示,截至2019年6月30日,绿城有银行存款及现金(包括抵押银行存款)482.32亿元(2018年12月31日:482.19亿元),总借贷865.59亿元(2018年12月31日:814.58亿元),净负债(总借贷减去银行存款及现金)人民币383.27亿元(2018年12月31日:332.39亿元)。

净资产负债率为58.6%,与2018年12月31日的55.3%相比有所上升,但保持在合理水平。

图表来源|绿城2019年中报

正如此次170亿元发债募集说明书披露,2016-2018年末及2019年3月底,绿城集团资产负债率分别为82.13%、84.83%、83.94%和82.03%,公司资产负债率较高,未来将面临着一定的偿债压力。

此外,杠杆游戏注意到,募集说明书提及,(绿城)随着业务的发展,可能更多的经营活动现金流,被用于偿本付息,可能减少用于运营支出等用途的现金流;

同时,资产负债率的提高可能影响公司的再融资能力,增加再融资成本,使公司面临一定的偿债压力。

近期各大房企都在铆足劲融资,恰逢资金和政策窗口,不抓紧,岂不是亏了。

3、绿城利息和偿债压力不小,经营性现金流连续两年为负

上文,杠杆游戏简单描述了绿城的债务和负债率情况。

接着,我们继续看,此次170亿元发债募集说明书中,财务风险提示,绿城偿债压力大、经营性现金流连续两年为负。

这一点,杠杆游戏此前其实写文章提到过。

2016-2018年,绿城集团经营活动产生的现金净流量分别为18.35亿元、-138.4亿元和-212.95亿元。

后两年降幅较大的原因,主要系支付土地款、预缴税金及支付投标保证金增多所致。

有合理的原因,但终究也是压力。

如绿城2019年中报披露的:

截至2019年6月30日,绿城向银行及其他金融机构就其授予的一般信贷,抵押了账面总值人民币759.94亿元(2018年12月31日:670.15亿元)的使用权资产、投资物业、可供发展物业、发展中物业、已竣工可出售物业、物业、厂房及设备、抵押银行存款、贸易及其他应收款项、订金及预付款项及于联营公司权益。

一年内到期借贷余额为179.61亿元,占总借贷的20.8%,银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.69倍,现金流非常充裕,债务结构也十分合理……

不过,2019年中报也显示,本期绿城的收入为186.58亿元,较2018年同期的335.34亿元减少44.4%,主要是物业销售收入的确认于上半年减少。

其中,实现物业销售收入158.89亿元,占总收入的85.2%,较2018年同期的314.20亿元减少49.4%。

本期交付物业销售收入的减少,主要是因为上下半年结转面积分布不均所致。

本期物业收入结转面积为949,684平米,较2018年同期1,690,478平米减少43.8%。结转收入的物业销售均价为每平米16,731元,较2018年同期的每平米18,586元,下降10.0%。

主要是因为本期结转收入的项目中,销售占比较高的淄博百合花园、嘉兴柳岸禾风等均位于三四线城市,在一定程度上拉低了销售均价。

在浙江、长三角大本营,房价相对高。但是走出去,就不一定了。

一方面是当时的营收等数据下滑,一方面是财务费用提高。

2019年中报显示,绿城计入简明综合损益及其他全面收益表的利息支出为8.01亿元(2018年同期:6.27亿元)。

图表来源|绿城2019年中报

如上图,绿城本期总利息29.86亿元,较2018年同期的25.26亿元增加4.60亿元,主要是在建项目增多,本期加权平均占用资金增加所致。

房地产研究机构克而瑞近期数据显示,房企2月的平均融资成本为5.68%,较2019年房企平均融资成本7.07%,大幅下降1.39个百分点。

有办法弄到钱的,抓紧了。

销售不好,借钱得多想办法。有钱才能安全度过这个特殊而“寒冷”的春天。

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